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    “現(xiàn)在已經(jīng)恢復并超過了2007年同期住房交易量的水平”。

    4月27日，廣東省建設廳副廳長陳英松在由省房協(xié)、市房協(xié)聯(lián)合主辦的廣東廣州房博會新聞發(fā)布會上，向業(yè)界通報了今年廣東房地產(chǎn)市場情況：一季度全省商品房銷售面積達1121.37萬平方米，同比增長了37.97%，商品房銷售額達到672.68億元，同比增長了46.23%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增長。

    經(jīng)歷2008年的樓市大縮水之后，一季度的銷售兇猛并沒有給廣州各大房企帶出可以漲價的信號，相反，開發(fā)商們都對今年的行情抱審慎觀望態(tài)度，紛紛表示今年銷售均價將與去年持平，呼吁政府部門加大土地供應，緩解未來投資開發(fā)趨緊的壓力。

    陳英松透露，2009年省政府把促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為擴大內(nèi)需保增長的重要任務，著力穩(wěn)定市場信心和預期，緩解供需矛盾，擴大住房合理需求，特別是普通自住房需求的釋放。

    一季度廣州樓市進入消化存貨階段

    在這次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，廣州率先走出了低谷。

    從去年下半年開始，廣州樓市成交逐步復蘇，今年一季度，一手住房成交量達到了157.1萬平方米，同比增長64%，3月成交量63.6萬平方米，回升至16個月來的最高值，基本恢復到以往正常月份的成交量，在市場逐步復蘇的同時，廣州房價和地價也逐步趨于理性。

    廣州市國土資源房屋管理局副局長黃文波透露，房價從2007年的11月的11574元/平方米的均價，回落至今年一季度8124元/平方米的均價，并基本保持平穩(wěn)，房價與收入之間的比例關(guān)系趨于合理；地價方面，2008年商品住宅成交用地情況徹底扭轉(zhuǎn)了2007年虛高、虛熱的局面，成交地價回復到2006年的水平，地價房價比也從2007年的50%回落到25%。

    房地產(chǎn)代理公司合富輝煌集團市場研究部提供的數(shù)據(jù)表明，1~3月廣州市商品住宅批出量為101.8萬平方米，成交量為157萬平方米，供應量同比下降31%，成交量則增加64%，全市消化率達154%。2009年一季度商品住宅成交量超過新增供應量，雖供大于求的市場形勢在近期仍難逆轉(zhuǎn)，但在2009年一季度廣州樓市已經(jīng)進入了緩和供求失衡的消化存貨階段。

    可以說，一季度的銷售放量，只是積累了一年的剛性購買需求的釋放。中國房協(xié)副會長、廣州市房協(xié)會長，恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團主席許家印認為，面對今年剛剛回暖的跡象，“我們要理性”。

    富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)總裁張力坦言去年經(jīng)歷了一個驚心動魄的大縮水，房價比高峰期跌了近30%，“應該說是房子大部分賣不出去，銷售非常之差，比我們目標最多完成了60%多，糟糕的情況一直延續(xù)到今年1月份；從2月份開始，2、3、4月份，銷售理想，就我們公司而言，2、3、4月份這幾個月是我們公司成立以來銷售最多的，比最多那一年都高出50%-60%”。

    張力直言樓市已經(jīng)開始“復蘇”，而非“回暖”，他說，富力地產(chǎn)是做普通住宅為主的，購買力以剛性需求為主，消費群體是自住型買家，因此富力的銷售能反映市場走勢。

    萬科總經(jīng)理張海則說，一季度廣州地區(qū)銷售了122億元，同比上升25%，但“還是審慎看待市場發(fā)展，應對大于預測，先做好產(chǎn)品”。

    為提振市場信心，陳英松在會上傳達了政府扶持房地產(chǎn)的力度。

    主要是落實房地產(chǎn)系列政策，包括調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小戶型普通商品房住宅的建設；加大對保障性住房建設的力度等三方面盡快扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資下降的狀況。

    據(jù)了解，今年一季度，全省共籌集廉租住房保障資金10.91億元，投入5.4億元，新增解決廉租住房保障家庭6810戶，完成經(jīng)濟適用住房建設投資12.75億元，新增經(jīng)濟適用住房3214套，政策性租賃住房也在各地積極地籌備中。

    黃文波分析，未來10-20年，廣州仍將加速城市化進程，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然充裕，發(fā)展動力依然充足；其次，雖受國際金融危機沖擊，但廣州今年一季度GDP仍保持了8%較快增長的勢頭，在中央寬松的貨幣政策和積極的財政政策下，房地產(chǎn)業(yè)面臨難得的政策機遇。

    不過，某老牌國企開發(fā)商對記者說，“評價市場是否真的復蘇,最重要的是投資者是否被全面啟動/激活,就目前市場而言,全是自居型買家為主,投資者都謹慎以待,沒全面啟動,就談不上樓市的真正復活。”

    可開發(fā)土地趨緊？

    DTZ戴德梁行2009年一季度廣州市場透視》指出，為確保之前庫存的繼續(xù)消化，開發(fā)商減緩開發(fā)進度，一季度廣州一手住宅市場供應量有所下降。全市新增供應量為12312套，較上季度有50%的下降幅度。為加快資金回籠，開發(fā)商將繼續(xù)采取適度降價等優(yōu)惠措施，第二季度廣州一手住宅價格將保持穩(wěn)步下行的態(tài)勢，但下行速度將減緩。

    不漲價還要保證銷售，靠的是產(chǎn)量，所以廣東房企最迫切的仍然是土地儲備。

    根據(jù)各家公司年報，2008年富力地產(chǎn)土地儲備2540萬平方米；合生創(chuàng)展土地儲備2570萬平方米；保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)土地儲備2234萬平方米；恒大地產(chǎn)4300萬平方米；碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)4500萬平方米；萬科目前權(quán)益土地儲備為1793萬平方米。

    不敢大幅漲價，一方面源于資金緊缺，更為重要的是，開發(fā)商害怕“斷炊”，開發(fā)商手上可供短期內(nèi)開發(fā)的土地已經(jīng)不多。

    省房協(xié)發(fā)布的一季度房地產(chǎn)分析報告顯示，各類商品房新開工面積同比均出現(xiàn)不同幅度回落，其中住宅降幅為50.41%。

    DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，開發(fā)商手頭上的土地儲備可能存在三大問題：地價過高現(xiàn)階段開發(fā)會加大經(jīng)營成本；區(qū)域指標導致地塊手續(xù)辦理滯后，未達到開發(fā)條件；大部分二手市場拿回來的土地面臨拆遷難題。

    黎透露，不少上市公司年報中非�？捎^的土地儲備數(shù)量，恰恰有相當大部分受限于區(qū)域土地指標而未辦完手續(xù)的，例如佛山地區(qū)，去年一年的土地指標只有一千多畝。因此，黎認為，開發(fā)商當下不會采取漲價策略，而是通過加大供應實現(xiàn)銷售目標，而加大供應量的源頭——可即時開發(fā)的土地資源，就成了其與政府博弈的關(guān)鍵所在。

    張力認為，“這段時間，政府起碼放出價值五六百億的土地數(shù)量，才會平抑市場短期內(nèi)可能帶來的房價漲幅”。

    實際上，2009年商品住宅用地供應規(guī)模有2.5平方公里左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，廣州市去年出讓成交的土地僅0.2-0.3公里，累積到今年，可出讓的土地儲備就有5公里，大部分分布于城市近郊，而目前廣州熱銷樓盤都集中在中心城區(qū)以及部分外圍低價樓盤。

    根據(jù)合富輝煌集團市場研究部統(tǒng)計，開發(fā)商在市區(qū)外圍仍然有大量待開發(fā)的土地，因此對市區(qū)外圍的土地熱情不大。“對于在樓市高峰期拿下的地王，政府只能通過地價延期的辦法與開發(fā)商達成協(xié)議，而如果現(xiàn)在大量供地，地價大幅縮水也會加重地王退地的壓力，同樣會讓政府陷入尷尬。”

    據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計，2008年廣州土地出讓的總收入為113億元。去年廣州市政府曾將住宅土地供應計劃從最初的500萬平方米調(diào)整為250萬~400萬平方米，之后再次縮減61%到180萬平方米。