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    拿地成本高企，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，或者選擇重量級的開發(fā)商“抱團(tuán)”，或者選擇與投資基金合作開發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，因為對資本運(yùn)作要求更為嚴(yán)格，便會更容易看到地產(chǎn)基金的深度介入。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)體系走向新常態(tài)，必然會帶動金融體系走向新常態(tài)，財富管理行業(yè)的舊有格局也隨之發(fā)生改變，未來商業(yè)地產(chǎn)的大資管時代已經(jīng)來臨。

　　15日，在上海舉辦的2015資產(chǎn)管理高峰論壇上，眾多金融、地產(chǎn)、投資等領(lǐng)域的行業(yè)代表和專家學(xué)者就“新常態(tài)下大資管時代的投資趨勢”這一主題展開了探討。專家表示，近幾年監(jiān)管層推進(jìn)了一系列市場化改革措施，逐步打破了銀行、券商、保險、基金、信托、期貨等各類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之間的競爭壁壘，形成了相互交叉、跨界競爭、創(chuàng)新合作、混業(yè)經(jīng)營的“大資管時代”發(fā)展態(tài)勢。

　　“目前，整個社會的資金狀況實(shí)際上非常寬松。從結(jié)構(gòu)上來看，貸款已經(jīng)不是很重要的融資渠道了。十年前，貸款占社會融資總量的比重在90%以上，今年一季度降到只有40%左右，而其他的富有活力的部分則來自于私募、信托等理財方式，這就是我們當(dāng)前金融業(yè)發(fā)展的大格局，有人也把它稱之為‘大資管時代’”中國銀行協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松這樣解釋。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于國家對住宅調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重；其次，伴隨著中國城市化率的逐漸提高，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重不斷在擴(kuò)大，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也進(jìn)一步增加，近年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度很快，這使得投資者將更多的資金投放到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　光大安石周頌明表示，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模增速近年來有所下降，同時國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)資金來源中的比例繼續(xù)保持小幅下降，房地產(chǎn)直接融資比例顯著提升，在國內(nèi)貨幣政策相對寬松和金融創(chuàng)新的推進(jìn)下，地產(chǎn)金融模式將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢。

　　據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前已經(jīng)逐漸形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：第一種以運(yùn)營商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式；第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式；第三種是集運(yùn)營與投資為一體，運(yùn)營機(jī)構(gòu)同時作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的模式。

　　周頌明同時指出，在新常態(tài)下的大資管時代，許多傳統(tǒng)房地產(chǎn)商也想轉(zhuǎn)型以房地產(chǎn)金融的模式做項目，但真正能打通 “融投管退”才是關(guān)鍵。

　　其介紹，重慶大融城的前身系現(xiàn)代廣場，由于原開發(fā)商缺乏運(yùn)營管理能力而“爛尾”。光大安石接手后，對項目的市場定位、成本測算和租金測算重新調(diào)研分析，并組建運(yùn)營團(tuán)隊重新規(guī)劃招商。2010年，現(xiàn)代廣場化身重慶大融城作為重慶首家青年主題購物公園正式開業(yè)。經(jīng)過4年的運(yùn)營，上述項目年經(jīng)營性增長平均超 25%，2014 年的租金收益近2億元。而光大安石在2013年引入某信托公司，其自身退出重慶大融城項目時，IRR（內(nèi)部收益率）回報達(dá)到30%。

　　此外，論壇上有專家指出，從房地產(chǎn)信托發(fā)展的趨勢看，全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈投資將是信托未來外延式擴(kuò)張的方向；而REITs將是房地產(chǎn)信托未來創(chuàng)新發(fā)展的突破方向。

　　據(jù)了解，REITs又稱房地產(chǎn)信托投資，是一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品，它匯集諸多投資者的資本，通過持有并經(jīng)營公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等收益型房地產(chǎn)，或投資地產(chǎn)相關(guān)證券的公司或商業(yè)信托來進(jìn)行收益。

　　一般而言，REITs是由持有的物業(yè)作為資產(chǎn)池，其未來租金收益及出售變現(xiàn)為現(xiàn)金流作為收入來源而發(fā)行的證券，發(fā)行REITs可以給投資者提供更具流動性的地產(chǎn)投資工具，亦可以為開發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。

　　值得一提的是，2009年初，中國人民銀行會同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架,但由于我國相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動。

　　對此，周頌明表示，“真正的REITs國內(nèi)眼下還沒有，但是類似的已經(jīng)出了，目前的流動性僅限于機(jī)構(gòu)投資者，還沒到完全公眾化，國家在鼓勵做不同產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化，大方向是可以肯定的，相信不久的將來可以做到真正的REITs。”

　　他還稱，未來中國核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目將以持有型為主流，隨著中國房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資產(chǎn)證券化將會為商業(yè)地產(chǎn)帶來更好的發(fā)展前景。