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    杭州商品房成交量節(jié)節(jié)上升，無論是新盤、老盤，還是接近售罄的尾盤，幾乎都在這波政策紅利中迎來了久違的新生。

    但不可忽略這其中的一個關(guān)鍵點就是，真正邁入樓市春天的僅僅只是那些純住宅項目。杭州的商業(yè)，尤其是和住宅產(chǎn)品相似度越來越高的酒店式公寓產(chǎn)品，卻絲毫沒能在本輪看漲的行情中獲得和純住宅相同的待遇，反而好似受到住宅的擠壓，生存境遇愈發(fā)艱難。

    其實，住宅產(chǎn)品在解限以后通過以價換量的方式擠走酒店式公寓的原有優(yōu)勢，只是令酒店式公寓更加難賣的原因之一。29830套、182.5萬平方米的現(xiàn)有存量，以及即將在今、明兩年入市的1359萬平方米商業(yè)體量，才是酒店式公寓自己最大的勁敵。

    受住宅市場擠壓 “類住宅”與純住宅冰火兩重天

    長達四年多的房地產(chǎn)調(diào)控期間，不限購不限貸、低總價、出租率高，曾經(jīng)是酒店式公寓賴以和住宅產(chǎn)品競爭的最大優(yōu)勢。

    但是，就在剛性和改善型住宅都開始狂飆突進的時候，作為戶型設(shè)計和細節(jié)考量上越來越“住宅化”的“類住宅”——酒店式公寓，卻沒能和住宅產(chǎn)品一樣，在這一波好行情中占到太多先機。

    “酒店式公寓越來越難賣了，尤其是‘330政策’之后。”某位業(yè)內(nèi)人士這樣感嘆。據(jù)杭州市透明售房研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，“330政策”前后兩個月，杭州各城區(qū)的酒店式公寓銷售冷熱不均，且還有區(qū)域出現(xiàn)了下滑。

    其中，拱墅、下城、上城成交量有所上漲，拱墅區(qū)的漲幅最明顯，從3月份成交36套一躍到4月份成交175套，漲幅達到386%。而西湖區(qū)和江干區(qū)內(nèi)的酒店式公寓成交數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了下滑，其中西湖區(qū)3月份成交40套、4月份成交26套，跌幅35%；江干區(qū)3月份成交77套、4月份成交73套，跌幅為5%。全市主城區(qū)酒店式公寓一共僅成交421套，這一數(shù)字甚至創(chuàng)下了近六年來同期成交新低，甚至連2010年4月915套的一半都不到。

    未能和純住宅市場一樣實現(xiàn)全面普漲，原因在于當住宅市場都需要憑借低價換取成交量的時候，酒店式公寓至少在價格博弈的層面上就顯得優(yōu)勢全無了。

    就拿剛過去的4月份來說，杭州住宅成交中，成交上漲最明顯的價格段集中在20000元/平方米以上房源當中，其中，單價在25000－30000元/平方米的房源成交漲幅最為明顯，相較3月增長了近120%。而根據(jù)分析，這一部分客群正是經(jīng)濟實力不錯、之前改善換房需求被抑制的購房者，也是此前酒店式公寓的一大類購買人群。

    所以，酒店式公寓在新政后反受住宅擠壓，購房人群大規(guī)模從商業(yè)市場撤離轉(zhuǎn)投住宅市場，嚴重此消彼長，使得4月的杭州一手商業(yè)地產(chǎn)市場僅成交1438套，在整體樓市中占比為12.5％，只占到全市成交量的一個零頭。

    不僅是成交量被擠壓造成下滑，4月份酒店式公寓14855元/平方米的成交均價同樣也要低于去年4月的16790元/平方米，完全不似住宅有趨穩(wěn)的勢頭。低價也換不來不錯的成交量，酒店式公寓近來堪稱低迷。

    從4月成交面積前十位的排名看出，即便是成交可圈可點的酒店式公寓，也多是降價走量的代表。

    前三名分別為臨平的美致生活廣場、市中心的野風(fēng)現(xiàn)代中心和申花板塊的藍鉆天成。其中，美致生活廣場均價為12666元/平方米，且以戶型好、面積小取勝，一共成交75套、成交面積3026平方米；藍鉆天成降低精裝修配置，均價也由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米，一共成交39套、成交面積1971平方米；此外，濱江區(qū)表現(xiàn)突出的共有三個項目，分別為玲瓏府、鑫都匯和錢塘之星。

    其實，并不是今年才開始，酒店式公寓大幅下挫的現(xiàn)象從2014年下半年就已經(jīng)初露端倪。

    透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整個2014年，杭州酒店式公寓量價雙雙暴跌。杭州市區(qū)（包括蕭山、余杭）的酒店式公寓共成交7402套、成交面積46.5萬平方米，相比2013年同期的10231套、69萬平方米的跌幅均在三成左右；酒店式公寓的成交均價為15494元/平方米，相比2013年17129元/平方米的成交均價則下跌9.55%，跌幅將近一成，其下跌幅度超過住宅均價8.57%的跌幅。尤其是在下半年雙限解除開始，市場中心完全偏向住宅，酒店式公寓不限購限貸的優(yōu)勢蕩然無存，且又受制于40年產(chǎn)權(quán)的短板，想要突圍困難重重。

    天量庫存加上海量新增 酒店式公寓至少需要消化48個月

    都說遲遲不見降溫的庫存值是影響杭州市住宅價格上升的誘因之一，酒店式公寓也存在同樣的憂慮。

    可以說，現(xiàn)在杭州酒店式公寓的市場環(huán)境是：仍然身處天量庫存中，并將繼續(xù)迎來海量新增供應(yīng)，供需比甚至超過住宅。

    來源透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年5月13日，杭州市區(qū)（包括蕭山和余杭）酒店式公寓房源庫存達29830套，建筑體量達到182.5萬平方米。這和今年1月初統(tǒng)計的25745套存量相比，4個月時間又有4085套新增，增幅接近16%。

    這同時意味著，在同樣截至5月13日的158931套庫存總量當中，酒店式公寓占比達18.2%，在商業(yè)體量中占比則高達51.2%。

    而在2014年1月底，杭州也曾做過類似的統(tǒng)計，當時酒店式公寓的庫存量還在14000套左右，在全市庫存總量中占比不足12.4%。至今不到一年半時間，庫存總量竟然出現(xiàn)了成倍增長。

    另從存量區(qū)域分布來看，下城區(qū)大型綜合體眾多，以超過5000套的庫存數(shù)量高居存量榜首，其中城北杭州新天地、中大銀泰城、新天地G193廣場等綜合體項目扎堆，這3個項目在2014年領(lǐng)出預(yù)售證的新增可售房源達6531套，里面酒店式公寓的供應(yīng)量就達到近4000套；蕭山區(qū)、余杭區(qū)、濱江區(qū)的存量也都在3000套以上，壓力不小。

    按照各個區(qū)域來看，下沙是酒店式公寓的重災(zāi)區(qū)，成交速度較慢，去化周期最長達71個月，其次是濱江區(qū)需要65個月，即便是去化周期最短的西湖區(qū)，也需要19個月。而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量7402套來計算去化周期，可以發(fā)現(xiàn)杭州全市當前的酒店式公寓庫存，至少需要超過48個月才能消化完，這還不包括48個月以內(nèi)其余的新增房源數(shù)量。

    預(yù)計在2015年間，仍將有大量的新增供應(yīng)等待進入市場。

    透明售房網(wǎng)曾經(jīng)在今年1月份做過一份統(tǒng)計，單單2013年內(nèi)出讓的純商業(yè)用地就達到112宗，可建面積達746萬平方米；再加上2014年內(nèi)又出讓了89宗純商業(yè)用地，可建面積達613萬平方米，兩年來拍出商業(yè)用地可建面積高達1359萬平方米。且由于商業(yè)項目開發(fā)周期比住宅長，因此前兩年拍出的地塊，絕大部分都還沒進入市場銷售。這其中必然會有相當高比例的產(chǎn)品形態(tài)以酒店式公寓的業(yè)態(tài)進入市場。

    此外，從項目定位來看，2015年無疑將作為酒店式公寓供應(yīng)的大年，這跟綜合體風(fēng)靡樓市接連進入交付期有著緊密關(guān)聯(lián)。

    綜合體項目近一兩年來遍布杭城四面八方，由于大多體量大，產(chǎn)品類型多，當中不可避免地規(guī)劃有酒店式公寓這一產(chǎn)品類型，酒店式公寓又面積較小，因此最終出現(xiàn)的局面即為酒店式公寓供應(yīng)量尤其是套數(shù)堪稱海量。

    提升產(chǎn)業(yè)功能及后期服務(wù) 給酒店式公寓的投資性加碼

    可以說，杭州酒店式公寓的前景根本不樂觀。

    除了之前提到的同類產(chǎn)品供應(yīng)量遠超過需求量、購房人群被住宅大量稀釋以外，品質(zhì)參差不齊、后期服務(wù)不及宣傳預(yù)期以至于租金上漲過緩等原因，都是導(dǎo)致酒店式公寓逐漸背離優(yōu)質(zhì)投資品范疇的諸多原因。

    某開發(fā)商負責(zé)人坦言，杭州整體商務(wù)氛圍和產(chǎn)業(yè)功能沒有得到明顯的提升，是制約酒店式公寓發(fā)展的一大因素。在他看來，商業(yè)氛圍的發(fā)展狀況將直接關(guān)系著酒店式公寓客群的客群數(shù)量。

    “從這幾年的情況看，想要快速形成一個相對成熟的商業(yè)氛圍并非易事。就拿政府著力打造的錢江新城為例，即便各種利好加注在板塊內(nèi)，但這里的寫字樓、酒店式公寓的空置率極高，而且租金水平一直上不去。”

    戴德梁行杭州公司董事湯耀光則對酒店式公寓有過這樣的觀點，他認為杭州的酒店式公寓并不“純粹”，很大程度上源于在做酒店式公寓的開發(fā)商本意并不想涉及這類業(yè)態(tài)，但無奈在拿地的時候政府規(guī)定必須持有20%的比例，所以只能按規(guī)定行事，算是被動開發(fā)，最終找一個管理公司來運作。

    漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春認為，酒店式公寓應(yīng)該從客戶的角度分為五類，即擠入型、投資兼自住、投資保值的、投資兼收藏的、豪宅替代品。但無論哪一類產(chǎn)品，最終的投資效果都是要落到未來租金的支撐上來體現(xiàn)的。“所以如果開發(fā)商要實現(xiàn)酒店式公寓的去化，還是要在以后租賃市場上做文章”。

    就杭州市場來說，世貿(mào)麗晶城（EAC）的酒店式公寓奧克伍德就是非常典型且成功的案例，在奧克伍德交付至今的多年運營過程中，品牌和后期的管理對項目非常有促進作用，所以即便它的日均租賃收費標準不低于五星級酒店，卻能讓85%的世界500強企業(yè)高管首選入住，其中不少租客一住就是一個月甚至一年以上。

    目前，酒店式公寓可售套數(shù)排名靠前的項目包括拱墅區(qū)的藍鉆天成；下城區(qū)的中大·銀泰城、新天地·G193廣場、杭州新天地、泰地·北上新城；濱江區(qū)的融創(chuàng)·杭州印、玲瓏府、恒鼎·博邑郡；西湖區(qū)的愛尚里；下沙的寶龍·城市廣場；蕭山的龍達·國際大廈、蕭山寶龍·城市廣場、中棟國際；余杭區(qū)的東田·怡豐城、保億·風(fēng)景晨園、欣北·錢江國際廣場等等。酒店式公寓區(qū)別于住宅分批領(lǐng)取預(yù)售許可證，大多是一次性領(lǐng)出所有房源，所以單個項目的可售體量暴增，也導(dǎo)致了整體庫存劇增，讓購房者眼花繚亂，選擇難度加大。