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    遭遇泡沫化、同質(zhì)化和電商邊緣化夾擊的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)正在走向深水區(qū)。從初期的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)和資本競(jìng)爭(zhēng)，一波短兵相接的廝殺漸次展開(kāi)，洗牌已不可避免。在近日由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟舉辦的2015商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)面臨從開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本等全產(chǎn)業(yè)鏈的“拐點(diǎn)期”。

　　拐點(diǎn)是新常態(tài)

　　商業(yè)地產(chǎn)從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌表示，民間喜歡稱此為“拐點(diǎn)期”，但在官方將此總結(jié)為順應(yīng)新常態(tài)的結(jié)果。商業(yè)的演變與經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分，消費(fèi)者在解決溫飽問(wèn)題后才進(jìn)入“房+車”的時(shí)代。在解決了住與行問(wèn)題后，下一步才進(jìn)入重視文化與經(jīng)濟(jì)效益的階段。

　　如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開(kāi)發(fā)、建商場(chǎng)，隨后進(jìn)入單純商品銷售的買賣時(shí)代，消費(fèi)需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要發(fā)生變化。顧云昌表示，商業(yè)地產(chǎn)不能孤立存在。一方集團(tuán)總裁楊越認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來(lái)繁榮。不過(guò)，目前的形勢(shì)是投資項(xiàng)目越來(lái)越多，建設(shè)成本越來(lái)越高。楊越指出，商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段反映了繁華的本質(zhì)，但下一階段還追求“量增”顯然不可取，需要講究效率與服務(wù)。

　　萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁丁長(zhǎng)峰表示，商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)來(lái)臨還體現(xiàn)在地產(chǎn)商對(duì)資本的態(tài)度。很多地產(chǎn)商嘗試學(xué)習(xí)輕資產(chǎn)問(wèn)題，但是在中國(guó)想打造一個(gè)全部?jī)r(jià)值鏈并做出好的規(guī)劃實(shí)際非常難。丁長(zhǎng)峰表示，地產(chǎn)商也可以嘗試引入“互聯(lián)網(wǎng)+”概念，將資產(chǎn)管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理導(dǎo)入合伙人體制，打造商業(yè)地產(chǎn)的新鏈條。

　　終結(jié)粗放時(shí)代

　　今年初，中糧置地更名為大悅城地產(chǎn)，既為了在資本市場(chǎng)“混臉熟”，也堅(jiān)定了中糧在商業(yè)地產(chǎn)方面投入的決心。中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)周政認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)實(shí)際在促進(jìn)每個(gè)行業(yè)都發(fā)生“百腦匯”，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)也要轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中將從過(guò)去粗放式的數(shù)量增長(zhǎng)變成內(nèi)涵式注重質(zhì)量的增長(zhǎng)，及專業(yè)能力的提高，這是行業(yè)供需關(guān)系中的合理調(diào)配。

　　周政表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到目前的階段需要以明確的品牌定位將目標(biāo)客群的需求服務(wù)做精。中糧大悅城服務(wù)18-35歲新興中產(chǎn)階級(jí)，這是大悅城服務(wù)的主要平臺(tái)，在定位好后就需要有專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與服務(wù)。中糧也經(jīng)歷了從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)的過(guò)程，這其中最深刻的領(lǐng)悟就是學(xué)會(huì)真正掌握消費(fèi)者的體驗(yàn)需求，做足營(yíng)銷、服務(wù)包括大數(shù)據(jù)管理、商鋪組合，讓購(gòu)物中心真正滿足消費(fèi)者需求。周政認(rèn)為，中糧沒(méi)有用中糧置地的名稱，就是強(qiáng)化品牌定位，以專業(yè)化、精細(xì)化和開(kāi)發(fā)的心態(tài)與客戶合作，與同行交流。

　　在中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀看來(lái)，市場(chǎng)是永遠(yuǎn)沒(méi)有拐點(diǎn)的，消費(fèi)者每年都在增長(zhǎng)，出現(xiàn)拐點(diǎn)的是運(yùn)營(yíng)者的思維。完全不同的商業(yè)才能給消費(fèi)者帶來(lái)新的感覺(jué)，消費(fèi)者才更愿意去體驗(yàn)。這就需要運(yùn)營(yíng)者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ�，不僅是更個(gè)性化地服務(wù)消費(fèi)者還需要轉(zhuǎn)變與品牌商的關(guān)系。

　　資本市場(chǎng)松綁

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，在平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁董續(xù)勇看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)面臨持續(xù)發(fā)展，不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程，并沒(méi)有一個(gè)明顯的拐點(diǎn)。

　　董續(xù)勇表示，商業(yè)地產(chǎn)有兩條腿：一個(gè)是運(yùn)營(yíng)；一個(gè)就是兼容。銀行對(duì)于金融支持商業(yè)地產(chǎn)還是挺期待的。特別是在當(dāng)前金融領(lǐng)域自身正在發(fā)生一些深刻變化之際，主要的變化是資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化的大幕已經(jīng)在金融領(lǐng)域拉開(kāi)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是站在資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化的風(fēng)口上，這是一個(gè)好的機(jī)遇。董續(xù)勇認(rèn)為，如果說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)在金融領(lǐng)域有拐點(diǎn)的話，是非常好的向上的歷史性的拐點(diǎn)。

　　熟悉資本運(yùn)作的光耀東方董事長(zhǎng)李貴斌表示，與商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)相比，光耀東方還屬于新星。光耀東方走過(guò)了12年的歷程，前幾年主要收夠爛尾樓，這幾年放棄了此前的策略專注收購(gòu)價(jià)值比較好的樓盤。李貴斌表示，在新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)還是要發(fā)展。“光耀東方收購(gòu)也有很多教訓(xùn)，摸索過(guò)來(lái)商業(yè)模型基礎(chǔ)有了，也有了一定的產(chǎn)業(yè)事業(yè)了，做起來(lái)相對(duì)容易一些。這幾年就做足這一件事，其實(shí)這幾年的發(fā)展也得益于專注于一個(gè)行業(yè)。”

　　東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁張誠(chéng)表示，“商業(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中不要老是覬覦做輕資產(chǎn)的生意。也不一定非要擠在購(gòu)物中心這種運(yùn)行的商業(yè)地產(chǎn)層面”。張誠(chéng)進(jìn)一步表示，“這個(gè)領(lǐng)域很大，模式很多，如果發(fā)展不太順或者是比較難做的，在模式和領(lǐng)域方面需要有些調(diào)整”。