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    三年前，仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅曾說(shuō)：“如果個(gè)體投資者想投資寫(xiě)字樓，趕緊下手。因?yàn)楝F(xiàn)在，或許你還買(mǎi)得到好地段。未來(lái)幾年，即便你想投資，也未必有樓可售。”這個(gè)觀點(diǎn)正慢慢地被深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)證實(shí)。

    近日，仲量聯(lián)行有關(guān)深圳最新的寫(xiě)字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出爐：2013年度，深圳全市寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)45萬(wàn)平方米，較去年上升35萬(wàn)平方米。2013年度新增供應(yīng)量約為46萬(wàn)平方米，其中約85%集中在福田。受投資者的投資熱情以及企業(yè)自用買(mǎi)家的旺盛需求支持，銷(xiāo)售行情持續(xù)向好。2013年度，甲級(jí)寫(xiě)字樓資本值同比上升8.8%至47000元每平方米。

    報(bào)告會(huì)上，夏春毅這樣總結(jié)2013年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓行情：“由于經(jīng)濟(jì)增速放緩，在全國(guó)大部分城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷需求下滑的前提下，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。”未來(lái)，隨著深圳灣超級(jí)總部基地及前海合作區(qū)規(guī)劃的深化，各種大型國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛落戶深圳，如華潤(rùn)、天虹、百麗、阿里巴巴、中海油等企業(yè)紛紛在后海自建總部大廈。緣于獨(dú)特的地理位置和政府政策的有利扶持，更多的企業(yè)總部將會(huì)在前海和后海崛起。如今，深圳新的總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)已現(xiàn)雛形，集群效應(yīng)將進(jìn)一步吸引更多企業(yè)落戶，從而帶動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。

    與以往不同，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，企業(yè)總部自用需求占整體需求的比重將加大。2014年新供應(yīng)量洪峰令空置率面臨上升壓力，但是，企業(yè)自用面積以及來(lái)自國(guó)內(nèi)外企業(yè)穩(wěn)定的新增寫(xiě)字樓需求將消化部分新增供應(yīng)。雖然2014年有大量新增供應(yīng)，但由于預(yù)計(jì)新增供應(yīng)中只有不到50%用于出租，在整體需求量上升的情況下，業(yè)主的租金叫價(jià)能力將增強(qiáng)。

    從投資方面看，由于2014至2015年落成的寫(xiě)字樓多為統(tǒng)一物權(quán)項(xiàng)目，資本市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，投資氛圍將持續(xù)活躍。預(yù)期租金上漲和來(lái)自企業(yè)總部的購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓自用的需求，將帶動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的資本值繼續(xù)上升。顯然，高檔寫(xiě)字樓為避免在一個(gè)樓層內(nèi)有多個(gè)業(yè)態(tài)或良莠不齊的使用人“共處”而致物業(yè)“自跌身價(jià)”，大業(yè)主“整層出售”漸成趨勢(shì)。相比散賣(mài)，“整層出售”不僅是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的嚴(yán)峻考驗(yàn)，也是對(duì)買(mǎi)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高要求。一個(gè)樓層的銷(xiāo)售總價(jià)至少在人民幣數(shù)千萬(wàn)元以上，是筆不小的投資，非實(shí)力企業(yè)難以承受。

    “將來(lái)對(duì)于有意投資寫(xiě)字樓，但實(shí)力不夠的中小企業(yè)甚至個(gè)人來(lái)說(shuō)，他們或許只能把眼光投向地段偏遠(yuǎn)的廠房或者保稅區(qū)物業(yè)。”仲量聯(lián)行深圳工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳劍鋒補(bǔ)充。