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    在中國談資產配置，房地產始終是繞不開的一個大類。

    近日，國內多家第三方財富管理機構相繼召開年會，房地產的投資和配置是永不過時的一個話題。站在又一次嚴厲調控的節(jié)點，房地產還有必要投資嗎？如何投？

    4月24日，一位地產業(yè)資深人士向21世紀經濟報道記者表示，雖然2017年政府相繼推出的“房住不炒”、“租售并舉”、“集體土地租賃房”、“共有產權”一系列政策在一定程度上抑制了房價的投機上漲，但并不能真正解決當前的住房供需矛盾。

    房地產投資一直是高凈值人群資產配置中非常重要的板塊。諾亞浙江區(qū)域總經理吳衛(wèi)國4月23日接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，2018年以來，諾亞浙江的客戶共投資了約5億左右的諾亞旗下地產基金，共約200多位客戶。

    談及直接買房和購買私募地產基金之間的利弊，吳衛(wèi)國表示，直接買房相對來說可能收益更高，也不存在管理費等成本。但直接買房會遇到很多問題，諸如限購限貸，或者需要全款甚至還要托關系（目前杭州新房需要搖號）。而投資地產基金的好處在于可以規(guī)避限購限貸政策，還可以分散風險，同時流動性也相對較強。房子買賣可能需要較長的一段時間，所以他個人更傾向于投資地產基金。

    記者了解到，目前地產私募基金一般收取每年1%左右的管理費，過去的平均年化收益率在10%-12%。

    最好時機？

    諾亞財富旗下的歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹4月22日在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，現(xiàn)在正是房地產基金最好的時候。

    為什么這么說？因為市場調控，總體市場資金偏緊，所以可選擇優(yōu)質開發(fā)商股權合作，這種大環(huán)境下房地產基金能爭取到更為有利的條件。

    開發(fā)商有多缺錢？根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從資金面來看，今年3月份房企到位資金為3.67萬億，與去年基本持平，同比微增3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。

    易居房產研究院研究總監(jiān)嚴躍進4月24日對21世紀經濟報道記者表示，房地產行業(yè)的資金明顯收緊。對于當前地產行業(yè)來說，資金面收緊是大概率，總體上成本也延續(xù)上升通道。

    在缺錢的情況下，房企融資成本普遍上升5%-10%。前述地產業(yè)資深人士表示，除了銀行的開發(fā)貸還能勉強維持過去的融資成本之外，其它渠道的融資成本都上升了5%-10%。

    譚文虹表示，在過去中國房地產發(fā)展的黃金年代，占主導地位的是開發(fā)商，開發(fā)商只要能拿地、開發(fā)、銷售，基本上都是掙錢的，行業(yè)的特點是重資產，而且越重越好，很少人愿意股權分享，頂多愿意借債，房地產基金依附于開發(fā)商，主要做股債結合。

    而目前市場情況發(fā)生了轉變，債性資金受阻，所以地產私募基金可以進行一些更加創(chuàng)新的股權合作，從拿地開始，基金可以全程介入投后管理。

    未來房地產基金會越來越走向自主化主動管理，比如說歌斐資產過去幾年逐步減少了對傳統(tǒng)房地產企業(yè)融資產品的投放，重點關注房地產開發(fā)類項目的真正股權主動管理，以及核心資產持有并運營等業(yè)務。

    譚文虹認為，行業(yè)正經歷著從房地產開發(fā)商到房地產服務商的轉型。從2014年開始，已經有了新玩法：買樓改造提升經營，最后再賣出。核心是把資產改造和運營好，產生穩(wěn)定的租金，租金收入越高，資產估值越高。

    “從投資的角度，如果去買一個位于核心城市區(qū)位的優(yōu)質資產，把原來經營不好的拿過來經營，讓它增值，是比較穩(wěn)健的投資。”譚文虹解釋，在未來二十年，諾亞財富和歌斐資產將聚焦一線和強二線城市核心圈資產收購，包括上海內環(huán)的核心資產增值基金、精品小酒店基金等。

    兩塊利潤

    而個人資金量有限，如何投資商辦寫字樓？

    前述地產業(yè)人士透露，高凈值客戶可以聯(lián)合購買，“我們現(xiàn)在已經出現(xiàn)這種情況，幾個人聯(lián)合起來買數(shù)層，單人買半層很難整體化經營，要么就買私募房地產組合基金。”

    鐵獅門中國區(qū)首席投資官陳志超日前在宜信財富2018年會上表示，鐵獅門的投資策略主要重點關注一線城市，因為一線城市流動性更好。

    鐵獅門對接的是機構客戶，陳志超稱，個人客戶可以通過宜信財富的地產母基金投資到鐵獅門的項目，因為個人資金有限，面對市場較為弱勢。而地產基金有機會拿到一線城市優(yōu)質投資機會，其中有兩塊利潤，一是開發(fā)過程中開發(fā)商享受的利潤，二是資產價值增值。

    譚文虹認為，由于開發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產投資會逐漸轉向持有型物業(yè)，機構尤其是保險公司，將逐漸成為地產基金投資的主要參與者。一方面都是長周期比較匹配，大的險資既可直接買，也會參與外部基金做分散配置，而小險資更多會參與外部基金。

    銀行類的資金更為穩(wěn)健，地產基金雖沒有與銀行資金直接合作，但在收購資產端時可以通過并購貸和物業(yè)貸的形式合作。（原標題：地產投資風往哪兒吹？ 從囤房到投地產私募基金 記者：包慧 實習生：黃心怡）