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　　業(yè)指南置

　　在房地產(chǎn)市場上，投資住宅、商鋪、商住兩用loft項(xiàng)目者居多，業(yè)內(nèi)人士建議，消費(fèi)者投資時(shí)須注意三大問題，才能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　地段是關(guān)鍵

　　衡量一處商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的重要因素就是地段。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)域土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間比其他地區(qū)要大得多。因此，是否位于市中心區(qū)域，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首要因素。另外，交通、人流、商業(yè)配套以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等，都是衡量該區(qū)域是否具有增值潛力的重要因素。商業(yè)地產(chǎn)的租戶主要是公司，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氛圍成熟。

　　盡管市中心的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格一般較高，但由于其具有租金高、入住率高的特點(diǎn)，投資回報(bào)也相對較高。如果投資目的以銷售為主，投資者不妨考慮選擇發(fā)展中商圈；如果投資目的以租賃為主，則應(yīng)選擇已成熟商圈。

　　不僅如此，作為商業(yè)地產(chǎn)的投資者，甄別好優(yōu)質(zhì)客戶同樣至關(guān)重要。不同的租戶對商鋪以及寫字樓的需求也不相同，那些知名以及實(shí)力雄厚的企業(yè)在選擇商業(yè)地產(chǎn)租賃時(shí)通常會(huì)以檔次為首要因素。而那些中小型或成長型的企業(yè)，在求租時(shí)看中的往往則是商鋪或?qū)懽謽堑男詢r(jià)比。因此，投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，要把握好與客戶群定位兩者之間的平衡關(guān)系。

　　不要只看價(jià)格

　　投資商業(yè)地產(chǎn)，投資回報(bào)率則是投資者最為看重的，從而它也成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵點(diǎn)�？梢哉f，比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。

　　計(jì)算投資回報(bào)率公式為：“計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12（個(gè)月）/售價(jià)”，“計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率=（售出價(jià)-購入價(jià)）/購入價(jià)”。

　　例如，有一臨街商鋪，面積為100平方米，售價(jià)約400萬元，周邊同等商鋪平均價(jià)格為月租金400元/平方米。也就是說，這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，業(yè)主將有可能獲得4萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？通過上述計(jì)算公式：4萬元×12/400萬元，可以計(jì)算出這套物業(yè)的投資回報(bào)率為12%。如果業(yè)主將其轉(zhuǎn)手，最終以430萬元的價(jià)格成交，那么它的投資回報(bào)率=（430萬元-400萬元）/400萬元，通過計(jì)算得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率是7.5%。

　　另外，有的投資者由于資金有限，往往會(huì)選擇一些切割成很小塊面積進(jìn)行出售的商鋪類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品在價(jià)格上可能會(huì)便宜些，但流動(dòng)性大。更重要的是，當(dāng)租賃市場不景氣的時(shí)候，其他業(yè)主便會(huì)為爭奪客戶資源競相壓價(jià)，從而會(huì)影響投資者今后的收益。

　　配套不可小覷

　　對于想要投資寫字樓的客戶來說，硬件配套設(shè)施的期權(quán)與否則尤為重要。寫字樓硬件配套主要包括電梯數(shù)量、停車位數(shù)量和內(nèi)部綜合布線系統(tǒng)等。首先，電梯方面，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。其次，車位方面，目前車位緊缺是寫字樓物業(yè)面臨的最大問題之一。為吸引租戶作長遠(yuǎn)投資打算，最好選擇的寫字樓車位配置比例至少有1：1以上。最后，布線系統(tǒng)的優(yōu)劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業(yè)務(wù)。因此，既然是滿足辦公需求，就要選那些網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備配置較高的樓宇。另外，盡管是辦公使用，但很多求租者還是很在意朝向、采光、層高、公攤以及承重等一系列問題，因此投資者要盡可能選擇那些具有較高人性化和實(shí)用率的寫字樓。

　　此外，對于商用物業(yè)來講，其升值潛力的大小在很大程度上取決于后期的管理水平。只有高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品硬件與高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，才能保證物業(yè)的保值增值。（原標(biāo)題：投資商業(yè)地產(chǎn)，地段是關(guān)鍵配套也不可小覷 陳賽嬌/整理）