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    現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇初期，大的購(gòu)物環(huán)境不景氣，加上網(wǎng)購(gòu)沖擊很大，原本是銷(xiāo)售旺季的傳統(tǒng)商鋪近期麻煩不�。阂恍┐笮蜕坛堑氖圬泦T站上二十分鐘也遇不到一個(gè)客人。除去天河城等一些十分成熟的傳統(tǒng)商城，廣州大部分的商業(yè)地產(chǎn)租金和管理費(fèi)出現(xiàn)了下降，上下九、北京路商鋪?zhàn)饨鸲嘞陆?%~10%，其他一些商城的管理費(fèi)或租金也有20%左右的降幅。展望未來(lái)，由于住宅限購(gòu)令資金涌入，商業(yè)地產(chǎn)在2014年將會(huì)進(jìn)入集中放量的階段，需求能否跟上，疑問(wèn)頗大。

    主要是大面積商鋪降租

    曾經(jīng)是“天之驕子”的上下九、北京路一線(xiàn)臨街商鋪的租價(jià)也悄悄下降了。據(jù)中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域經(jīng)理法永能觀(guān)察，租價(jià)發(fā)生變化的商鋪主要是租價(jià)為數(shù)十萬(wàn)元/月的150平方米以上大面積商鋪。原價(jià)20萬(wàn)元/月的鋪位多降至18萬(wàn)元/月左右。

    這兩個(gè)地段的商鋪以前都是“吊起來(lái)租”的，“頂手費(fèi)”往往達(dá)上百萬(wàn)元，而現(xiàn)在數(shù)十萬(wàn)元就可以“搞掂”。法永能發(fā)現(xiàn)，最近租金為10萬(wàn)元/月的一線(xiàn)地段鋪相對(duì)容易出租，而20萬(wàn)元/月及以上的就很難租出了：“很少品牌可以承受到這個(gè)高價(jià)。”

    近期廣州不少商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，以?xún)?yōu)惠的鋪?zhàn)馕�引租客，不少品牌寧愿選擇入駐商場(chǎng)，“對(duì)他們來(lái)說(shuō)，臨街鋪的主要目的不是銷(xiāo)售而是鋪廣告。”不過(guò)，這種商鋪下滑的幅度不是太大，大概為5%~10%。

    商鋪要租50年才能還本

    在廣州，一座150平方米的商鋪，購(gòu)價(jià)若按7.5萬(wàn)元/平方米來(lái)算，總購(gòu)價(jià)是1125萬(wàn)元，租金如果按當(dāng)前的250元一平方米來(lái)算，要成功出租25年才回本。如果購(gòu)買(mǎi)此商鋪用的是銀行按揭，總成本估計(jì)要翻倍，達(dá)到2250萬(wàn)元，那么實(shí)際上，這個(gè)房子要出租50年才能還本。按總成本2250萬(wàn)元來(lái)算，其年盈利率僅2%。

    該負(fù)責(zé)人說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)從去年開(kāi)始就出現(xiàn)了不景氣的跡象。目前，我們的商鋪空置率如能保持在20%左右，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。但是，當(dāng)前廣州一些大型的地下商鋪的空置率高達(dá)30%~40%。大型商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)或是租金大都有20%左右的降幅。”

    商鋪不景氣的三大原因

    1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不佳 今年消費(fèi)增長(zhǎng)不樂(lè)觀(guān)

    臨街商鋪出現(xiàn)的變化，主要是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不理想。“零售不好做，再加上拓展、開(kāi)拓做得不是太好，不少剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)、大廈的招商也不理想。只能降低租金以引商家進(jìn)來(lái)。”不少商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主都如是說(shuō)。據(jù)了解，包括高德置地、西城都薈在內(nèi)的商場(chǎng)都在力爭(zhēng)品牌入駐。

    從數(shù)據(jù)上看，2014年12月份官方和匯豐PMI都雙雙走低，小企業(yè)制造業(yè)PMI連續(xù)5個(gè)月下跌、大小企業(yè)PMI景氣裂口擴(kuò)大至一年半新高。事實(shí)上，去年全年小企業(yè)PMI一直處于“50榮枯線(xiàn)”下方；且自去年三季度以來(lái)，呈現(xiàn)出加速下探的走勢(shì)。

    瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光昨天對(duì)本報(bào)記者表示：“居民收入增速趨緩等因素對(duì)消費(fèi)影響的滯后性將在2014年更加凸顯。”

    2、住宅限購(gòu)令資金涌入 商業(yè)地產(chǎn)供大于求

    德融地產(chǎn)營(yíng)業(yè)一區(qū)總監(jiān)胡啟祥表示：“在2011年年初實(shí)行限購(gòu)限貸后，部分住宅投資需求轉(zhuǎn)移到了不限購(gòu)、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)，大型房企紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)每年增速達(dá)50%左右，尤其是二、三線(xiàn)城市。”

    現(xiàn)在大城市里，商業(yè)地產(chǎn)都是幾十億甚至幾百億元去投融資，十幾萬(wàn)或數(shù)十萬(wàn)平方米去建，每一條街，每一個(gè)區(qū)都有商業(yè)中心。商業(yè)地產(chǎn)已是嚴(yán)重供大于求。“今年商業(yè)地產(chǎn)能做到不降價(jià)已是很不錯(cuò)了，在廣州，成熟且連成片的天河城商業(yè)區(qū)才可以基本做到這點(diǎn)。”某商業(yè)大腕對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

    3、網(wǎng)購(gòu)年增速雙位數(shù) 對(duì)線(xiàn)下零售沖擊大

    我國(guó)網(wǎng)購(gòu)銷(xiāo)售額早在2011年已破一萬(wàn)億元，此后每年增長(zhǎng)速度呈雙位數(shù)百分比。不少大型家電制造商的傳統(tǒng)經(jīng)銷(xiāo)商正在陸續(xù)關(guān)門(mén)店，轉(zhuǎn)而向網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售進(jìn)軍。

    線(xiàn)上零售對(duì)線(xiàn)下沖擊巨大。

    今年商業(yè)地產(chǎn)集中放量

    德融地產(chǎn)營(yíng)業(yè)一區(qū)總監(jiān)胡啟祥稱(chēng)，2011年后的商業(yè)用地，按照規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)度，將逐步在2014年推向市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)在2014年將會(huì)進(jìn)入集中放量的階段。

    在亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)空置率過(guò)高，購(gòu)買(mǎi)力在下降。

    盡管租價(jià)下跌，業(yè)主、投資者對(duì)一線(xiàn)地段臨街商鋪的期望仍存在：“這些商鋪價(jià)值的升幅吸引力遠(yuǎn)比租賃的升幅更大。”