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    經濟增速前景不明、供大于求、客流分流嚴重，大多數大型商圈生意慘淡，空置率居高不下，前景堪憂，但本報記者深入調查發(fā)現，就是在這種大環(huán)境下，社區(qū)商鋪的情況卻相對穩(wěn)定，一些成熟社區(qū)的商鋪每年租金還能穩(wěn)定地上漲5%~10%。

    記者走市場：
    社區(qū)洗發(fā)店開了10年每年利潤二十萬元

    記者觀察到，盡管整體零售市場因為經濟環(huán)境而有所影響，但是不少大型社區(qū)鋪的生意卻依然紅紅火火。朱太太在駿景花園租了一個20平方米左右的小店，專門賣家紡用品，每個月除去租金、固定成本外，能賺到6000~8000元。朱太太認為，只要找準定位，社區(qū)生意比商業(yè)區(qū)穩(wěn)定、清閑，競爭更小。

    記者在五羊新城這一成熟社區(qū)里也看到，這里的客流相當穩(wěn)定，多數店鋪也都是十年八年的老租客。

    羅老板在五羊新城廣告城這條巷子里開了一家洗發(fā)廊，他說：“我從2004年就在這里開店了，現在每年凈利潤都有二十萬元以上。我的幾個徒弟后來也在這條巷子里開了幾家洗發(fā)廊，也都有五六年光景了。為什么我們能存活下來？一是服務好，二是價格適中。這里都是老主顧，成功沒有什么秘訣，就是踏踏實實地提供服務。”

    附近的一間盲人按摩店也有15年的歷史了，一位姓高的盲人按摩師告訴記者，他每天在店里基本上除了吃飯睡覺的時間，都沒有閑過，因為客人很多。

    業(yè)主李先生在五羊新城擁有幾個小商鋪。他告訴本報記者，“想要把鋪穩(wěn)定地租出去是需要思考的，一是租金不能太高，每年提價幅度也就5%~10%吧。二要盡量地滿足老租客的要求，如果他們走了，新的租客生意做不下去，我們的生意也就斷了。”

    商鋪專家：
    社區(qū)商鋪消費穩(wěn)定租金漲幅“隨行就市”

    “那些已經比較成熟的社區(qū)商鋪，租價沒怎么大跌，因為經營的都是民生的行業(yè)，租客的消費比較穩(wěn)定，而且以服務性行業(yè)為主。”中原地產商鋪部區(qū)域經理法永能告訴記者，部分大型社區(qū)商鋪的租金甚至出現了5%的升幅。目前，廣州市內不少大型社區(qū)都有這樣的現象，比如光大花園、華景新城、駿景花園、富力半島花園、富力廣場等。

    家住華景新城的羅先生告訴記者，前兩年小區(qū)里個別一樓靠街商鋪還有空置現象，去年以來臨街商鋪一律都有營業(yè)，華景路兩邊還搭建了幾排臨時商鋪。

    不過，法永能也指出，相對成熟的社區(qū)商鋪在租金升到一定程度、租金回報率達到一定高度之后，租金水平就會相對保持平穩(wěn)。原因是商家必須考慮商鋪的成本水平，如果租金永無止境地繼續(xù)攀升，服務性商業(yè)的經營者未必可以承受。所以，成熟社區(qū)商鋪的特點是成熟、穩(wěn)定上升，但有一定的“封頂”。“可以說，社區(qū)商鋪的漲幅來自‘隨行就市’。”法永能表示，這與社會的整體消費水平上升有必然的關系。

    在社區(qū)鋪中，租金漲幅比較快的是發(fā)展中的小區(qū)社區(qū)鋪，尤其是兩年左右之前開發(fā)的社區(qū)，一開始沒有多少住戶入住，而隨著兩年的發(fā)展，居住人群增加，租金也相應發(fā)生比較明顯的上漲。這些商鋪一開始的租金普遍為60~80元/平方米/月，而目前往往可以達到200元/平方米/月，升幅超過100%。類似的商鋪主要集中在金沙洲板塊。

    警惕：
    開社區(qū)商鋪要回避投資盤

    社區(qū)商鋪也有失敗的例子，而且一旦失敗，其速度也很快，因為社區(qū)都是老客戶，不好“忽悠”。記者觀察到，在五羊新城寺右新馬路上，某一個商鋪在過去的一年內就換了三四次招牌：先是開了家美容店，沒什么客流，很快關門；然后又開了一家玩具店，沒有特色，被旁邊的萬佳超市和網購一沖擊，很快也關門了；接下來變成特產店，但由于生活必需程度不高，三個月后也轉手了；最近則是開了一家洗發(fā)店。

    “開一家店，基本上三個月就能知道自己挨不挨得下去，沒有客流量、半年左右就關門的例子在社區(qū)商鋪圈里是常見的現象。”華南和諧社區(qū)研究發(fā)展中心主任周活寧昨天對本報記者表示。

    此外，社區(qū)商鋪選址很重要：一定要是成熟的社區(qū)。“當前別看很多樓盤售價那么高，但其中有多少才是真正的住房居住需求，有多少是投資客要轉手且空置的，一定要分清，一些炒作的樓盤實際住戶少，冷冷清清。因此要想在社區(qū)商鋪做生意，一定要對這個社區(qū)有充分的了解，包括對居民結構的了解，是老人居多還是年輕家庭為主。而且這些店所提供的服務一定要扎實，質量要穩(wěn)定，最好是社區(qū)生活的必需品，如果是休閑食品或服飾，也要有特色。”周活寧表示。