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    第一太平戴維斯駐華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄：
    商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大
    租金有下行壓力

    2014年廣州甲級(jí)寫字樓市場供應(yīng)量依然龐大，包括雅居樂中心、富力盈凱廣場等在內(nèi)的五個(gè)大型項(xiàng)目預(yù)計(jì)將陸續(xù)投入使用，總計(jì)供應(yīng)達(dá)68.7萬平方米；新投入市場的寫字樓項(xiàng)目全部集中在珠江新城，包括富力盈凱廣場、僑鑫總部大廈、雅居樂中心、越秀財(cái)富中心、環(huán)球都會(huì)廣場、富力盈耀廣場。

    大量的新增供應(yīng)在對(duì)租金水平施壓的同時(shí)，將進(jìn)一步推高珠江新城的市場空置率。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，外資企業(yè)和內(nèi)資公司的寫字樓市場需求將有所抑制，同時(shí)對(duì)寫字樓的租金性價(jià)比將愈加敏感。大型區(qū)域民營企業(yè)和國有企業(yè)將成為未來甲級(jí)寫字樓的主要需求來源。2014年，廣州甲級(jí)寫字樓市場將保持謹(jǐn)慎態(tài)勢，大規(guī)模供應(yīng)將壓抑寫字樓租金增長。

    商鋪方面，受2013年部分項(xiàng)目推遲入市影響，2014年預(yù)計(jì)將有4個(gè)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目投入市場，供應(yīng)量總計(jì)約為48.8萬平方米，包括清河·永旺夢樂城、番禺萬達(dá)廣場、高德置地四季Mall·冬、保利V座商業(yè)。商鋪供應(yīng)量依然在高位徘徊；隨著中心城區(qū)可開發(fā)面積日漸減少，更多開發(fā)商把發(fā)展重心放在新興區(qū)域。

    在未來的新增供應(yīng)當(dāng)中，接近74%的零售商業(yè)面積位于番禺區(qū)。大量供應(yīng)集中入市，將促使區(qū)域市場的競爭白熱化，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境放緩的背景下，零售物業(yè)運(yùn)營將迎來更大的挑戰(zhàn)。市場消化壓力的加大將持續(xù)對(duì)零售物業(yè)的租金施加下行壓力。中短期內(nèi)，廣州零售物業(yè)的租金水平將有所微調(diào)。

    戴德梁行廣州公司董事總經(jīng)理黎慶文：
    寫字樓投資回報(bào)率將下降

    2013年廣州商務(wù)用地表現(xiàn)暢旺，7.3%的土地面積貢獻(xiàn)了37.5%的總成交額。商務(wù)辦公用地樓面地價(jià)攀升至近十年高位。2014年，寫字樓市場需求強(qiáng)勁，吸納量持續(xù)上漲。寫字樓租金增幅平穩(wěn)，但由于價(jià)格增長加速，投資回報(bào)率將繼續(xù)下降的態(tài)勢。

    未來五年珠江新城仍然是廣州寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域，珠江新城占據(jù)全市約95%的甲級(jí)寫字樓需求。部分租戶出于業(yè)務(wù)擴(kuò)張和擴(kuò)大辦公面積等因素的考慮，從體育中心商圈、東山和越秀等成熟商圈搬遷至珠江新城。IT、物流和服務(wù)業(yè)公司持續(xù)熱捧珠江新城。

    據(jù)悉，目前珠江新城剩余約205萬平方米的寫字樓物業(yè)待開發(fā)，占整個(gè)珠江新城寫字樓總存量的25%。其中有153萬平方米達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將于未來3年內(nèi)開發(fā)完成。按照過去幾年的年均吸納量28.3萬平方米，并考慮第三產(chǎn)業(yè)增加值的增幅10%~12%，預(yù)計(jì)未來五年珠江新城平均吸納量達(dá)30萬平方米，要消化全部存量需要5年時(shí)間。到2020年珠江新城甲級(jí)寫字樓才能基本滿租。

    除了日趨成熟的珠江新城，2014年，新商務(wù)區(qū)的開發(fā)成為廣州市的重中之重，萬博商務(wù)區(qū)、國際金融城、南沙總部集聚區(qū)將是商務(wù)地塊出讓熱點(diǎn)。新區(qū)如萬博、國際金融城、琶洲、南沙等商務(wù)區(qū)開發(fā)進(jìn)度將加快，以填補(bǔ)珠江新城開發(fā)完畢后的空白。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗：
    甲級(jí)寫字樓租金或上升

    2014年廣州甲級(jí)寫字樓市場上升勢頭明顯，將走出過去幾年由于需求下滑和供應(yīng)劇增導(dǎo)致的空置局面，有望達(dá)至供求平衡。

    預(yù)計(jì)2014年全年，甲級(jí)寫字樓將有24萬平方米新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)以單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目為主，全部集中在珠江新城。2014年供應(yīng)約為2013年的一半，是自2009年以來最少供應(yīng)的一年，且新增供應(yīng)的預(yù)租率較高，已超過50%。

    需求方面，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景趨穩(wěn)定，部分企業(yè)重啟去年凍結(jié)的擴(kuò)張計(jì)劃；再加上，部分新落成寫字樓相對(duì)于區(qū)域內(nèi)其它高端寫字樓的租金具有競爭力，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)吸引有搬遷或升級(jí)需求但預(yù)算有限的本地和部分外資租戶。預(yù)計(jì)穩(wěn)定的新增寫字樓需求將帶動(dòng)空置率下降。

    位于天河區(qū)、越秀區(qū)空置率較低的寫字樓業(yè)主的租金叫價(jià)能力將增強(qiáng)，而優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目將持續(xù)支撐珠江新城寫字樓的租金上漲。因此，預(yù)期2014年甲級(jí)寫字樓整體租金保持上升。

    商業(yè)地產(chǎn)專家楊軍艇：
    商鋪?zhàn)饨鸹虻?%~10%

    在商鋪市場方面，受電商沖擊及零售商擴(kuò)張步伐減緩等因素影響，廣州2013年第四季度商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比增幅僅為0.2%。除去天河城等一些十分成熟的傳統(tǒng)商城，廣州部分商鋪?zhàn)饨鸷凸芾碣M(fèi)甚至出現(xiàn)了下降，上下九、北京路商鋪?zhàn)饨鸲嘞陆?%~10%。因此，2014年的商鋪?zhàn)饨鹑匀豢赡艹霈F(xiàn)跌勢。2014年，廣州商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)同比下跌5%~10%。

    目前，商業(yè)地產(chǎn)市場供過于求已經(jīng)是不爭的事實(shí)。在廣州這樣的大城市，商業(yè)地產(chǎn)都是幾十億甚至幾百億元去投融資，十幾萬或數(shù)十萬平方米去建，每一條街，每一個(gè)區(qū)都有商業(yè)中心，商業(yè)地產(chǎn)已是嚴(yán)重供大于求。

    據(jù)了解，截至2013年末，廣州全市商場總存量約203萬平方米，全年新竣工項(xiàng)目達(dá)29萬平方米，新開業(yè)商場位于珠江新城、上下九和江南西等區(qū)域。而2014年廣州商場新增供應(yīng)量為54萬平方米，為歷年之最。

    左右地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理周帆：
    商業(yè)地產(chǎn)需要急速降溫

    廣州寫字樓市場未來將會(huì)向郊區(qū)發(fā)展。這幾年珠江新城大量開發(fā)寫字樓，市區(qū)內(nèi)的寫字樓因?yàn)樽饨鸶撸�已�?jīng)出現(xiàn)空置。

    根據(jù)國際慣例，有5個(gè)郊區(qū)化現(xiàn)象，第一個(gè)郊區(qū)化是工業(yè)郊區(qū)化，第二是居住郊區(qū)化，第三是商業(yè)郊區(qū)化，第四是辦公郊區(qū)化，第五是休閑娛樂郊區(qū)化，當(dāng)前廣州只實(shí)現(xiàn)了前兩個(gè)郊區(qū)化，商業(yè)郊區(qū)化正在顯現(xiàn)，未來將是辦公郊區(qū)化。主要原因有四：一是中心城區(qū)租金高，二是中心城區(qū)過于擁擠，三是隨著交通的完善，郊區(qū)不“郊”，四是郊區(qū)環(huán)境好。寫字樓市場仍有很大空間，比商業(yè)市場更廣闊，尤其那些24小時(shí)可移動(dòng)式面向中小型企業(yè)的寫字樓市場將會(huì)逐漸走俏，因?yàn)楝F(xiàn)在的自由人、個(gè)體戶、網(wǎng)店等在大量涌現(xiàn)，加上國家放寬企業(yè)注冊(cè)門檻，企業(yè)注冊(cè)量在大增，這都需要寫字樓。

    目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到拐點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因其利潤高而導(dǎo)致投資者趨之若鶩，即便是住宅地產(chǎn)，也規(guī)劃出至少20%的商業(yè)面積，有的高達(dá)60%以上。加上近幾年的城市綜合體過熱，催生了大量商業(yè)面積。此外，由于住宅遭遇宏觀調(diào)控，許多資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。無論是大街還是小巷、無論是城市還是農(nóng)村、無論是樓上還是樓下都整出了很多的商業(yè)門面。商業(yè)空置、閑置在日益擴(kuò)大。商業(yè)地產(chǎn)需要急速降溫。同時(shí)，受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊，商業(yè)地產(chǎn)將逐漸衰落。

    但是，未來幾年電商產(chǎn)業(yè)園會(huì)有一個(gè)小高潮，主要是因?yàn)槭艿诫娮由虅?wù)的影響，有許多投資商在瞄準(zhǔn)電商產(chǎn)業(yè)園、電商專業(yè)市場。

    商業(yè)地產(chǎn)資深專家陳瑞標(biāo)：
    商業(yè)項(xiàng)目扎堆上市，前景堪憂

    住宅限購政策已經(jīng)實(shí)施三年了，并且該政策依然持續(xù)，而商業(yè)地產(chǎn)一直享受著”不被限“的利好。前一兩年開發(fā)商拿的商業(yè)地塊現(xiàn)在持續(xù)上市，今年商業(yè)項(xiàng)目依然是扎堆上市，特別是一些公寓、寫字樓，主要集中番禺、蘿崗這些潛力發(fā)展區(qū)域，但是由于供應(yīng)太大，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景并不太樂觀。主要原因在于目前大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)并沒有復(fù)蘇、錢荒依然影響到不少行業(yè)老板，所以近郊大量的商業(yè)項(xiàng)目上市，可消化力度今年會(huì)比去年更弱一些。

    在專業(yè)市場方面，主要看政府的力度，目前不少大型的專業(yè)市場都在外圍區(qū)域，若政府能執(zhí)行將老城區(qū)的一些臨建、舊商鋪等拆除，大量的商業(yè)往外移動(dòng)，這對(duì)專業(yè)市場將比較利好。