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    全民皆商。越來越多的住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，但在轉(zhuǎn)型過程中也面臨著一系列問題。

    “物業(yè)自持是細(xì)水長流，需要專業(yè)的資產(chǎn)管理能力。”美橋投資集團(tuán)執(zhí)行董事陳曉歐的話，道出了目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍困惑。
在眾多開發(fā)企業(yè)搶占一二線熱點(diǎn)城市的同時，陳曉歐則認(rèn)為，三四線城市更適合商業(yè)地產(chǎn)投資，因?yàn)閮r格成本低，利潤空間大。

    中國房地產(chǎn)報：自2011年房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，但目前二三線城市也出現(xiàn)了部分商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)象，您怎么看這個問題？

    陳曉歐：目前國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)的操盤手大部分是開發(fā)商，而不是運(yùn)營商或投資商，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜，就是要避免只追求規(guī)模而忽視資金規(guī)劃和資產(chǎn)管理的問題。未來必定要淘汰一批不懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的項(xiàng)目，企業(yè)也會受到影響。

    中國的商業(yè)地產(chǎn)還存在很大的發(fā)展空間，空間就在于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營上，商業(yè)地產(chǎn)要體現(xiàn)價值只能通過資產(chǎn)管理，開發(fā)后短期賣掉是不劃算的，要通過后期的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)其價值。

    中國房地產(chǎn)報：美橋投資在商業(yè)地產(chǎn)的投資城市選擇上是怎樣一個戰(zhàn)略？

    陳曉歐：這是所有投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商都在考慮的問題。我們重點(diǎn)選擇四個片區(qū)。以上海為中心的周邊城市，蘇州、杭州、無錫、寧波等城市是重點(diǎn)，這些城市在長三角的整個經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)比較成熟。第二個區(qū)域是以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，天津、大連、青島。第三個是海西區(qū)，尤其是福建有很大的潛力。第四個是在中西部，武漢、長沙、成都、重慶、西安，這些城市都是具備很大的潛力�？傊�，中國的商業(yè)地產(chǎn)有很大的空間可以發(fā)展，即使是一線的開發(fā)商，其商業(yè)地產(chǎn)也還是處于一個幼稚期。

    中國房地產(chǎn)報：中國的很多商業(yè)地產(chǎn)都引進(jìn)奧特萊斯，中國的奧特萊斯發(fā)展如何避免同質(zhì)化的問題？

    陳曉歐：奧特萊斯在歐美是一種相當(dāng)成熟的業(yè)態(tài)，他們做得很成功，甚至有的把奧特萊斯作為主業(yè)，奧特萊斯這個業(yè)態(tài)在歐美比較成熟，但在中國還差得很多。中國商業(yè)地產(chǎn)的問題在于，只是拿到了奧特萊斯這個名字，但從外到內(nèi)都不是奧特萊斯，比如，運(yùn)營不暢，品牌不全，選址不當(dāng)。奧特萊斯選址，最重要的是交通要發(fā)達(dá)，還要考慮休閑和運(yùn)營成本等，若這些條件不具備加上運(yùn)營能力又不高的話，會很麻煩。招商和運(yùn)營以及品牌才是奧特萊斯真正的競爭力。在新型城鎮(zhèn)化背景下，奧特萊斯這個業(yè)態(tài)在中國很有發(fā)展?jié)摿Γ�只是要正其名，行其事�?/p>

    中國房地產(chǎn)報：我們注意到現(xiàn)在比如娃哈哈、紅星美凱龍等都宣稱未來要做100個綜合體。對此，您有哪些建議？

    陳曉歐：這些企業(yè)本身做得很成功，但宣稱要大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，是在中國國情下的一種狀態(tài)。我們現(xiàn)在的狀態(tài)是喜歡大、全、美，他們深諳中國的商業(yè)之道，必須把自己的形象做大，取得認(rèn)同感，如果是宣稱做5個，那可能沒人理會和關(guān)注。他們有自己的思路，很難評價是對還是錯，這條路是一條很長的路，具體怎么走，他們都有自己的計(jì)劃。我比較喜歡的是歐美做得比較實(shí)際和有實(shí)力的公司。追求小而美，而不是大而全。做規(guī)模有其好處，但同時是質(zhì)量并不好。

    中國房地產(chǎn)報：剛才您說到商業(yè)地產(chǎn)往三四線城市布局，但是開發(fā)商目前的狀態(tài)是往一二線拿地和拓展，三四線城市建大量的商業(yè)地產(chǎn)若沒有人口導(dǎo)入的話，會不會受到影響？

    陳曉歐：主要是大家關(guān)注的一線開發(fā)商往一二線城市拓展得比較多，但還不能完全代表投資的趨勢，在三四線城市也存在很多機(jī)會，雖然也有一定的風(fēng)險。相反，一二線城市進(jìn)入的門檻高，成本高，風(fēng)險高，雖然未來退出有一定的保障，但是三四線城市的機(jī)會并不少，從投資角度看，三四線城市更適合投資，因?yàn)閮r格成本低，利潤空間大，我認(rèn)為，三四線城市值得重視。

    中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇物業(yè)自持，自持物業(yè)目前的狀況如何？

    陳曉歐：越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營商，但自持面臨著很多問題，首先是對自持的認(rèn)識并不充分，以前開發(fā)商做住宅是快進(jìn)快出，習(xí)慣了這樣的盈利模式，而自持是細(xì)水長流，是長線運(yùn)營，但很多開發(fā)商在觀念上還沒有轉(zhuǎn)換過來。另外，他們還不理解，物業(yè)自持了三四年還沒有出成果，這是因?yàn)樗麄儾⒉欢�資產(chǎn)管理，物業(yè)管理和資產(chǎn)管理不是一回事，資產(chǎn)管理要對物業(yè)再開發(fā)，尤其是對租戶要適時更換，隨時調(diào)整，若運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不專業(yè)，加上對裝修的資金投入跟不上的話，就造成了對自持物業(yè)喪失信心。

    中國房地產(chǎn)報：您怎么看商業(yè)地產(chǎn)最終的歸宿是金融化？

    陳曉歐：商業(yè)地產(chǎn)必然會走向金融地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是一個長線投資，尤其需要資金規(guī)劃和投融資的準(zhǔn)備。在中國商業(yè)地產(chǎn)的證券化離得相當(dāng)遠(yuǎn)，在國外商業(yè)地產(chǎn)就是一個金融產(chǎn)品，不再是一個純粹的地產(chǎn)，而是一個金融載體，這方面中國商業(yè)地產(chǎn)有很大的空間可以開發(fā)。

    中國房地產(chǎn)報：商業(yè)地產(chǎn)金融化的話，那會不會出現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)變成資產(chǎn)管理的唯一標(biāo)準(zhǔn)？

    陳曉歐：表面上是用數(shù)字說話，但背后真正的核心競爭力是資產(chǎn)管理的質(zhì)量。如果管理得不好，這些數(shù)字都上不去。比如，購物中心的內(nèi)涵，在于租戶以及買商品的消費(fèi)者，一級客戶的業(yè)態(tài)組合要得當(dāng)，還要不斷調(diào)整。所以，雖然表面是看數(shù)字，但背后歸根結(jié)底是資產(chǎn)管理。