色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　“上海銀監(jiān)局近兩年來對(duì)三類業(yè)務(wù)進(jìn)行過全面風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：鋼貿(mào)、銅融資、商業(yè)地產(chǎn)。前兩者在預(yù)警后一段時(shí)間里都不同程度出現(xiàn)了問題。”一名監(jiān)管部門內(nèi)部人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，剛剛被銀監(jiān)預(yù)警的商業(yè)地產(chǎn)融資，很可能已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)高筑，“隨時(shí)會(huì)爆發(fā)”。

    從業(yè)內(nèi)多方人士處獲悉，近日，上海銀監(jiān)局對(duì)轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)了“關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的通知”，其中提到，據(jù)摸底，截至今年9月，上海各商業(yè)銀行對(duì)149個(gè)城市綜合體發(fā)放貸款余額已破700億，較去年同比增長30%~40%。

　　銀監(jiān)局調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，上海商業(yè)地產(chǎn)“總量過剩”、“價(jià)格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)，因此需要轄內(nèi)各商業(yè)銀行“高度關(guān)注”。

　　從實(shí)際操作層面來看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)如何蔓延到銀行業(yè)，房企如何玩轉(zhuǎn)資金鏈從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取資金，銀行對(duì)房企的態(tài)度又是如何？本報(bào)就此進(jìn)行了多方深入采訪。

　　房企玩轉(zhuǎn)資金鏈第一招：拿地先融資

　　“地產(chǎn)商從拿地開始就靠金融手段撬動(dòng)資金，開發(fā)周期漫長，資金鏈也被越拉越長。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴本報(bào)，部分商業(yè)地產(chǎn)房企的資金杠桿，很可能已經(jīng)超出了銀行的控制能力。

　　地產(chǎn)商如何撬動(dòng)金融杠桿？某股份制銀行經(jīng)手過地產(chǎn)融資的一名支行行長向本報(bào)舉了一個(gè)“2億資金套出10億房產(chǎn)”的模型案例，其中地產(chǎn)商前后三次融資，資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。

　　第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統(tǒng)做法，拿地資金應(yīng)當(dāng)是房企自有。但上述支行行長表示，“現(xiàn)在已經(jīng)有銀行可以做創(chuàng)新的‘土地過橋’業(yè)務(wù)”。

　　“地產(chǎn)商也可能通過信托、基金、風(fēng)投等方式融資。”謝逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。

　　以上述支行行長所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能只需要一半，即2億；余下的2億，可以通過銀行完成。“有的銀行可以發(fā)放一種投行性質(zhì)的融資，銀行不以債權(quán)形式，而是以股權(quán)形式參與其中。”

　　“這種"股權(quán)"參與還有一種變種形式，就是銀行和房企共同組建一家有限合伙企業(yè)，專門運(yùn)作拿地款基金，來自銀行的資金往往作為基金中的優(yōu)先股權(quán)。”上述支行行長說。

　　實(shí)際操作中，為了使模式合規(guī)，銀行往往借助信托或券商資管通道，并包裝一些專項(xiàng)理財(cái)產(chǎn)品，定向募集這筆資金。本報(bào)9月3日刊發(fā)的《興業(yè)銀行擬借道信托融資房產(chǎn)商89億理財(cái)產(chǎn)品謀劃“拿地”路線圖》一文，正是銀行參與到房企土地款募集的一種途徑。

　　房企玩轉(zhuǎn)資金鏈第二招：造樓靠墊資

　　在上述融資模型中，房企實(shí)際已欠債2億。后續(xù)開發(fā)成本高企，這筆高額借貸要怎么還？“再借一筆錢來還。”上述支行行長如是說。

　　拿到地意味著房企獲得國有土地使用權(quán)證，并可以此辦理建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。“四證”齊全后，房企即可將土地證抵押后向銀行正式進(jìn)行土地開發(fā)貸款。

　　在上述模型中，該支行行長說，憑借4億拿地價(jià)格一般可向銀行貸出3億開發(fā)貸，房企即可還上上一筆融資，大數(shù)上還余下1億，進(jìn)入后續(xù)開發(fā)。

　　在此時(shí)接近“空手套白狼”狀態(tài)的房企靠什么造樓？一名地產(chǎn)商告訴本報(bào)其業(yè)內(nèi)公開的秘密：“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設(shè)；材料供應(yīng)商無論是和建筑方簽合同，還是和房企直接達(dá)成意向，都需要墊資供貨；更有甚者，若此商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)用于銷售，則銷售公司為了獲得統(tǒng)包統(tǒng)銷的折扣價(jià)，也需要在物業(yè)封頂前進(jìn)行“墊資”，預(yù)打款數(shù)千萬資金給房企。

　　房企玩轉(zhuǎn)資金鏈第三招：新貸還舊賬

　　上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產(chǎn)證，就可還上模型中3億的開發(fā)貸款，只不過方法依然是：新貸還舊賬。

　　“物業(yè)封頂驗(yàn)收結(jié)束后就可領(lǐng)產(chǎn)證，假設(shè)房企賣樓，則靠銷售回籠資金，假設(shè)房企自己經(jīng)營，則可向銀行申請(qǐng)經(jīng)營性物業(yè)貸款。”上述支行行長稱。

　　在其融資模型中，這樣一幢商業(yè)地產(chǎn)約可評(píng)估10億，一年租金約5000萬(租金回報(bào)率5%)。“通過給銀行"講故事"每年租金可遞增，或是制造高租金假象，就可向銀行貸出5~10年的經(jīng)營性物業(yè)貸款。加上產(chǎn)證抵押，一般可貸5億。”

　　“而這5億即可還清它之前的3億銀行融資，以及建筑公司1億~2億的資金鋪底。”該支行行長計(jì)算稱。

　　值得注意的是，對(duì)于上述模型中的第三筆融資，此前地產(chǎn)抵押率較高時(shí)，在業(yè)內(nèi)還有另一種做法。上述支行行長稱，有的地產(chǎn)商會(huì)通過一個(gè)貿(mào)易公司的名頭來套資金，即用一個(gè)貿(mào)易公司買下物業(yè)，以本身貿(mào)易為由進(jìn)行短期貸款，而物業(yè)則作為該筆貸款的抵押物，如此“評(píng)估價(jià)10億的樓盤反而能貸出6億~7億”。

　　中小房企還本付息趔趄

　　正是由于“花招”的存在(如“墊資”需付高息)，地產(chǎn)商資金鏈必須環(huán)環(huán)相扣，一旦有環(huán)節(jié)延誤就意味著融資成本上升，資金鏈繃得更緊。

　　可是，外部環(huán)境卻在發(fā)生不利變化。據(jù)上海銀監(jiān)局的摸底調(diào)查，以商業(yè)綜合體為主流形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，未來將面臨巨大擴(kuò)容壓力，各項(xiàng)綜合體CBD體量大、占用資金多、項(xiàng)目同質(zhì)化。

　　“增量太大，會(huì)影響供求關(guān)系，未來市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的消化能力會(huì)急劇下降。”謝逸楓對(duì)本報(bào)表示。據(jù)其估算，2009年至2013年的4年間，上海商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量約增1倍，導(dǎo)致寫字樓和綜合體實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)過剩征兆，而目前仍在建造中的新增量還沒有完全釋放出來。市場明年對(duì)這些物業(yè)的去化能力將大幅削弱。

　　供求失衡是一條導(dǎo)火索，或?qū)⒅苯訋�來商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售的遇冷。而樓價(jià)下跌，對(duì)銀行來說，直接意味著房企還款現(xiàn)金流缺乏以及抵押物貶值。

　　危機(jī)的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。“地段偏遠(yuǎn)一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了租、售市場都不景氣現(xiàn)象。”謝逸楓說。

　　更值得注意的是，一家城商行上海分行高層告訴本報(bào)，由于部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的租賃市場出現(xiàn)低迷，租金回報(bào)比有所下降，一些依靠租金分期還貸的中小房企已經(jīng)出現(xiàn)了無法按期還本付息的現(xiàn)象。

　　謝逸楓則稱，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)銀行從今年9月份起就開始收緊房地產(chǎn)類貸款。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，資金面的收緊難免會(huì)使一些流動(dòng)性管理不善的中小房企原形畢露。

　　銀行態(tài)度曖昧

　　雖然從9月起開始收緊相關(guān)貸款，但在此之前，尤其在上半年優(yōu)質(zhì)企業(yè)信貸需求疲弱之際，房地產(chǎn)類貸款是不少銀行消化信貸額度、創(chuàng)造利差收益的標(biāo)的，而風(fēng)險(xiǎn)也悄然累積。

　　上海銀監(jiān)局在風(fēng)險(xiǎn)通知中稱，今年以來，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，信貸加速流入房地產(chǎn)市場跡象尤為明顯。據(jù)摸底，截至今年9月，上海銀監(jiān)局轄內(nèi)各商業(yè)銀行對(duì)149個(gè)城市綜合體發(fā)放貸款余額700多億，較去年同比增長30%~40%以上。

　　銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款究竟持什么態(tài)度？本報(bào)從包括上述支行行長在內(nèi)的基層銀行人士處獲悉，在業(yè)務(wù)層面，由于抵押物相對(duì)充足、單筆授信大額、銀行溢價(jià)能力較高(直接帶來支行創(chuàng)利業(yè)績?cè)鲩L)，“抵質(zhì)押路徑依賴”的基層銀行仍喜好房地產(chǎn)類貸款投放。

　　而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，該支行行長一方面承認(rèn)，“最近商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，泡沫累積更多，貸款有著房價(jià)下跌的隱性風(fēng)險(xiǎn)”；另一方面，他也告訴本報(bào)，從實(shí)際不良率來看，很多銀行房地產(chǎn)類貸款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在對(duì)公貸款中屬于中低水平。

　　該支行行長告訴本報(bào)，在上述模型的房企三次融資中，金融機(jī)構(gòu)給予房企的前兩次融資綜合成本都可以達(dá)到10%~15%，對(duì)一些資金情況緊張的房企，銀行叫價(jià)甚至可以更高。而在第三次融資中，在實(shí)際抵押率不足六成的情況下，銀行給出的綜合成本仍可在6%~9%。

　　謝逸楓說，有“綠色通道”的大型房企、上市房企拿到的融資成本是7%~7.5%，其余房企基本在8%以上。

　　更有甚者，上述支行行長告訴本報(bào)，其所在的股份制銀行還要求個(gè)別房企“買壞賬”，即房企為了獲得成本相對(duì)較低的貸款，需要將該行已經(jīng)進(jìn)入逾期狀態(tài)的貸款“置換”到自己名下，以協(xié)助銀行“妝點(diǎn)報(bào)表”。

　　不過，在總行層面，不少銀行早已開始控制房地產(chǎn)類貸款余額占比。本報(bào)從一家總部在上海的銀行獲悉，該行數(shù)年前就開始了包含控制房地產(chǎn)類授信的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，“嚴(yán)格控制總量特別是地產(chǎn)類‘信用貸款’總量，繼續(xù)實(shí)行余額和比例管理”。

　　從具體做法來看，銀行采取的是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”。比如上述銀行在客戶選擇上就實(shí)行名單制管理，確保進(jìn)入合作范圍的是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、資產(chǎn)負(fù)債水平低的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；在貸款投向上，該行則重點(diǎn)發(fā)展直轄市、省會(huì)城市、中心城市市區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

　　在監(jiān)管層面，房地產(chǎn)市場的升溫和信貸的加速流入，事實(shí)上是“對(duì)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)”。上述銀監(jiān)局通知中提及。而這也進(jìn)一步加大了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)累積。