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    商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)路在何方。

    如今電子商務(wù)對(duì)零售業(yè)以及背后商業(yè)地產(chǎn)的打擊毋庸置疑，有些商鋪為了留住商家，甚至打出了幾年不增租金的招牌，但在大勢(shì)所趨下，這些小動(dòng)作猶如隔靴搔癢，收效甚微，兵臨城下，商業(yè)地產(chǎn)如何突圍？

    商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)產(chǎn)生泡沫？

    商業(yè)地產(chǎn)一改原來(lái)的商家死活讓市場(chǎng)選擇的態(tài)度，朝南坐的優(yōu)勢(shì)不再。在今天供大于求的背景下，開發(fā)商對(duì)于“翻倉(cāng)”表示無(wú)奈。

    各種商業(yè)地產(chǎn)的非利好消息比比皆是，違規(guī)操作、拖欠業(yè)主租金有之，調(diào)整業(yè)態(tài)、重新規(guī)劃入住商家有之，減免租金更有之。原先處在人流量相當(dāng)大的熱門地鐵商鋪，驚現(xiàn)不少空置，一位管理人士也曾向筆者無(wú)奈地透露，“對(duì)外宣稱整頓業(yè)態(tài)，但其實(shí)是許多商戶紛紛退租，生意確實(shí)不好”，今年續(xù)簽的租戶已經(jīng)延續(xù)三年前的租金，也算是留住一些原有優(yōu)秀商戶的措施。

    “行業(yè)不景氣，零售商對(duì)未來(lái)的不確定性，導(dǎo)致其開店速度放緩，擴(kuò)張趨于保守。這一局面進(jìn)一步加劇了商鋪空置率。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示。一位做服裝多年的商戶，正以極低的價(jià)格大拋售，宣稱自己已做了十幾年的服裝，這兩年沒(méi)法做了，打算把庫(kù)存都拋完后，或轉(zhuǎn)向餐飲業(yè)或再做打算。

    一方面，購(gòu)物中心不斷入市，總量過(guò)剩，一些新誕生的購(gòu)物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應(yīng)求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優(yōu)秀連鎖企業(yè)都難以承受。

    在供需矛盾的背后，凸顯出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。多的地方過(guò)多，真正缺的很缺。當(dāng)然，也確實(shí)出現(xiàn)一個(gè)城市有四五十個(gè)購(gòu)物中心的問(wèn)題。但是商業(yè)地產(chǎn)并不是真正意義上的過(guò)剩和泡沫。

    地產(chǎn)商紛紛加速調(diào)整布局

    據(jù)業(yè)內(nèi)消息，兩大商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)與銀泰日前都對(duì)自己的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)做了相應(yīng)調(diào)整。

    萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日在公司上半年工作會(huì)議上講話表示，明年開設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)，并且要在2015年前把已經(jīng)開業(yè)的72個(gè)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完畢。一方面是全國(guó)百貨行業(yè)均陷入困境，另一方面則是萬(wàn)達(dá)百貨內(nèi)部調(diào)整。因此，減少零售業(yè)態(tài)占比，減少與萬(wàn)達(dá)百貨的業(yè)態(tài)重合等都是重點(diǎn)項(xiàng)目。

    部分商界人士認(rèn)為，百貨零售陷入低迷、招商難度大是現(xiàn)實(shí)，但說(shuō)“去服飾化”有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)了。從專業(yè)角度來(lái)講，萬(wàn)達(dá)的調(diào)整應(yīng)該是出于優(yōu)化結(jié)構(gòu)的考慮，眼下，餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)日益成為購(gòu)物中心吸引客流的制勝利器。

    當(dāng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在加速調(diào)整布局的同時(shí)，銀泰百貨董事局主席兼總裁、實(shí)際控制人沈國(guó)軍“牽手”馬云，啟動(dòng)“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”項(xiàng)目的消息已漫天飛舞。

    工商資料顯示，作為菜鳥網(wǎng)絡(luò)的第二大股東，北京國(guó)俊投資有限公司投入32億元，占注冊(cè)資本的32%，僅次于第一大股東天貓所持的43%股權(quán)。而國(guó)俊投資正是“銀泰系”掌門人沈國(guó)軍100%控股的主要資本運(yùn)作平臺(tái)。

    據(jù)相關(guān)人士透露，沈國(guó)軍和馬云是私下關(guān)系甚密的多年好友，馬云對(duì)傳統(tǒng)零售百貨業(yè)的不看好，也深深影響著沈國(guó)軍對(duì)旗下銀泰百貨前景的判斷，此次聯(lián)手馬云組建大物流網(wǎng)，也是借電商物流的發(fā)展趨勢(shì)，從布局電商到圈地發(fā)展，從輕資產(chǎn)的百貨租賃模式向重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

    未來(lái)體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比將提升

    以美國(guó)為例，成熟的購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例是3:4:3，30％的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，40％的服裝業(yè)態(tài)，30％的生活配套業(yè)態(tài)。而目前中國(guó)的購(gòu)物中心，其實(shí)是在不斷發(fā)展中。

    就像王健林和馬云打的賭一樣，電商再厲害，很多東西是網(wǎng)購(gòu)無(wú)法替代的，比如美食、SPA、電子設(shè)備體驗(yàn)等這些業(yè)務(wù)。

    在未來(lái)，更多來(lái)商場(chǎng)的人不只是為了購(gòu)物，更有可能是休閑、娛樂(lè)或觀光，例如上海的K11和北京的芳草地，這些主題比較鮮明的購(gòu)物中心，雖然現(xiàn)在并非主流的商業(yè)形態(tài)，但已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)同行以及廣大消費(fèi)者的極大關(guān)注。未來(lái)的百貨有可能會(huì)往幾個(gè)方向發(fā)展：一個(gè)是樹立更為鮮明的特色百貨形象;另一個(gè)是往類購(gòu)物中心方向發(fā)展，加大消費(fèi)群體的體驗(yàn)感。細(xì)致的服務(wù)，周全的體驗(yàn)，創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，才是商業(yè)地產(chǎn)新出路。