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　　研究數據

　　中原：7月寫字樓成交量降了30%市場中的純投資客明顯減少

　　“寫字樓市場不好，市場成交也有所萎縮。”中原工商鋪中心區(qū)區(qū)域總監(jiān)田慧告訴南都記者，從上個月的數據來看，7月成交量同比去年大概降了30%。“上個月公司成交為60多套，而在以往一個月成交可以達到100多套。”不過，她也表示該項統(tǒng)計還有商務公寓計算在內，因此數據并不算特別準，僅能作為參考。

　　值得關注的是，目前市場成交主要靠一些一手寫字樓和市中心區(qū)域的甲級寫字樓。并且現(xiàn)在市場中的純投資客相比以前也明顯減少，更多是一些自用加上投資意向的客戶。由于甲級寫字樓不會飽和，放盤量不大，企業(yè)放盤的價格也不降，而投資者投資意向并不強，市場處于一個僵持階段。但她也表示，未來肯定會有一些調整，包括前海片區(qū)發(fā)展起來后，經營企業(yè)產業(yè)鏈集中，寫字樓市場肯定會有所調整。

　　美聯(lián)：寫字樓成交速度變慢超1000平方米的成交困難

　　據美聯(lián)物業(yè)樣本監(jiān)測，7月深圳二手寫字樓成交均價為45103元/平方米，環(huán)比上月上升0.06%，同比上升0.21%，較2007年基期則上漲143.42%。樣本的平均租金為178元/平方米/月，環(huán)比上升1.04%，同比上升1.91%。

　　雖租售均價仍顯上漲，但漲幅減小，而且去年“十一”起商業(yè)地產按評估價過戶的政策影響依然籠罩在二手寫字樓市場上，令寫字樓成交量減小、成交速度變慢，超過1000平方米的寫字樓單位消化周期長，成交困難，基本都需要分拆成小面積進行出租和銷售。

　　“商業(yè)地產的價格極具黏性，漲價容易降價難，因此價格的反應相對滯后。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說，她預計受下半年新增供應量增加的影響，寫字樓租金上升將會受阻。而且目前深圳二手寫字樓價格普遍偏高，交易環(huán)節(jié)的稅費也高，投資客再入市都很謹慎。

　　戴德梁行：下半年將增40萬平方米甲級寫字樓年內租價將“止升企穩(wěn)”

　　2010年至今，深圳甲級寫字樓租金一直在上漲通道，今年上半年仍有6.05%的漲幅，達到每月每平方米193.02元。但進入下半年，深圳寫字樓市場將出現(xiàn)較多新增供應，包括深交所新樓、招商局廣場、投行大廈及中航中心等陸續(xù)入市，屆時市場將新增逾40萬平方米的甲級寫字樓辦公面積，帶來較大的新增供應壓力，同時也一定程度刺激需求的釋放。結合企業(yè)當前謹慎擴張的態(tài)度，我們預計下半年寫字樓市場仍將以平穩(wěn)為主，快速轉冷的可能性不大———寫字樓租金上漲壓力出現(xiàn)，年內甲級寫字樓租金或將止升企穩(wěn)。

　　“中長期來看，2014年后超過100萬平方米的年度供應量將給市場帶來巨大的消化壓力。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端補充，“但由于新供應多為總部企業(yè)自用物業(yè)，這部分物業(yè)出租壓力相對較小，對租戶的背景、租賃面積等要求較高，也正因如此招商周期可能拉長，市場整體空置率被拉高。”

　　趨勢探討

　　“未來寫字樓空置問題將更凸顯”
　　肖小平中聯(lián)地產二手房研究院總經理

　　從全國房地產市場來看，鄂爾多斯、貴陽率先出現(xiàn)崩盤癥狀，這看似個案，背后其實蘊藏著行業(yè)大勢的驅動力。深圳華強北寫字樓市場的現(xiàn)狀，或許就是整個深圳寫字樓市場低迷的前兆。

　　寫字樓比住宅更能緊密地反映市場狀況。目前整體經濟形勢不佳，企業(yè)需求縮減，加上總部經濟、舊改綜合體和前海效應集聚，未來寫字樓供應量將大幅上升。因此，空置率的問題將愈加凸顯。

　　但是，價格與交易量膠著的狀況將持續(xù)一段時間。主要原因是實業(yè)的萎縮導致業(yè)主缺乏新的投資渠道，加之長期以來樓市樹立的信心讓其不急于離場，沒有降價銷售的動力。因此，整個寫字樓市場的交易量會下跌。

　　由于商業(yè)地產評估價征稅政策的實施，二手寫字樓交易稅費高企，讓不少投資客在入貨裝修后再次推向市場獲利不豐，回報率低，炒樓只賺了辛苦錢。這也大大降低了更多資金投入交易市場的熱情。

　　因此，如果市場不出現(xiàn)更好的資金出口作為契機，寫字樓市場將不會出現(xiàn)大的波動，繼續(xù)膠著。

　　“非優(yōu)勢資源型寫字樓投資危險”
　　簡家宏深圳高力國際代理服務部董事

　　現(xiàn)在深圳能買到的一手寫字樓中心區(qū)沒幾個，以后3-5年，中心區(qū)能買到的甲級寫字樓越來越少，而關外反而越來越多。從供需關系上來說，物以稀為貴。并且，隨著很多開發(fā)商成熟起來，現(xiàn)在很多一手甲級寫字樓開發(fā)出來后，開發(fā)商都傾向于持有，因此，長遠價值空間大。相比之下，一些乙級寫字樓以及不占地理優(yōu)勢的寫字樓，未來供應是會越來越多的，因而成長性并不看好。而且從目前的市場表現(xiàn)來看，部分這類的寫字樓競爭力已經開始下降，未來售價、租金都會受到沖擊。因此，他建議，投資寫字樓，應該建議選擇一些差異化、不可復制的產品。