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    在入駐前海企業(yè)對寫字樓租賃需求的帶動下，今年一季度深圳寫字樓租賃市場迎來“開門紅”，全市各區(qū)租賃成交均在較高水平，中心區(qū)大面積物業(yè)成交表現(xiàn)較為突出。在需求的拉動下，全市甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓租金水平環(huán)比上季度出現(xiàn)上漲，漲幅分別為3.56%和2.39%。

　　前海利好刺激寫字樓市場成交活躍

　　在前海規(guī)劃的利好下，一季度深圳寫字樓市場成交并未受到經(jīng)濟增速下滑預(yù)期帶來的影響，寫字樓租賃市場保持高度活躍。

　　從成交的行業(yè)分布來看，大金融行業(yè)成交占比從去年四季度的33%左右上升至本季度的45%左右，主要是落戶前海的金融企業(yè)由于當(dāng)前該區(qū)域內(nèi)缺乏合適的寫字樓租賃，多數(shù)選擇到福田中心區(qū)等地辦公。此外，隨著歐美等國經(jīng)濟情況的逐步好轉(zhuǎn)，貿(mào)易企業(yè)的寫字樓需求也出現(xiàn)一定的回暖，成交占比環(huán)比提升6.5個百分點至12.7%。

　　甲級寫字樓租金環(huán)比上漲

　　根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年一季度全市新增福田中心區(qū)太平金融大廈約8.73萬平方米寫字樓啟動租賃，租金245元/平方米/月起，當(dāng)前階段半層起租。目前，全市租金水平達到所在區(qū)域準(zhǔn)甲級水平以上的寫字樓存量共517萬平方米，其中福田中心區(qū)占比為56.21%，中心西區(qū)占比為22.29%，羅湖、南山兩區(qū)占比均在10%左右，寶安區(qū)占比約為1.36%。

　　記者了解到，一季度在金融及貿(mào)易行業(yè)旺盛需求的支撐下，寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍，包租客開始出現(xiàn)在市場中。相對而言，金融企業(yè)對寫字樓的品質(zhì)要求較高，租賃面積較大，且租金承受能力遠高于其他行業(yè)。在此帶動下，一季度定位頂級的甲級寫字樓租金環(huán)比大幅上漲。

　　根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年一季度深圳市甲級寫字樓的平均租金為220.63元/平方米/月，環(huán)比上升3.56%；品質(zhì)次之的準(zhǔn)甲級寫字樓平均租金為170.45元/平方米/月，環(huán)比提升2.39%。

　　各片區(qū)中，福田中心區(qū)高端大面積物業(yè)正好符合金融行業(yè)的要求，租賃火熱，甲級寫字樓平均租金錄得231元/平方米/月，準(zhǔn)甲級平均租金錄得183元/平方米/月，其中嘉里建設(shè)廣場、現(xiàn)代商務(wù)大廈、華融大廈均出現(xiàn)1000平方米以上租賃成交。此外，貿(mào)易企業(yè)的需求回暖也帶動了羅湖區(qū)中小面積物業(yè)成交。

　　中心區(qū)低價寫字樓是成交主力

　　據(jù)了解，去年以來，全市甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓租金持續(xù)處于上漲中，當(dāng)前租金水平已位于較高位置，租賃成本的上升讓部分企業(yè)開始考慮轉(zhuǎn)為購買物業(yè)來使用，3月份的買賣交易大幅增長。記者了解到，當(dāng)前成交主要集中在中心區(qū)內(nèi)價格相對較低的物業(yè)，全市甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓的售價環(huán)比上季度變化并不大。

　　深圳中原研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度甲級寫字樓平均售價為48209元/平方米，環(huán)比微增0.19%；準(zhǔn)甲級寫字樓平均售價為41206元/平方米，環(huán)比增長0.73%。各片區(qū)中，中心區(qū)甲級寫字樓當(dāng)前平均售價為51925元/平方米，是全市唯一邁入“5”字頭的區(qū)域；南山區(qū)過去一兩年中有多個銷售型寫字樓入市，開盤均價在42000元/平方米左右，當(dāng)前部分客戶開始轉(zhuǎn)手出讓，成交均價在44000元/平方米左右。

　　蔡屋圍片區(qū)寫字樓租金回報率最高

　　今年一季度，深圳甲級寫字樓的租金回報率為5.49%，環(huán)比提升0.18%；準(zhǔn)甲級寫字樓的租金回報率為4.96%，環(huán)比提升0.08%。

　　區(qū)域來看，當(dāng)前回報率最高的寫字樓位于羅湖蔡屋圍片區(qū)，甲級寫字樓的回報率5.54%，準(zhǔn)甲級寫字樓的回報率5.89%。南山區(qū)除科技園片區(qū)外，其余各地行業(yè)聚集特征并不明顯，租金相對較低但售價卻被新入市項目不斷推高，導(dǎo)致其租金回報率處于全市最低水平。

　　由于深圳前海地區(qū)的特殊性，2000多家企業(yè)已經(jīng)入駐，未來一段時間內(nèi)仍將會對深圳寫字樓需求形成支撐。

　　隨著美國經(jīng)濟的復(fù)蘇，中國出口企業(yè)的經(jīng)營狀況會有所改善，租賃需求仍處于繼續(xù)回升態(tài)勢�？傮w來看，二季度中心區(qū)高端寫字樓的租金會有一定幅度的上漲，售價也會有所回升。