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　　8月3日上午9點(diǎn)，一根寬0.8米、高0.9米、長6.8米的鋼梁身披大紅繡球和綢帶在上海中心大廈工地緩緩吊起，近30分鐘后抵達(dá)580米高空安裝就位。

　　當(dāng)長沙還在憧憬838米世界第一高樓夢之時，全國第一高度已經(jīng)在黃浦江畔實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂——主樓125層、580米，整體建筑完工后632米。

　　毗鄰420米高的金茂大廈和492米高的環(huán)球金融中心，上海中心大廈的建成將勾勒完成遞次上升的天際弧線，亦成為該區(qū)域超高層建筑的收官之作。

　　按照規(guī)劃，上海中心大廈將于2015年全面建成并啟用，而招商工作已經(jīng)展開，作為“三高”中唯一由本土國資建設(shè)開發(fā)的高樓，上海中心大廈的商業(yè)成色還有待運(yùn)營方的挖掘和市場的選擇。

　　豆腐土上建高樓

　　“上海中心大廈并不是簡單地復(fù)制一座更高的高樓，我們要真正實(shí)現(xiàn)偉大城市需要的偉大建筑。”上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司董事長孔慶偉在封頂儀式上說。

　　這家負(fù)責(zé)上海中心大廈項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營的公司由上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司(下稱“上海城投”)、陸家嘴股份公司、上海建工(集團(tuán))總公司(下稱“上海建工”)共同出資成立，三方股東股權(quán)比例分別為51%、45%、4%。按照此前官方透露的數(shù)字，上海中心總投資約148億元人民幣。

　　對于這座上海單體體量最大的寫字樓，上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理顧建平給出了一個直觀的比喻：“相當(dāng)于一個成熟的城市，一個‘站著的外灘’。”

　　上海中心大廈總建筑面積57.6萬平方米(包括地上建筑面積38萬平方米)，而延安路以北的外灘建筑總面積是60萬平方米。

　　建設(shè)上海中心大廈是上海市政府經(jīng)過多年謀劃后的戰(zhàn)略決策，早在1993年浦東開發(fā)開放之初，上海中心大廈和相鄰的金茂大廈、環(huán)球金融中心所在的位置，就已被規(guī)劃為超高層建筑群，三棟建筑共同形成小陸家嘴中心區(qū)的制高點(diǎn)區(qū)域。

　　在金茂大廈、環(huán)球金融中心兩座摩天高樓相繼開工和建成后，2006年4月，上海市政府專題會議明確，由上海城投負(fù)責(zé)上海中心項(xiàng)目建筑概念方案征集和深化研究工作。與前“兩高”不同，上海中心大廈項(xiàng)目完全由上海本地的國資公司建設(shè)開發(fā)。

　　因?yàn)轶w量和高度，上海中心大廈在設(shè)計(jì)規(guī)劃與建筑施工過程中的科技含量為建筑領(lǐng)域帶來多場技術(shù)變革。上海中心大廈是如何化解地面沉降因素的？這是外界最關(guān)心的問題之一。

　　上海是典型的軟土地基，軟土承受的荷載相對較小。據(jù)上海東廣新聞臺的報道，上海建工副總裁、上海中心總承包項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理房慶強(qiáng)稱，大廈所處的地理位置，確實(shí)不具備打樁條件，上海中心大廈是世界上第一次在軟土地基上建造重達(dá)85萬噸的單體建筑，這就仿佛在“豆腐土上建高樓”，面臨諸多難題。

　　為提高承載力，上海中心大廈必須要在“豆腐土”中插入一定量的管樁。《上海國資》的報道稱，金茂大廈和環(huán)球金融中心采用的鋼管樁，但如上海中心按例采用，則大量超長鋼管樁將對土地擠壓，對鄰近超高層建筑帶來結(jié)構(gòu)性破壞。另外,打樁產(chǎn)生的巨大震動和污染物排放，將嚴(yán)重影響周邊運(yùn)營和生活，亦將破壞周邊地下管線和道路。

　　金茂大廈、環(huán)球金融中心均由上海建工參與修建。但這次，上海建工必須想出新辦法。于是，上海中心大廈首次采用“鉆孔灌注樁”，通過機(jī)械在地基上鉆孔，放入鋼筋籠，最后灌注混凝土形成基樁。

　　但是常規(guī)的鉆孔灌注樁依然面臨挑戰(zhàn)，單樁的設(shè)計(jì)承載力在600噸左右，極限承載力不過800噸。上海中心大廈最多只能布下1000余根基樁，要承受85萬噸重的上海中心力不從心。

　　經(jīng)過多次試驗(yàn)，上海建工找到解決方法——后注漿。通俗地說，在常規(guī)的混凝土樁基半干后，進(jìn)行高壓注漿，漿液從側(cè)面擠出填充樁基的縫隙壓實(shí)樁側(cè)的泥皮，提高單樁承載力2~3倍，極限承載力提升到3100噸。

　　借助這種名為“大直徑超深鉆孔灌注樁后注漿”的施工工藝，上海中心于2009年7月，順利完成主樓955根樁孔直徑達(dá)1米、樁長達(dá)86.05米的工程樁施工。

　　招商成色

　　在上海發(fā)展金融服務(wù)業(yè)、建設(shè)國際金融中心的戰(zhàn)略目標(biāo)之下，“上海中心”將建成為陸家嘴金融城的標(biāo)志性建筑和上海金融服務(wù)業(yè)的載體。這座上海全新的“高富帥”定位五大功能：國際標(biāo)準(zhǔn)的24小時甲級辦公、超五星級酒店和配套設(shè)施、主題精品商業(yè)、觀光和文化休閑娛樂、特色會議設(shè)施。

　　3日，顧建平對記者表示，在結(jié)構(gòu)封頂之前，上海中心大廈還沒有獲得預(yù)租的許可，所以還不能簽訂預(yù)售合同，因此不能透露更多的商業(yè)內(nèi)容。

　　不過，顧建平也稱，目前確實(shí)有很多潛在的租戶，包括商鋪、餐飲都在進(jìn)行洽談。“招商工作正在進(jìn)行當(dāng)中，我們確實(shí)有兩個意向，一個是文化項(xiàng)目，另一個我們會在37樓建造一個對公眾開放的博物館。”

　　記者了解到，已與上海中心大廈簽訂001號商業(yè)場地租賃意向書的是觀復(fù)博物館，其創(chuàng)始人馬未都說，博物館走進(jìn)上海中心，能使中國傳統(tǒng)

文化借助上海中心的高度傳輸?shù)饺�世界，使中國文化有機(jī)會與科技相結(jié)合向全世界展示。

　　至于辦公場地的招商，顧建平對記者稱：“我們優(yōu)先考慮的是金融、中介服務(wù)業(yè)等比較高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，當(dāng)然也不會排斥高端制造業(yè)，我們還會有其他一些特色的要求，比如綠色環(huán)保理念。”

　　上海中心大廈主要的招租對象包括銀行、保險、證券、基金等在內(nèi)的金融服務(wù)業(yè)。2008年上海中心開工前舉行的新聞發(fā)布會上，顧建平還提及，將會有一些針對金融行業(yè)的特別設(shè)計(jì)，比如會有專門的交易層，也會為入駐的金融機(jī)構(gòu)提供24小時的辦公服務(wù)。

　　大約5年后的今天，尚未完全走出危機(jī)的全球經(jīng)濟(jì)以及業(yè)已放緩的中國經(jīng)濟(jì)則成為無法忽視的大環(huán)境。

　　“目前小陸家嘴核心區(qū)的超甲級辦公樓的空置率是個位數(shù)，我知道的是5%。”顧建平說，這是一個比較低的空置率，說明在這個區(qū)域?qū)Ω叨说霓k公樓是有需求的。

　　作為上海中心的物業(yè)管理顧問，世邦魏理仕(CBG.NYSE)上海研究部董事謝晨對記者稱，浦東新區(qū)甲級上海寫字樓在2013年~2014年之間的供應(yīng)非常少，預(yù)計(jì)到2014年底該區(qū)域的甲級上海寫字樓空置率僅有6%，這將促進(jìn)上海中心大廈的預(yù)租。

　　但謝晨同時表示，上海寫字樓供應(yīng)將在2015年達(dá)到一個高峰，如果所有項(xiàng)目如期交付，將為市場帶來200萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)，而其中有1/4位于浦東核心區(qū)域。如此大的供應(yīng)量新入市將為全市寫字樓租金和招租帶來一定壓力。

　　屆時上海中心大廈如何繼續(xù)“叫座”？謝晨分析，在陸家嘴區(qū)域辦公的企業(yè)尤其是金融企業(yè)，受行業(yè)聚合效應(yīng)影響較為穩(wěn)定，其受外圍區(qū)域影響小，而這些跨國企業(yè)總部及金融機(jī)構(gòu)本身對辦公樓宇質(zhì)量、位置、聲譽(yù)要求都很高，所以上海中心能夠在供給過量的市場中超越市場平均水平。

　　“上海中心大廈有22萬平方米的辦公面積，我想可以滿足上海金融中心、商業(yè)中心，特別最近自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)(的需求)。”顧建平說，非常有信心(把樓租出去)。

　　對于具體的租金水平，上海中心大廈有關(guān)人士表示尚未確定。有中介機(jī)構(gòu)人士稱，金茂大廈的租金水平分為多個等級，中檔為10元/平方米·天左右。

　　早在2008年上海中心大廈工之前召開的新聞發(fā)布會上，顧建平就表示，彼時是一個極佳的開工時機(jī)。他稱，當(dāng)時建筑材料和能源價格較之前都有大幅度下降，對項(xiàng)目控制建設(shè)成本非常有利。而根據(jù)以前金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，相信經(jīng)過3~5年經(jīng)濟(jì)應(yīng)該會復(fù)蘇。“所以這個項(xiàng)目現(xiàn)在開工到2014年竣工是一個非常好的時機(jī)。”

　　截至2012年底，陸家嘴216多棟商辦樓宇中年納稅“億元樓”有74座，環(huán)球金融中心等22幢樓宇去年稅收超過5億元，其中金茂大廈以年產(chǎn)稅27億元位居榜首。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)管委會副主任王華表示，金茂大廈和上海環(huán)球金融中心入駐企業(yè)分別為122家和69家。