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　　單單從數(shù)據(jù)上看，一些由發(fā)展商自持經(jīng)營(yíng)的甲級(jí)寫字樓，租金未減，但他們讓利給租客的免租期卻在增加。

　　上半年寫字樓買賣成交量?jī)r(jià)齊升 租賃行情冰火兩重天

　　據(jù)滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)部綜合數(shù)據(jù)顯示，第二季度貨量明顯上升，除建滔廣場(chǎng)、邦華環(huán)球廣場(chǎng)、保利中匯廣場(chǎng)、高德置地四期等新增供應(yīng)外，原有優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率也有所上升（包含大、小業(yè)主），主要原因是受新增供應(yīng)量持續(xù)增加。另外，受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱及需求持續(xù)在低位徘徊的影響，導(dǎo)致整體空置率持續(xù)上升至18.25%，其中珠江新城區(qū)域30%，體育中心區(qū)域13%，越秀區(qū)6%，海珠琶洲區(qū)25%。

　　2013年上半年廣州寫字樓租金均價(jià)121元/㎡/月，同比2012年上半年的117.6元/㎡/月，增長(zhǎng)2.9%。近年客戶逐漸對(duì)市場(chǎng)有所了解，對(duì)于目前的價(jià)格也欣然接受，但是素質(zhì)較高的企業(yè)都會(huì)在成本預(yù)算中多加10~20元/㎡選擇更加新的、高配置的優(yōu)質(zhì)寫字樓，這種“以舊換新”的心態(tài)導(dǎo)致體育中心在第二季度空置率有所上升。

　　投資客謹(jǐn)慎 自用需求占主導(dǎo)

　　原本火爆的寫字樓需求在2013年上半年顯得沒這么火爆，加上國(guó)內(nèi)銀行出現(xiàn)“錢荒”的報(bào)道，使得投資客戶更為謹(jǐn)慎，買賣市場(chǎng)以自用需求為主導(dǎo)，前者與后者約7：3比例。特別值得一提的是，中大型企業(yè)面對(duì)較高的辦公租金成本，會(huì)考慮將成本轉(zhuǎn)化為企業(yè)資本，因此近幾月二手買賣客戶均為企業(yè)自用。

　　中原地產(chǎn)工商鋪寫字樓部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理蘇智恒表示，今年上半年，國(guó)內(nèi)企業(yè)入手優(yōu)質(zhì)二手寫字樓物業(yè)的成交宗數(shù)有所增長(zhǎng)，由于商業(yè)地產(chǎn)尚未放松對(duì)港澳客戶的限制，現(xiàn)時(shí)來(lái)自海外的買家，只能通過在國(guó)內(nèi)注冊(cè)公司，方能獲得購(gòu)買寫字樓物業(yè)的資格。從成交價(jià)格來(lái)看，一手新貨較多的板塊，如珠江新城，其對(duì)同板塊二手寫字樓物業(yè)的價(jià)格有明顯帶動(dòng)作用。以津?yàn)I騰越大廈為例，4年前，該項(xiàng)目單價(jià)介于14000~17000元/㎡，隨著周邊新貨如保利克洛維、富力盈凱大廈等寫字樓入市，該物業(yè)目前二手放盤價(jià)均在27000元/㎡以上。

　　據(jù)滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)部的抽查數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年體育中心區(qū)域熱點(diǎn)二手寫字樓平均售價(jià)27094元/㎡，與去年26241元/㎡相比，上漲了853元/㎡，售價(jià)上漲了3.25%，而此區(qū)域的寫字樓現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率是四個(gè)區(qū)中最高的，達(dá)5.6%。

　　與去年同期對(duì)比，2013年上半年二手寫字樓的成交面積上升30.7%，主要以體育中心、珠江新城、越秀區(qū)、琶洲會(huì)展、荔灣區(qū)為主。其中，珠江新城板塊的二手寫字樓成交占總成交的39.9%，同比上升37.7%，海珠區(qū)的成交面積與去年同期對(duì)比增長(zhǎng)較大，上升1.3倍，越秀區(qū)的相比同期也有較大增長(zhǎng)，上升27.5%。

　　珠江新城寫字樓扎堆 暗自減租
　　月租150元/㎡以上的租單減少

　　相較于寫字樓買賣成交量?jī)r(jià)齊漲，上半年的一二手寫字樓租賃行情則冰火兩重天。據(jù)中原地產(chǎn)蘇智恒介紹，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為低迷的上半年，優(yōu)質(zhì)寫字樓扎堆的珠江新城板塊，暗地里掀起了一輪降租潮。“單單從數(shù)據(jù)上看，一些由發(fā)展商自持經(jīng)營(yíng)的甲級(jí)寫字樓，租金未減，但他們讓利給租客的免租期卻在增加。”而供求關(guān)系較為平衡的傳統(tǒng)寫字樓板塊，如體育中心、天河北、環(huán)市路、淘金等板塊，其租金則呈現(xiàn)出穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)滿堂紅相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年二手寫字樓租賃市場(chǎng)的成交主力仍是100~150元/㎡/月的寫字樓，與去年同期對(duì)比上升7.4%。此外，月租在150元/㎡以上的寫字樓租單量有所下降，降幅較大的是月租150~200元/㎡的寫字樓物業(yè)，下降47.4%。其他成交價(jià)格段都有上升，上升較大的是月租81~100元/㎡，與去年同期對(duì)比上升17%。

　　從二手寫字樓的租賃面積來(lái)看，100~300平方米段仍是備受租客歡迎，占總成交量的53%，而100平方米以下的二手寫字樓物業(yè)租單有所增加，與去年同比增長(zhǎng)了43.6%。不過，301~600平方米與601~1000平方米的面積段的客戶成交量則明顯萎縮，與去年同比分別下降了48.9%和52.8%，1001平方米以上面積段的租單較去年同期下降2.1%。

　　寫字樓熱點(diǎn)板塊租情一覽

　　體育中心板塊

　　2013年上半年的月均租值為133.9元/㎡，同比增長(zhǎng)2%。

　　珠江新城板塊

　　上半年的月均租值為157.6元/㎡，同比微跌1.1%，是四個(gè)區(qū)域中唯一一個(gè)上半年均價(jià)同比下跌的。最大的原因是該區(qū)上半年新增供應(yīng)量加大，價(jià)格有所下調(diào)，因而拉低整體的均價(jià)。

　　越秀區(qū)（環(huán)市路、淘金板塊）

　　2013年上半年的月均租值為97.2元/㎡，同比上漲3.6%。其中，該片區(qū)第二季度月均租值為98.1元/㎡，同比上漲6.1%，環(huán)比上漲2%。

　　琶洲板塊

　　海珠琶洲會(huì)展區(qū)域?qū)懽謽?013年上半年的月均租值為95.4元/㎡，同比增長(zhǎng)10.8%，是四個(gè)區(qū)中漲幅最大的。整個(gè)區(qū)域上半年累計(jì)上漲15.73%。其中第二季度的租賃均價(jià)為94.7元/㎡，同比增長(zhǎng)5.9%，環(huán)比微跌1.4%。

　　根據(jù)滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，廣州2013年上半年熱點(diǎn)寫字樓整體售價(jià)與去年相比，有1.37%的升幅(其中珠江新城上升3.25%，體育中心2.23%，越秀區(qū)1%，海珠區(qū)-1%)。

　　預(yù)計(jì)2013年下半年二手寫字樓售價(jià)將繼續(xù)趨于平穩(wěn)，隨著一手寫字樓的逐步消化，未來(lái)兩年可售寫字樓減少將促使售價(jià)繼續(xù)上升。

　　二手寫字樓熱點(diǎn)板塊售價(jià)一覽

　　珠江新城板塊

　　2013年上半年，珠江新城板塊二手寫字樓平均售價(jià)30646元/㎡，與去年29977元/㎡相比，上漲了669元/㎡，漲幅為2.23%。

　　體育中心板塊

　　2013年上半年，體育中心區(qū)域熱點(diǎn)二手寫字樓平均售價(jià)27094元/㎡，與去年26241元/㎡相比，上漲了853元/㎡，漲幅為3.25%，而此區(qū)域的

寫字樓現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率是四個(gè)區(qū)中最高的，達(dá)5.6%

　　越秀區(qū)

　　2013年上半年，越秀區(qū)熱點(diǎn)二手寫字樓平均售價(jià)21767元/㎡，與去年上半年的20761元/㎡相比，上漲了1006元/㎡，售價(jià)上漲了4.48%。

　　海珠區(qū)·琶洲板塊

　　2013年上半年，海珠區(qū)熱點(diǎn)二手寫字樓平均售價(jià)27875元/㎡，與去年上半年的25577元/㎡相比，上漲了8.98%，是幾個(gè)區(qū)中漲幅最大的。