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    2013年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓租金漲幅6.05%，達(dá)到每月每平方米193.02元，但這樣的漲幅在下半年卻難以繼續(xù)。據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，下半年深圳新增供應(yīng)超40萬(wàn)平方米，而從2012年至今的一年半時(shí)間內(nèi)，深圳新入市寫字樓面積也不過(guò)8萬(wàn)平方米，這種放量供應(yīng)使得深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)頓時(shí)充滿變數(shù)。

    天量供應(yīng) 投資回報(bào)下降

    戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等多個(gè)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布研究報(bào)告，均顯示，深圳寫字樓進(jìn)入了放量供應(yīng)時(shí)代。

    據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端介紹，進(jìn)入下半年，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)較多新增供應(yīng)，包括深交所新樓、招商局廣場(chǎng)、投行大廈及中航中心等陸續(xù)入市，屆時(shí)市場(chǎng)將新增逾40萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓辦公面積。戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認(rèn)為，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，年內(nèi)寫字樓租金或?qū)⒅股�企穩(wěn)。第一太平戴維斯南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄說(shuō)，深圳市甲級(jí)寫字樓的存量在第三季度就將被推高13%。他認(rèn)為，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將在第三季度維持低位，且新增供應(yīng)的壓力較大情況下，預(yù)計(jì)第三季度全市空置率仍將小幅升高，而全市平均租金保持平穩(wěn)或微幅下跌。

    據(jù)戴德梁行的報(bào)告顯示，2013年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓租金漲幅6.05%達(dá)到每月每平方米193.02元，其原因在于新增供應(yīng)較少，業(yè)主仍掌握定價(jià)主動(dòng)權(quán)，而深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)勢(shì)也支撐寫字樓需求的平穩(wěn)增長(zhǎng)。分區(qū)來(lái)看，需求釋放的重點(diǎn)區(qū)域福田區(qū)的平均租金突破每月每平方米200元，羅湖區(qū)、南山區(qū)的平均租金也分別漲至每月每平方米171.1元、144.1元。

    而隨著下半年的放量，這樣的漲幅可能難以保持，世邦魏理仕分析說(shuō)，未來(lái)供應(yīng)密集的福田中心區(qū)租金增長(zhǎng)亦將受壓。

    自用為主 中小企業(yè)需求活躍

    程家龍說(shuō)，未來(lái)深圳寫字樓供應(yīng)多為總部企業(yè)自用物業(yè)，這部分物業(yè)出租壓力較小，對(duì)租戶的背景、租賃面積等要求較高，招商周期可能因此拉長(zhǎng)。

    仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅分析說(shuō)，進(jìn)入下半年，隨著前海注冊(cè)的企業(yè)不斷增多和中小企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目需求的快速增長(zhǎng)，2013年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租賃活躍度將上升，并帶動(dòng)甲級(jí)寫字樓凈吸納量增加。他認(rèn)為，下半年雖然有新增供應(yīng)逾40萬(wàn)平方米，但新增項(xiàng)目中自用面積的占比約六成，加上來(lái)自中小型企業(yè)租賃需求的預(yù)期增加，所以租金將在價(jià)格上維持堅(jiān)挺，而位于福田區(qū)的項(xiàng)目租金將繼續(xù)引領(lǐng)全市平均租金的上升。

    第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)在今年第二季度漲幅較大，環(huán)比上升5.3%至人民幣49333元/平方米，同比上升0.9%。而租金方面今年上半年同樣有6%的漲幅，達(dá)到每月每平方米190元。目前全市甲級(jí)寫字樓的平均回報(bào)率約為4.6%。價(jià)格與租金的同步上漲，使得深圳甲級(jí)寫字樓的投資回報(bào)率下滑。夏春毅總結(jié)說(shuō)，今年第二季度深圳市甲級(jí)寫字樓售價(jià)環(huán)比上升5.3%至49333元/平方米，而租金水平環(huán)比僅上漲0.1%至人民幣190.1元/平方米/月。