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    我建議有意購(gòu)買(mǎi)辦公樓的投資者，應(yīng)該保持理性、冷靜、客觀，不要學(xué)“中國(guó)大媽”沖動(dòng)行事。

　　房地產(chǎn)調(diào)控如影隨形，許多從住宅市場(chǎng)抽身的投資人，正把目光更多的向辦公樓市場(chǎng)集中。這樣的微妙轉(zhuǎn)變，心思細(xì)膩的開(kāi)發(fā)商自是了然于胸，從而紛紛搶進(jìn)商業(yè)用地（當(dāng)然也有被迫無(wú)奈的成分）。

    2012辦公樓價(jià)量齊揚(yáng)

　　尤其是5月9日，上海浦東新區(qū)世博會(huì)A片區(qū)共6宗地塊成交，其中兩幅商業(yè)地塊相繼刷新上海年內(nèi)單價(jià)地王，溢價(jià)率達(dá)48.03%，以40079元/平方米創(chuàng)下上海三年來(lái)樓面地價(jià)新高，引起市場(chǎng)側(cè)目。

    其實(shí)辦公樓市場(chǎng)從2011年住宅產(chǎn)品再遭政策調(diào)控時(shí)，便在全國(guó)范圍嶄露頭角，以去（2012）年為例，商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米，較2011年增加1.8%，而住宅銷(xiāo)售面積僅增加2%，辦公樓成交增長(zhǎng)則是住宅的6倍有余，達(dá)12.4%；看似與商辦樓是“孿生兄弟”的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，反倒出現(xiàn) 1.4%的負(fù)增長(zhǎng)。

    在銷(xiāo)售金額方面亦雷同，全年成交6.4456萬(wàn)億元，增加10%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.9%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)4.8%。

    充分說(shuō)明在住宅市場(chǎng)限購(gòu)、限貸甚至限價(jià)的三計(jì)重拳打擊下，投資買(mǎi)氣已快速流入購(gòu)買(mǎi)幾乎無(wú)限制的辦公樓產(chǎn)品，使其當(dāng)之無(wú)愧的成為2012年的“樓市雙冠王”，而以今年（2013）發(fā)展的勢(shì)頭來(lái)看，其“蟬聯(lián)”、繼續(xù)稱(chēng)霸市場(chǎng)幾乎已成定局。

    商業(yè)用地“風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)”

    在我看來(lái)，辦公樓市場(chǎng)之所以在近年得到快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，主要得益于三個(gè)方面，居其首功的，是自2003年開(kāi)始，逐步強(qiáng)化的調(diào)控措施，尤其2011年的“限購(gòu)”使房產(chǎn)投資人被迫（不符合購(gòu)買(mǎi)資格）或基于風(fēng)險(xiǎn)或回報(bào)率考慮，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)辦公樓；其二是為了紓解民怨，國(guó)家從大政方針上，已微調(diào)房地產(chǎn)的基本屬性，居住用房強(qiáng)化其民生必需品屬性，政府應(yīng)予公平合理之分配（限購(gòu)），商業(yè)用房則紋風(fēng)不動(dòng)，仍將之設(shè)定為“風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)”的商品，即使其交易量?jī)r(jià)均呈暴增趨勢(shì)，在政策上除了規(guī)定國(guó)（境）外企業(yè)與個(gè)人不得購(gòu)買(mǎi)，并無(wú)其他嚴(yán)苛要求，使得入市門(mén)檻相對(duì)于住宅容易跨越。

    此外，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，由工業(yè)集聚向商業(yè)與服務(wù)業(yè)靠攏，由外貿(mào)逐步向內(nèi)需市場(chǎng)挺進(jìn)，乃至店商蓬勃發(fā)展，可望形成規(guī)模效應(yīng)，同樣也使辦公樓市場(chǎng)的前景有其利基。

    多數(shù)城市辦公樓市場(chǎng)有危機(jī)

　　禍福總是相倚，辦公樓市場(chǎng)數(shù)量的急劇暴增，在4年內(nèi)將達(dá)到高峰，也為其帶來(lái)難以預(yù)料之生存變數(shù)，這其中甚至包括“崩盤(pán)”在內(nèi)！
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，在中國(guó)14個(gè)大城市中，甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓存量大約為5000萬(wàn)平方米，其中18%，即約900萬(wàn)平方米于過(guò)去兩年內(nèi)完工。一線城市尚能維持供需平衡，二線城市近年已表現(xiàn)出供大于求的跡象。據(jù)悉全國(guó)二線城市寫(xiě)字樓的平均空置率在過(guò)去2年中，由17.0%上升至20.7%。尤其讓人不敢掉以輕心的是，2013至2016年的未來(lái)4年間，中國(guó)14個(gè)大城市新增寫(xiě)字樓達(dá)到4080萬(wàn)平方米或每年接近1000萬(wàn)平方米，這將導(dǎo)致4年后市場(chǎng)的寫(xiě)字樓總存量較2012年增長(zhǎng)80%。

　　莫學(xué)“中國(guó)大媽”沖動(dòng)行事

　　說(shuō)得好聽(tīng)點(diǎn),隨著各地興建數(shù)量的增加、競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將有助于提升辦公樓整體質(zhì)量，并加速市場(chǎng)成熟，說(shuō)的殘酷點(diǎn)，隨著紅海“割喉戰(zhàn)”的開(kāi)打，多少辦公樓將停建于半途？多少辦公樓將成為廢墟？多少辦公樓行情將腰斬？這恐怕才真正令人膽戰(zhàn)心驚。

　　因此，我建議有意購(gòu)買(mǎi)辦公樓作為投資標(biāo)的消費(fèi)者，應(yīng)該保持理性、冷靜、客觀，不要學(xué)“中國(guó)大媽”沖動(dòng)行事。即使隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，辦公室樓市場(chǎng)絕對(duì)是看漲、欣欣向榮的，也必須知道那肯定不會(huì)是全面現(xiàn)象，仍需多維考察其所處城市、板塊發(fā)展現(xiàn)狀與前景、生活與商業(yè)配套成熟度，乃至是否有地鐵經(jīng)過(guò)及其距離。

　　如以上海為例，陸家嘴、大虹橋、世博、長(zhǎng)風(fēng)等板塊，是相對(duì)安全的選擇。