色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    2002年，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）成立。盡管當(dāng)時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)完全賣(mài)不過(guò)住宅地產(chǎn)，但頑強(qiáng)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)憑借完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式殺出一片天地，成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。

    在馬太福星（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)周志軍看來(lái)，那些復(fù)制萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的后來(lái)者不可能取得成功。“一個(gè)成功的商業(yè)綜合體是‘天時(shí)、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”

    “在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國(guó)起了不好的帶頭作用。”有業(yè)內(nèi)人士評(píng)判SOHO現(xiàn)代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房?jī)r(jià)，并導(dǎo)致整個(gè)現(xiàn)代城無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和集中管理，導(dǎo)致租金回報(bào)都相對(duì)要低。

    潘石屹的另一塊“心病”是前門(mén)大街。他最初的設(shè)想是把前門(mén)大街打造成一個(gè)最能代表中國(guó)商業(yè)的特色街區(qū)，但他很快發(fā)現(xiàn)，眾多老字號(hào)因無(wú)力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產(chǎn)店毫無(wú)章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來(lái)人往，但除了幾家特產(chǎn)店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經(jīng)營(yíng)慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態(tài)。

    定位不清、選址失誤，是對(duì)商鋪開(kāi)發(fā)的致命打擊。由北京華茂置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城購(gòu)物中心，從2007年開(kāi)業(yè)起就頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，在高端百貨、外貿(mào)大集和社區(qū)配套商業(yè)三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國(guó)際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收?qǐng)觥?/p>

    北京“昆侖·匯”亦曾是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司精心打造的高端商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)位于北京市燕莎商圈，規(guī)模為一萬(wàn)余平方米的高端私人消費(fèi)館，最終成為任志強(qiáng)闖蕩商業(yè)地產(chǎn)的失敗典型。

    設(shè)計(jì)和地段都不錯(cuò)的“昆侖·匯”現(xiàn)在還空著，為什么？

    “國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是做住宅起家的，真正既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的鳳毛麟角。”周志軍指出，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目選址、動(dòng)線規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求相去甚遠(yuǎn)，以致形成大量無(wú)效供給。

    “我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處于行業(yè)發(fā)展初期階段，處境十分尷尬：善于開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)界短于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)于經(jīng)營(yíng)的商界卻止步于開(kāi)發(fā)。同為傳統(tǒng)領(lǐng)域的兩大行業(yè)偏偏又有著頑固的行規(guī)慣性。”高東旭對(duì)記者表示，商業(yè)街還會(huì)死掉一批。

    只有商業(yè)成功了，蓋的樓才有價(jià)值

    隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深化，城市建設(shè)正在從以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主線，逐步轉(zhuǎn)向重在提高城市發(fā)展水平的綜合開(kāi)發(fā)，因此，商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的比重不斷加大，商住配套式開(kāi)發(fā)正在成為城市建設(shè)的主要模式。

    “房地產(chǎn)企業(yè)在快速的擴(kuò)張之中，手中積累的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模也在逐漸增長(zhǎng)，加之受到開(kāi)發(fā)時(shí)限的政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在既無(wú)充分準(zhǔn)備和基礎(chǔ)，又不具備相應(yīng)能力的情況下，倉(cāng)促、被動(dòng)地進(jìn)入到跨越巨大、文化底蘊(yùn)深厚的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”高旭東說(shuō)，“各方面的工作沒(méi)有接上，導(dǎo)致如今房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”

    實(shí)際上，當(dāng)代商業(yè)已經(jīng)滲透到社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，包含了滿足人們?cè)谫?gòu)物、消費(fèi)、娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)等各方面需求的各類(lèi)設(shè)施。“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是城市空間的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目定位涉及城市規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)需求等多重因素。”高東旭告訴記者，“根據(jù)在城市定位，商業(yè)地產(chǎn)可劃分為城市商業(yè)中心區(qū)、副中心區(qū)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)和社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在空間形態(tài)方面，主要有區(qū)、街、店、鋪等形式。在商業(yè)形態(tài)上，包含著Mall、購(gòu)物中心、百貨中心、專(zhuān)賣(mài)店、零售類(lèi)店鋪，以及城市主題公園、風(fēng)景旅游園區(qū)、休閑度假區(qū)之類(lèi)的主題商業(yè)等多種形式�，F(xiàn)階段，商業(yè)領(lǐng)域?qū)τ陂_(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是嶄新而又陌生的。開(kāi)發(fā)商面對(duì)這些復(fù)雜問(wèn)題時(shí)，難免會(huì)‘望商興嘆’。”

    “商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是非理性的，而商業(yè)是理性的。”華鴻集團(tuán)副總裁胡乃璞告訴記者，“商業(yè)的前期定位、調(diào)查、規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)都曾經(jīng)是由商業(yè)公司一路走出來(lái)的。而過(guò)去的10年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，被市場(chǎng)上各類(lèi)策劃公司、招商公司和運(yùn)營(yíng)公司一步步分段式操作，把整個(gè)商業(yè)的運(yùn)作程序給打碎了，導(dǎo)致這中間出現(xiàn)了很多信息斷裂。”

    “當(dāng)非理性的和理性湊在一起，肯定會(huì)產(chǎn)生巨大的矛盾，而最后賺錢(qián)的往往是那些策劃公司，倒霉的是開(kāi)發(fā)商和商戶。”胡乃璞說(shuō)。

    “不要人為地制造商圈。”在胡乃璞看來(lái)，一個(gè)商圈的最終成功需要?dú)v史和文化的多年積淀和后期不斷進(jìn)行的創(chuàng)新來(lái)造就。“北京國(guó)貿(mào)、上海新天地這些成功案例，也是在時(shí)間的積累下才逐漸形成的。”

    高東旭認(rèn)為：“房企不管轉(zhuǎn)到哪個(gè)方向，都絕不能一味簡(jiǎn)單地套用房地產(chǎn)模式。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一定要遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，必須堅(jiān)持先功能后空間的原則，按照商業(yè)的內(nèi)在規(guī)律，采取科學(xué)合理的定制模式，才能確保項(xiàng)目成功。”

    “還是要先研究商業(yè)。商業(yè)成功了，才能確保蓋的樓有價(jià)值。”胡乃璞說(shuō)，“蓋完樓再想商業(yè)價(jià)值，這就晚了。”