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    以整體持有、改造再退出的新型商業(yè)地產(chǎn)模式融資，如今正悄然在信托業(yè)興起。

    用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年以來，平安信托、外貿(mào)信托、中融信托和中信信托等公司紛紛加碼了此類商業(yè)地產(chǎn)項目。證券時報記者從平安信托獲悉，僅該公司在商業(yè)物業(yè)上的總投資規(guī)模就已經(jīng)超過140億元，并形成全國性布局，涵蓋了寫字樓、商場、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型。

    從行業(yè)整體上看，商業(yè)地產(chǎn)信托單只產(chǎn)品的規(guī)模一般都在5億元以上，與開發(fā)商自建自持模式不同的是，專業(yè)投資機構(gòu)通常以房地產(chǎn)基金形式，在一定期限內(nèi)（5年~10年）持有商業(yè)物業(yè)，通過改造、重組，不斷改善項目的經(jīng)營情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式實現(xiàn)退出，為投資者獲取收益。實際上，商業(yè)地產(chǎn)投資追求的并非短期收益，而是需要長遠眼光，這已成業(yè)界共識。

    來自凱德商用的經(jīng)營數(shù)據(jù)就顯示，該公司旗下2008年~2009年期間所收購商場的凈租金收益率，直至2012年末才達至6%以上，顯示商業(yè)地產(chǎn)需要3年~4年甚或更長的經(jīng)營期，才能步入成熟穩(wěn)定的收益期。

    據(jù)平安信托物業(yè)投資策略研究部人士表示，國內(nèi)專業(yè)投資機構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的投資策略，目前大都是通過對零售市場的預判配置投資，形成全國性的戰(zhàn)略布局，通過多地、多元化的物業(yè)組合，達至控制風險的目的。

    在具體投資策略上，不同機構(gòu)的表現(xiàn)不盡相同，選址、定位、經(jīng)營等方面均存在一定差異，如港資機構(gòu)（例如恒隆、新鴻基）重點關(guān)注一、二線城市的核心商圈，而凱德等房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）則青睞二、三線城市內(nèi)具有資產(chǎn)改良潛力的物業(yè)。

    不過，隨著國內(nèi)大批商業(yè)地產(chǎn)項目的涌現(xiàn)，市場不乏供應飽和的擔憂情緒。但上述人士認為，隨著國內(nèi)經(jīng)濟及居民消費能力的提升，需求亦持續(xù)上升，零售物業(yè)的吸納量不斷增加，特別是一線城市如北京、上海、廣州、深圳等的市場容量和深度不斷擴張，優(yōu)質(zhì)項目仍將獲得強勁的商戶租賃需求。

    為了保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或投資機構(gòu)也在通過積極的資產(chǎn)改良、調(diào)整舉措，形成差異化經(jīng)營。即便是在穩(wěn)定經(jīng)營期內(nèi)的項目也在順應市場趨勢的變化，每隔數(shù)年對項目進行品牌更新，如各地萬象城、萬達廣場、凱德MALL每年均有5%~20%的品牌調(diào)整。商業(yè)物業(yè)在調(diào)場期間，短期內(nèi)可能造成空置率升高，經(jīng)營數(shù)據(jù)稍欠，但若長期來看，調(diào)場是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可或缺的必經(jīng)步驟。