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　　寫字樓對于城市而言就像青春期的孩子，不斷地生長。城市的繁榮與地標(biāo)寫字樓的高度有很大的關(guān)聯(lián)。

　　20世紀(jì)70—80年代，昆明寫字樓建設(shè)起步。這一時(shí)期以行政辦公樓為核心，單調(diào)、統(tǒng)一的模式奠定了第一代寫字樓產(chǎn)品的基調(diào)。到了上世紀(jì)90年代，受到舉辦1999年世博會的拉動，昆明寫字樓建設(shè)急劇擴(kuò)張，步入以市場化產(chǎn)品為核心的第二階段。如火如荼地盲目開發(fā)，孕育出大批良莠不齊的項(xiàng)目，導(dǎo)致空置率大幅上升，寫字樓開發(fā)一度放慢。

　　經(jīng)過市場10余年的消化，昆明寫字樓的供求關(guān)系發(fā)生了巨大變化，空置率逐漸下降。隨著城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，高端寫字樓的需求日益放大，租金飆升、價(jià)格堅(jiān)挺，市場供不應(yīng)求，投資價(jià)值開始顯現(xiàn)。

　　特別是最近兩年，云南橋頭堡國家戰(zhàn)略開始實(shí)施，昆明加快建設(shè)中國面向南亞、東南亞的區(qū)域性國際城市。一家家外資企業(yè)、合資企業(yè)、國內(nèi)財(cái)團(tuán)紛紛入駐，一個(gè)個(gè)工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)的接連誕生，昆明積聚數(shù)年的商務(wù)辦公需求集中爆發(fā)，高檔化、智能化、國際化、花園式的新一代頂級寫字樓應(yīng)運(yùn)而生。

　　不到10年就可收回全部投資！聽到這樣的市場調(diào)查結(jié)果，恐怕不少人都會大跌眼鏡。如此高的收益率讓絕大部分商鋪、住宅情何以堪？然而，這的確是一些優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回報(bào)。

　　毋庸置疑，資本的嗅覺總是最敏銳的。昆明寫字樓的投資熱，恰如少年般在成長。

    昆明部分高檔寫字樓出租率超過90%，近兩年來，寫字樓漲了20%，租金更是漲了30%，九大板塊標(biāo)記昆明商務(wù)新高度，寫字樓租金售價(jià)看漲，寫字樓投資空間放大 。

　　“現(xiàn)在昆明的寫字樓不好租了，地段好，設(shè)施齊全的寫字樓很難租到，而且現(xiàn)在俊發(fā)中心和順城的租金已經(jīng)接近140元，就算這樣也是有價(jià)無市啊。”馬老板最近愁壞了，剛把總公司搬到昆明的他最近一直想租一層地段較好的寫字樓給員工辦公用。

　　第三代寫字樓填補(bǔ)市場的缺口

　　在2012年樓市處于春暖復(fù)蘇之時(shí)，處于喝溫吞水狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個(gè)人投資的新“金礦”——寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。

　　昆明優(yōu)勢時(shí)代廣告公司總經(jīng)理李鎮(zhèn)釗告訴記者：“經(jīng)過數(shù)年的沉寂后，市場對寫字樓產(chǎn)品的需求重新顯現(xiàn)。借西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇，大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流合作的加強(qiáng)，昆明這個(gè)定位為面向南亞、東南亞的橋頭堡，著力開啟了新城的建設(shè)。招商引資下，一家家外商獨(dú)資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財(cái)團(tuán)的入駐，一個(gè)個(gè)商業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)的誕生，積聚數(shù)年的商務(wù)辦公需求終于爆發(fā)，高檔化、智能化、國際化、花園式的寫字樓產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，而這些元素也成為第三代寫字樓產(chǎn)品的特征。”

　　近兩年來，俊發(fā)中心、順城雙塔、昆明廣場、南亞未來城、國際銀座、怡泰領(lǐng)域時(shí)代、欣都龍城、中央商務(wù)一號、東方首座、南亞之門……這些已建和待建項(xiàng)目的亮相，開始填補(bǔ)昆明寫字樓市場高檔產(chǎn)品的缺口。站在新老交替的分水嶺，第三代寫字樓產(chǎn)品的崛起可謂來勢洶洶：城市綜合體配建的5A甲級、6E級智能寫字樓、CBD范圍內(nèi)規(guī)劃的超高層寫字樓、以及新城區(qū)出現(xiàn)的商務(wù)花園寫字樓，配合著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，商務(wù)樓宇建設(shè)駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

　　寫字樓租金越高出租率也越高

　　昆明目前寫字樓主要集中在傳統(tǒng)的三橫三縱范圍內(nèi)，三橫：拓風(fēng)路、金碧路一線、東風(fēng)路、南屏街、人民路沿線；三縱：北京路沿線、北塔路沿線、青年路沿線。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前寫字樓租金主要集中在30-50元/平米之間；其中云紡國際商廈的租金水平為40元/平米；文茂大廈的租金為45-47元/平米。其次60/平米以上租金仍占一定比例，環(huán)球金融的租金為75元/平米；凱旋一號的的租金為60元/平米；柏聯(lián)廣場租金為60-65/平米；南屏?xí)r代廣場的租金為61-75/平米。而租金超過100元/平米的寫字樓，主要為俊發(fā)中心、紅塔大廈、順城雙塔新興寫字樓、南亞風(fēng)情第一城。

　　從近幾年昆明純寫字樓的市場平均租金水平來看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/平米/月，2009年昆明市平均租金水平為37.97元/平米/月，上漲率為7.4%，2010年昆明市平均租金水平為39.76元/平米/月，上漲率為8.3%，2011年昆明市平均租金水平為45.59元/平米/月，上漲率為9.3%。從出租率來看，2008年市場出租率平均水平在82.64%，2009年市場出租率平均水平在86.64%，上漲率為4.8%；2010年市場出租率平均水平88.24%，2011年市場出租率平均水平89.32%。而部分檔次較高的寫字樓出租率在90%以上，甚至100%，像俊發(fā)中心、順城、志遠(yuǎn)大廈已經(jīng)無房可租。租金越高，出租率反而也高，由此不難看出可以看出，高端寫字樓進(jìn)入帶來租金兩極化趨勢明顯。

　　甲級寫字樓月租每平米在100元左右

　　寫字樓分三類，第一類是5A級高端寫字樓。第二類的中檔些的甲級寫字樓。第三類是針對中小企業(yè)的SOHO寫字樓，滇池柏悅，有點(diǎn)商務(wù)公寓的概念。三類都有需求。售價(jià)在2萬元/平米以上的高端寫字樓，硬件、軟件都很好，租金都在150元/平米/月左右。甲級像怡泰領(lǐng)域時(shí)代租金在70—100元/平米/月之間，中檔偏上的。SOHO型的租金在40—50元/平米/月之間。據(jù)記者了解，市中心租金水平已經(jīng)突破80—180元/平米/月，在一環(huán)內(nèi)，多為50—100平米間的小戶型寫字樓；其次是環(huán)城周圍70—85元/平米/月，而檔次和配套稍差的二環(huán)之內(nèi)的寫字樓多定在60—80元/平米/月之間，在三大區(qū)域內(nèi)，其中甲級寫字樓租金大約100元/平米/月，一環(huán)邊100-150元/平米/月，二環(huán)內(nèi)80—95元/平米/月。

　　風(fēng)之鈴CEO石遠(yuǎn)說：“寫字樓市場近期之所以好轉(zhuǎn)，與人們積極的心理預(yù)期有密切關(guān)系。”同時(shí)他表示，在樓市調(diào)控背景下，昆明商務(wù)寫字樓開發(fā)的集中放量，則給省內(nèi)外企業(yè)和投資者提供了最好的機(jī)會。特別是一些優(yōu)質(zhì)寫字樓，目前在租賃市場十分走俏，物業(yè)價(jià)格堅(jiān)挺，投資潛力還是不錯(cuò)的。昆明優(yōu)勢時(shí)代廣告公司總經(jīng)理李鎮(zhèn)釗說：“比如南亞未來城，傳統(tǒng)的寫字樓入口都在一層，南亞未來城一到四層是購物中心。在這個(gè)寫字樓工作的白領(lǐng)，不用出這棟樓，就可以購物，更高效。”