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    過去幾年，形容昆明寫字樓的發(fā)展路程，不少業(yè)內(nèi)人士都用了這樣一句話：“暴食一頓，消化十年。”有分析認為這是因為在過去幾年，昆明受“世博經(jīng)濟”的影響，昆明掀起的大規(guī)模城市建設高潮所致。在這場被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，是眾多城中村改造項目的啟動讓寫字樓在昆明遍地開花。大量寫字樓項目面市導致的供求矛盾，使得如何消化這些寫字樓面積，成為業(yè)界一直討論的問題。

    但通過多年對庫存的消化，寫字樓又重新迎來了機遇。在職業(yè)投資人吳波看來，目前昆明樓市前景最好的就是寫字樓項目，無論是投資渠道還是回報收益都優(yōu)于其他物業(yè)類型，而且對于寫字樓的投資也已經(jīng)告別了傳統(tǒng)的“零購”模式，轉(zhuǎn)向以整層甚至整棟購進的大宗交易為主，而且這些大手筆的“超級大戶”多為個人。

    寫字樓供求皆熱

    7月14日開盤的文化空間項目，雖然地處一環(huán)邊，但其并未處于昆明核心商務區(qū)，寫字樓銷售價格也超過13000元/平方米，該價格已然比肩一環(huán)中心區(qū)域內(nèi)的一些寫字樓。雖然該項目定價不低，但項目因其自身高端的品質(zhì)和所在片區(qū)良好發(fā)展前景，使得項目的銷售也透露幾分熱鬧。

    作為職業(yè)投資人的吳波，自然不會放過這一投資良機，毫不猶豫地出手購買，而且豪爽地拿下了一個整層的寫字樓物業(yè)。其實拿下文化空間整層的寫字樓物業(yè)，并不是吳波的大動作，在早先開盤的金尚俊園，項目推出了金尚國際A、B兩座寫字樓，吳波就一口氣“吃下”了兩層。

    當問及為何如此看好寫字樓的投資時，吳波表示，在經(jīng)過多年對“世博經(jīng)濟”產(chǎn)物的存量消化之后，昆明的寫字樓又將迎來一次開發(fā)的“浪潮”。加之城市經(jīng)濟水平的不斷提高，越來越多的公司企業(yè)不斷涌現(xiàn)，對于寫字樓的需求量不斷上升。而且寫字樓相較于其他類型地產(chǎn)物業(yè)，對于產(chǎn)品的內(nèi)部設計和配套設施都有更高的要求，較老的寫字樓項目已不能滿足現(xiàn)在的市場需求，從而為高品質(zhì)的寫字樓項目出現(xiàn)創(chuàng)造了空間。

    的確，正如吳波所說，伴隨城中村改造進程隨之而來的大批寫字樓項目，如西山萬達廣場、南亞之門、潤城，以及呈貢新區(qū)上海東盟商務大廈、大成商務中心等項目的不斷涌現(xiàn)，似乎預示著在經(jīng)過數(shù)年的沉寂之后，昆明的寫字樓市場又將開始了新一輪的繁榮。

    其實融城金階的熱銷并非個案，早年開盤的上海東盟商務大廈也頻現(xiàn)整層拿下的情況，同時，南亞風情第壹城除了項目A座被中石化整棟拿下以外，B座也在前期就被許多大客戶以整層或多層的形式提前預定。

    寫字樓熱寵理由多

    一直專注于房地產(chǎn)投資的吳波，已經(jīng)將自己的投資重點偏向于寫字樓的投資，就目前的市場環(huán)境和長遠的收益回報來看，投資寫字樓都是最好的選擇。他認為，中央對于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的態(tài)度，使得商品房投資困難重重，而“不限購、不限貸”的寫字樓項目逐漸成為投資者資金最安全的港灣，而且相比商業(yè)的高價和未來運營風向，投資寫字樓大大降低了投資成本和投資風險。同時，隨著一些企業(yè)的成長，過去的辦公環(huán)境已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，亟待改善，以及“商住分離”政策的影響下，越來越多的寫字樓需求量開始表現(xiàn)出來，加之產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高，寫字樓的租金也呈逐年上漲趨勢。較為寬松的投資環(huán)境和良好的租金收益，成為像吳波這樣的投資者選擇投資寫字樓的重要原因。

    對于整層，甚至整棟“吃進”這樣的大宗投資，在吳波看來也很正常，他表示，選擇整層購買是瞄準了發(fā)展中的中小企業(yè)對于寫字樓的需求市場。因為中小企業(yè)對于購買較大面積的寫字樓還是有一定壓力，租用辦公場所是個不錯的選擇，而且對于寫字樓的空間和格局都有特定的需求，如果擁有整層樓的產(chǎn)權，對于物業(yè)格局的改造更加方便，能夠以一個較為理想的價格租出去。而選擇整棟“吃進”的一般都是一些發(fā)展情況較為良好的企業(yè)，提前為日后企業(yè)的發(fā)展壯大預定了辦公場所。

    此外，還有一個原因是，寫字樓與住宅相比，存在明顯差異，住宅有區(qū)域化區(qū)別，地區(qū)間的居住需求不同，但寫字樓不一樣，它的發(fā)展方向和客戶需求相對固定，設計、配套、功能等方面都是朝著高端趨勢發(fā)展，這些都為高端寫字樓提供了較為可觀的升值空間。

    不僅如此，選擇大宗高端寫字樓投資，在吳波看來現(xiàn)在是最好的時機。據(jù)吳波介紹，目前昆明新建的寫字樓項目，在產(chǎn)品設計、項目品質(zhì)、相關配套等方面都處于較高水準，但價格并不算很高，不僅投資門檻不高，而且未來的保值潛力巨大。

    寫字樓自用將成為置業(yè)主力

    據(jù)昆明易事達地產(chǎn)顧問（中國）公司研究數(shù)據(jù)顯示：二環(huán)內(nèi)未來2-3年寫字樓新增供應量約為99萬平米，其中城北約為42.9萬平米，城西約為33.2萬平米，城南約為38.4萬平米，城東約為1.96萬平米。據(jù)該公司預測，未來1-2年內(nèi)昆明寫字樓需求約為60萬平米。

    通過這一系列數(shù)字我們不難發(fā)現(xiàn)，在昆明寫字樓供應量增大的同時，近幾年市場對寫字樓的需求量也是快速增長。

    對此，吳波坦言，短期內(nèi)投資型置業(yè)仍會是消化寫字樓面積的主力，但就長遠來說，自用型客戶將會越來越多，而且大宗交易也將會成為常態(tài)。因為對于企業(yè)發(fā)展而言，擁有一處自己產(chǎn)權的寫字樓物業(yè)，就企業(yè)的長遠發(fā)展來看，所具備的實惠和方便不言而喻，而且在現(xiàn)代化的高端寫字樓辦公，也有助于提升企業(yè)的品牌形象。

    如果未來寫字樓市場的發(fā)展走勢被吳波言，那隨之而來的一系列問題也值得開發(fā)商提前預防。若投資型置業(yè)人群逐漸離開寫字樓市場，那這一輪繁榮后產(chǎn)生的寫字樓項目將由誰來買單？加之昆明未來5年即將啟動的300多個城中村改造項目，如果其中包含一部分的寫字樓面積，那這個數(shù)字將難以估量，是否昆明的寫字樓市場又將沉寂10年——用這10年的時間來消化這些寫字樓面積。