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　　縱觀深圳寫字樓市場的發(fā)展，清晰地呈現(xiàn)出一條從羅湖福田中心區(qū)前海中心轉(zhuǎn)移軌跡。伴隨著深圳城市發(fā)展和經(jīng)濟重心的逐步西移，深圳寫字樓市場一路向西挺進，歷經(jīng)地王、華強北、福田中心區(qū)，最后收官于寶安和南山的前后海片區(qū)。

　　展望深圳寫字樓市場的未來格局，世聯(lián)地產(chǎn)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲認為將會呈現(xiàn)出三大趨勢：

　　趨勢一：由東向西發(fā)展形成四大商務(wù)熱點區(qū)域；

　　趨勢二：城市更新項目為商務(wù)市場注入新的活力；

　　趨勢三：商務(wù)市場運營模式多元化、產(chǎn)品多樣型。

　　四大商務(wù)熱點區(qū)域助推深圳寫字樓市場未來

　　在一路向西的高歌猛進中，深圳寫字樓市場逐步形成了四大熱點區(qū)域：

　　地王金融商務(wù)圈；

　　華強北電子物流商圈；

　　集文化、行政、金融于一體的中心區(qū)及中心區(qū)一級輻射地段中心西區(qū)；

　　強勢帶動深圳商務(wù)市場格局向西發(fā)展的大前海中心區(qū)。

　　這四大熱點區(qū)域就像是四級助推火箭，自東向西先后點燃深圳寫字樓市場，它們分別代表著深圳高端商務(wù)市場已經(jīng)走過的30年以及正在實現(xiàn)的未來。而在深圳寫字樓市場的未來版圖中，大前海以及福田中心區(qū)將是舉足輕重的兩大區(qū)域。

　　大前海
　　深圳寫字樓市場的龍頭

　　大前海中心區(qū)包括前海深港合作區(qū)、后海中心區(qū)以及寶安中心區(qū)在內(nèi)，這是未來深圳寫字樓市場中最重要的區(qū)域，將在深港一體化進程中承擔(dān)重要角色，成為深圳發(fā)展的強大助推力。從某種意義上說，這個區(qū)域定義了未來深圳寫字樓市場的版圖。

　　這個總規(guī)劃占地15平方公里的區(qū)域擁有很多令人遐想的名稱：“特區(qū)中的特區(qū)”、“東方曼哈頓”、“亞太地區(qū)服務(wù)中心”……深圳定位為全國第三個國際化城市，而前海則代表著深圳的未來。

　　前海引進的企業(yè)主要是以世界500強及中國百強企業(yè)為主，重點發(fā)展金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)和其他科技及專業(yè)服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)，并作為深化深港合作以及推進國際合作的核心功能區(qū)。目前前海簽署合作意向的企業(yè)已達100多家，一大批全球選址的企業(yè)總部將強勢進駐。

　　前海將是國內(nèi)企業(yè)走向世界的一個跳板，也是國際資本進出中國的“橋頭堡”。到2015年，前海GDP產(chǎn)值將達到500億元，成為深圳的“中環(huán)”；到2020年，前海將打造成為中國的“曼哈頓”，成為與紐約、倫敦、東京三大全球城市并駕齊驅(qū)的“世界級都會區(qū)”，GDP產(chǎn)值將達到1500億元。也就是說，前海每平方公里的GDP產(chǎn)出將達到100個億，是目前深圳的20多倍，比香港還高出一半多。

　　后海中心區(qū)延伸南山文化商業(yè)中心核心區(qū)的金融商務(wù)及總部辦公功能，以2.3平方公里的填海區(qū)為核心，區(qū)域總建筑面積近500萬平方米，整個區(qū)域未來將建設(shè)成為具有國際影響力的金融及國際知名企業(yè)總部辦公聚集區(qū)；隨著區(qū)域的發(fā)展與日益成熟，區(qū)域商務(wù)市場競爭將非常激烈。這一區(qū)域未來將吸引包括中海油、阿里巴巴、華潤、天虹、海王等知名企業(yè)進駐，也將矗立起包括華潤總部大廈、深長城中心等在內(nèi)的超高層建筑群。

　　前海管理局的局長鄭洪杰曾說過：“沒有寶安中心區(qū)的匹配，前海就成不了海灣。”

　　寶安中心區(qū)緊鄰前海中心區(qū)，其定位和布局將與前海的規(guī)劃充分銜接與協(xié)調(diào)。寶安區(qū)政府對此高度重視，表示將優(yōu)化調(diào)整寶安區(qū)設(shè)計，按照國際標準開展規(guī)劃，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。

　　寶安中心區(qū)作為前海的一部分，除了高起點，高標準的規(guī)劃方案，還有國家的重點支持，未來商務(wù)市場必將迎來更加繁榮的局面。預(yù)計寶安中心區(qū)中軸線兩側(cè)將新增近43棟寫字樓，60萬平方米的商業(yè)配套及36萬平方米酒店。

　　寶安中心區(qū)寫字樓主要由硬件配置先進的甲級寫字樓組成，依托片區(qū)的高標準，高起點的規(guī)劃，由具備雄厚資金實力及開發(fā)經(jīng)驗的外區(qū)域開發(fā)商進入開發(fā)。

　　在前海的高端定位和土地資源有限的影響下，寶安中心區(qū)未來商務(wù)價值飆升。目前寶安中心區(qū)高起點規(guī)劃的商務(wù)市場已初具雛形，純租賃物業(yè)占主導(dǎo)。由于前海中心區(qū)和后海中心區(qū)的寫字樓幾乎全部是持有自用的，未來寶安中心區(qū)寫字樓物業(yè)將變得炙手可熱。

　　福田中心區(qū)
　　深圳寫字樓市場的心腹

　　集文化、行政、金融于一體的福田中心區(qū)及其一級輻射地段中心西區(qū)仍將是未來深圳寫字樓市場的心腹地段。福田中心區(qū)以深南大道分為南北片區(qū)，南片區(qū)為深圳市的中央核心商務(wù)區(qū)，北片區(qū)為行政、文化中心；以中軸線為分界線則呈現(xiàn)“一軸兩帶，雙龍騰飛”的雄偉景象。

　　2002年，福田中心區(qū)開始興建第一批真正意義的純商務(wù)寫字樓3棟體量相當(dāng)，高度在百米左右的乙級寫字樓群落，該群落被譽為中心區(qū)的“十三朵姐妹花”。2008年以后深圳寫字樓快速邁上國際化軌道，大量世界500強跨國企業(yè)將中國總部落戶在福田中心區(qū)，涌現(xiàn)出包括卓越世紀中心、新世界中心、諾德中心、嘉里建設(shè)廣場等在內(nèi)的一批擁有最佳配套設(shè)施、產(chǎn)品軟硬件、符合高端企業(yè)需求的超甲級寫字樓。未來5年，福田中心區(qū)新增寫字樓供應(yīng)量主要集中在中心南區(qū)，以總部寫字樓和城市綜合體為主。將矗立起包括金地大百匯、環(huán)球金融中心等在內(nèi)的20多棟超高層寫字樓。

　　未來“廣深港”高鐵的開通，不僅使福田中心區(qū)與珠三角的城際網(wǎng)連成一體，更使深港形成高度一體化的內(nèi)部交通體系。廣深間商務(wù)客流的出行時間將從75分鐘減少到58分鐘；香港客從香港中心區(qū)至福田中心區(qū)，出行時間將從37分鐘減少到14分鐘。福田中心區(qū)作為深港區(qū)域中心的地位將進一步強化。未來福田中心區(qū)將聚集大量的商務(wù)城際客流，特別是廣、深、港三個核心之間的分工合作，使其逐步形成三城通勤特征。