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　　郭芬有點(diǎn)想買商鋪。蘇州一個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的銷售人員最近經(jīng)常跟她聯(lián)系，推薦這個(gè)項(xiàng)目里的小商鋪。

　　據(jù)銷售人員介紹，這個(gè)商業(yè)綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規(guī)劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報(bào)計(jì)劃也很詳細(xì)，抵扣掉前3年的投資回報(bào)，商鋪總價(jià)只有24萬元。但是面對(duì)一份一知半解的投資回報(bào)計(jì)劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會(huì)給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。

　　商業(yè)綜合體ABC

　　小商鋪對(duì)個(gè)人投資的吸引力非常大，因?yàn)榭們r(jià)低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養(yǎng)三代”的誘惑讓人很難不動(dòng)心。

　　但相比起住宅投資，商鋪投資要復(fù)雜得多。因?yàn)樽≌�租金幾乎是由附近住宅的市�?chǎng)行情決定的，具體某套房子的價(jià)格會(huì)因?yàn)檠b修、樓層的因素而上下浮動(dòng)，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個(gè)商業(yè)綜合體的商鋪，就可能這個(gè)搶手，那個(gè)沒人租。好鋪確實(shí)能“一鋪養(yǎng)三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養(yǎng)它一些年。

　　商業(yè)地產(chǎn)≠蓋樓＋開店

　　從開發(fā)的角度看，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律及盈利模式和住宅地產(chǎn)完全不同。住宅地產(chǎn)最簡單，拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項(xiàng)目結(jié)束。

　　商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商業(yè)綜合體就復(fù)雜得多：拿地的時(shí)候就要有清晰的規(guī)劃，拿到地以后招商就要開始了，這時(shí)候主要任務(wù)是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪?shù)却筚u場(chǎng)或購物中心。因?yàn)椴煌�的業(yè)態(tài)會(huì)在建筑要求上千差萬別，購物中心在經(jīng)營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪?shù)囊�求也不一樣，所以必須在開工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進(jìn)建筑設(shè)計(jì)。

　　通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應(yīng)該完成，而主力店盡早確定也有利于后續(xù)招商。大型主力店進(jìn)駐能讓中小商戶對(duì)這里的經(jīng)營前景更有信心。

　　別是爛尾樓改造的

　　商業(yè)綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發(fā)商就沒有錢繼續(xù)了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經(jīng)開業(yè)了但是經(jīng)營管理不善，冷清的商業(yè)氛圍一直沒有好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉(zhuǎn)讓。

　　從這個(gè)角度評(píng)判，收購來的爛尾樓是給已經(jīng)建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發(fā)商能做的就只有在不改變建筑結(jié)構(gòu)的前提下做外立面和內(nèi)部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業(yè)顧問公司總經(jīng)理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業(yè)了以后沒運(yùn)作起來的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，最后一座空樓尋求轉(zhuǎn)讓。雖然轉(zhuǎn)讓價(jià)都會(huì)很便宜，但是因?yàn)橄忍斓姆N種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運(yùn)營。

　　最關(guān)鍵的，后期運(yùn)營能力！

　　對(duì)一個(gè)商業(yè)綜合體來說，最重要的是招商能力和運(yùn)營管理水平。而僅憑招商質(zhì)量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運(yùn)營能力甚至比招商質(zhì)量更關(guān)鍵，它直接關(guān)系到優(yōu)質(zhì)商戶會(huì)不會(huì)長久地留下來。

　　在開業(yè)初期，經(jīng)營管理公司對(duì)商戶品牌的要求可能會(huì)稍低一些，但是在經(jīng)營的過程中，它會(huì)慢慢把經(jīng)營狀況不好的、和整體經(jīng)營方向不合的商戶調(diào)整出去，引進(jìn)更適合的商戶。這個(gè)過程中，商鋪的實(shí)際回報(bào)率不會(huì)高，而業(yè)態(tài)和商戶還要被不斷規(guī)劃和調(diào)整，以期改善消費(fèi)者體驗(yàn)，形成持久的消費(fèi)吸引力，這就是俗稱的“養(yǎng)鋪”。

　　綜合體商鋪，你要知道的4件事

　　你很可能無權(quán)經(jīng)營它

　　為了更有利于整體業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)綜合體里商鋪的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)通常是分開的。因?yàn)閭�(gè)人投資者的招商資源、經(jīng)營能力、管理水平低，如果讓他們自主經(jīng)營，很可能一個(gè)樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個(gè)體商戶混雜在一起，經(jīng)營時(shí)間不統(tǒng)一，這樣混亂的局面會(huì)讓消費(fèi)體驗(yàn)很差，不能持續(xù)吸引顧客。時(shí)間一久，你的租金收益就不樂觀了。

　　產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開以后，經(jīng)營管理權(quán)全部收歸專門的經(jīng)營管理公司。它不但要負(fù)責(zé)和招商團(tuán)隊(duì)溝通，確定整體的管理方案，規(guī)劃不同樓層分別進(jìn)駐哪類商戶，而且對(duì)商戶也有品牌要求。

　　通常開發(fā)商至少會(huì)留下餐飲、電影院、大賣場(chǎng)等位置的產(chǎn)權(quán)，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業(yè)主。劃分只停留在產(chǎn)權(quán)上，在建筑實(shí)體上并沒有任何劃分。

　　在做招商運(yùn)營時(shí)，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開的另一個(gè)好處就很明顯了：有一個(gè)品牌商戶有意進(jìn)駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進(jìn)駐的樓層只剩下那些產(chǎn)權(quán)為20平方米的商鋪，此時(shí)經(jīng)營方就可以把3個(gè)這樣的商鋪合并出租，整體經(jīng)營的靈活性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人自主經(jīng)營。所以，你必須向銷售人員了解經(jīng)營管理公司的資質(zhì)和它曾經(jīng)管理過什么項(xiàng)目。

　　新鋪？初期實(shí)際回報(bào)率不高

　　商業(yè)綜合體的開發(fā)商出售商鋪多半是因?yàn)槌钟腥�部商鋪的資金壓力太大，售出一部分商鋪的產(chǎn)權(quán)能快速回籠一部分資金，平穩(wěn)度過培育期，成熟以后就可以靠穩(wěn)定的租金長期盈利。而新的商業(yè)綜合體前幾年的租金不可能高。因?yàn)橄�費(fèi)人群對(duì)它的認(rèn)同和依賴度的養(yǎng)成、業(yè)態(tài)的觀察和調(diào)整都需要時(shí)間。

　　一個(gè)前期招商和運(yùn)作都比較順利的商業(yè)綜合體，開業(yè)的時(shí)候租金回報(bào)率都不高。上海立超商業(yè)地產(chǎn)的董事長朱謙的觀點(diǎn)是，一線城市商業(yè)綜合體商鋪前3年的年租金回報(bào)率在5%以內(nèi)，而蘇曉晴參與過的二線城市項(xiàng)目，開業(yè)時(shí)回報(bào)率通常在2%至4%。

　　盡管5年培育期內(nèi)實(shí)際回報(bào)率不高，但你仍然能看到不少項(xiàng)目在銷售的時(shí)候會(huì)承諾7%、8%甚至更高的年回報(bào)率。它們都是騙人的嗎？