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    租金上漲

    持續(xù)上揚(yáng)的租金無(wú)疑是眾多開(kāi)發(fā)商盯緊商業(yè)市場(chǎng)的原因之一。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，上海甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上漲，從原來(lái)的人民幣6.7元/平方米/天左右上升到人民幣8.3元/平方米/天左右。商鋪市場(chǎng)也是如此，戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年初，上海商鋪平均租金為50.76元/平方米/天，到了今年年初，平均租金已經(jīng)達(dá)到了54.66元/平方米/天。

    商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國(guó)自2009年8月從大摩手中收購(gòu)東海廣場(chǎng)以來(lái)，至今在上海已擁有10個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)收購(gòu)資金超過(guò)230億元。

    SOHO中國(guó)CEO張欣4月2日在博鰲亞洲論壇接受媒體采訪時(shí)稱，目前商業(yè)地產(chǎn)的基本面非常好，租金在去年第四季度都有增長(zhǎng)，北京、上海兩地增長(zhǎng)達(dá)50%以上。

    “我做地產(chǎn)那么多年，都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)那么好的時(shí)候。”張欣表示，若有放松銀根的行動(dòng)，資金仍會(huì)持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，上海的寫字樓租金持續(xù)上升，租金回報(bào)率已經(jīng)超過(guò)10%，比香港要高出不少，因此集團(tuán)未來(lái)將繼續(xù)集中發(fā)展上海及北京等城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    戴德梁行華東區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管、董事傅翀宇指出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)客戶的需求仍然保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，大公司不斷在擴(kuò)張兼并，中小型公司在持續(xù)進(jìn)入上海市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上，上海寫字樓的租金在未來(lái)還將穩(wěn)步上升。

    戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔也表示，甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品趨于成熟，不斷給客戶帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的辦公體驗(yàn)，這也是租金持續(xù)上漲的重要原因。

    面臨洗牌

    巨大的存量和極有可能面臨的漫長(zhǎng)去化周期都沒(méi)能阻擋房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。除商業(yè)地產(chǎn)巨頭之外，住宅開(kāi)發(fā)商三大巨頭萬(wàn)科、保利和金地均表示公司將增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例，包括龍湖、仁恒、恒大等著名開(kāi)發(fā)商也提高了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，相繼宣布增加相關(guān)投資的意向。

    在各大房企大張旗鼓地加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一次大的洗牌。

    陸騎麟認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)整體供大于求，這對(duì)于一些原本升值潛力較差的外圍區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目更是雪上加霜。在此背景下，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是中小投資者都更需謹(jǐn)慎，應(yīng)該詳盡考慮自身資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)以及地段、人流、消費(fèi)能力。

    李驍指出，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題顯而易見(jiàn)：首先，商業(yè)地產(chǎn)屬于地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)大的分支，有其自身的特性，政策不應(yīng)該一刀切，也不應(yīng)該以住宅模式來(lái)套商業(yè)地產(chǎn)；其次，房企集體進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)，項(xiàng)目良莠不齊，一些項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)面臨窘境；再次，因?yàn)閷�業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足，很多開(kāi)發(fā)商仍然以住宅的思路來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，重銷售而輕經(jīng)營(yíng)，最終將導(dǎo)致項(xiàng)目失�。蛔詈螅�人才短缺是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，也是很多公司擴(kuò)張的短板所在。“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷一些波動(dòng)，迎來(lái)一次大的洗牌。”李驍說(shuō)。

    黃志堅(jiān)則從投資角度提出預(yù)警，“商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商未必能夠玩得轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。如果僅僅因?yàn)樽≌�市�?chǎng)面臨嚴(yán)厲調(diào)控而一窩蜂轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，可能危險(xiǎn)性更大。”

    黃志堅(jiān)表示，對(duì)于中小投資者而言，買進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)后再出手時(shí)所需要付出的稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。特別是商鋪類地產(chǎn)，人氣不足或者位置不好，其經(jīng)營(yíng)效益就差。如果事先沒(méi)有充分對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，很容易“買進(jìn)即被套”。