上海寫字樓高庫存 面臨去化壓力
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2014/1/9 10:56:40
盡管2013年年底突擊樓市的系列政策讓住宅市場的高速運轉得以暫緩,但上海寫字樓市場卻在住宅市場的冷清收官中異軍突起。12月單月就以39萬平方米的成交面積實現(xiàn)翹尾收官,創(chuàng)造了2010年以來的單月成交最高峰。供應也以56萬平方米的體量刷新了2010年以來的市場紀錄。
事實上,自2013年下半年開始,寫字樓市場就已經(jīng)開始了穩(wěn)步上升的節(jié)奏。據(jù)21世紀不動產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù),下半年市場成交量一直保持在單月20萬平方米以上的水平運行,月均成交量達27萬平方米,比上半年漲幅高達66%,與去年同期相比,也增長近53%。
而市場成交火熱的預期也造成開發(fā)商推盤力度的加大。數(shù)據(jù)顯示,下半年月均供應34萬平方米,比上半年增長63%,同比去年這一數(shù)值翻了一番。
分析2013年商業(yè)項目市場火熱原因,21世紀不動產(chǎn)市場研究部分析師羅寅申指出,“受住宅市場趨旺影響,投資者看好不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn),因而入市意愿加強。此外,盡管面臨產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、經(jīng)濟增速放緩,但老牌的商務區(qū)和新興的自貿(mào)區(qū)還是為市場需求提供了強大的支撐力量。”
值得注意的是,自貿(mào)區(qū)的成立對于2013年商業(yè)地產(chǎn)項目的貢獻確實不容小覷。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)方面統(tǒng)計,從供應量來看,2013年浦東新區(qū)以12%的供應量位列區(qū)域前三,成交達到16.4萬平方米,相較去年漲幅達到62%。而其中與自貿(mào)區(qū)緊密相關的外高橋板塊供應和成交面積分別為1.9萬平方米和1.2萬平方米,分別為去年的14.4倍和5.6倍。
世邦魏理仕方面亦表示,自貿(mào)區(qū)獲批后,寫字樓是各類物業(yè)市場中反應最強烈的。短期內(nèi),企業(yè)就搶注自貿(mào)區(qū),帶來寫字樓租金和價格的上漲;而長期,自貿(mào)區(qū)因制度改革利好,區(qū)內(nèi)寫字樓在數(shù)量和質(zhì)量都將都或將面臨需求增長和升級的倒逼。
而除了自貿(mào)區(qū)政策的福利,羅寅申還提出軌交對于板塊的影響,“年底12號線的開通,外高橋板塊交通狀況得到明顯改善,這也很好地提升了該板塊的物業(yè)價值。”
12月寫字樓成交量出現(xiàn)翹尾的同時,成交均價亦以29363元/平方米,環(huán)比26.10%的漲幅實現(xiàn)翹尾收官。與年初相比,累計漲幅高達59%。
分析年底樓市淡季成交不淡的原因,上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,原因主要有二,一方面開發(fā)商出于搶占市場的考慮,紛紛在年前投放大項目;另一方面積極推盤也是刺激交易的一個有效推力,開發(fā)商希望通過推盤來迅速吸收投資資金。
“日后寫字樓市場的激烈程度勢必會上升,由高供應引起的高庫存能否被市場消化將是開發(fā)商未來面臨的一個重要難題。”
羅寅申亦指出,“今后幾年,世博、濱江、虹橋、前灘板塊商辦物業(yè)將陸續(xù)入市,上海寫字樓市場將會出現(xiàn)一個較長周期的大規(guī)模供應。但實體經(jīng)濟增長預期式微,供求關系似乎不太容易達成理想狀態(tài),去化壓力進一步加大。”
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