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    住宅與商業(yè)地產(chǎn)仿佛成了天平的兩端，持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控‘壓低’了住宅‘抬高’了商業(yè)地產(chǎn)，大批資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)達(dá)35%。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)齊升也吸引了眾多標(biāo)桿房企持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)投資比重。”

    值得注意的是，上海商業(yè)地產(chǎn)存量已悄然囤積至上千萬平方米，不少區(qū)域需要漫長(zhǎng)的消化周期。專業(yè)人士坦言，雖然從大環(huán)境來看，上海商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，但商業(yè)地產(chǎn)主要依托于運(yùn)營(yíng)來盈利的產(chǎn)品屬性決定了不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)洗牌在所難免。

    天量存貨

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月28日，上海商業(yè)地產(chǎn)的存量達(dá)到1110.23萬平方米，其中寫字樓4770511平方米，商鋪6331837平方米。

    從環(huán)線分布來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)寫字樓存量有1906527平方米；外郊環(huán)有1240738平方米，比內(nèi)中環(huán)480257平方米和中外環(huán)635481平方米的存量總和還要大。外郊環(huán)商鋪存量有2957854平方米，郊環(huán)外有1240738平方米，外環(huán)線外存量占總量的65.22%。

    “上海商業(yè)地產(chǎn)存量比去年同期出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)。”佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)告訴記者，寫字樓可售總量比2011年同期的4286451平方米增加了11.29%，商鋪可售總量比2011年同期的5777791平方米增加了9.59%。而2011年上海辦公和商鋪類物業(yè)月均銷售量分別為152736平方米、155236平方米，以此水平估算，上�，F(xiàn)有可售辦公物業(yè)需要31.23個(gè)月，商鋪需要40.79個(gè)月消化。由此可見，即便考慮部分掛牌物業(yè)實(shí)際為開發(fā)商持有，上海商業(yè)地產(chǎn)總體供大于求的情況也已十分明顯。

    上海乘星行總經(jīng)理李驍分析了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的原因：首先，2010年開始的主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控使部分資金轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱。其次，同期（2010-2011年）上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，住宅用地比例下降，商業(yè)用地比例提升，受此影響，上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。此外，跨國(guó)公司不斷加大投資力度，這也提振了開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，大力開發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)大幅提升。

    分化明顯

    值得一提的是，上海商業(yè)地產(chǎn)存量的消化速率差距顯著。

    德佑地產(chǎn)報(bào)告稱，寫字樓市場(chǎng)消化周期最長(zhǎng)的區(qū)域是郊環(huán)外，達(dá)到59.1個(gè)月，而內(nèi)中環(huán)需要消化23.7個(gè)月。商鋪方面，消化周期最長(zhǎng)的是內(nèi)環(huán)內(nèi)，需要70.6個(gè)月，消化周期最短的郊環(huán)外也需要39.1個(gè)月。

    德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟向記者介紹，雖然上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體上處于供大于求的狀態(tài)，但不同區(qū)域的市場(chǎng)消化速度有著明顯的區(qū)別，甚至?xí)�有局部供不�?yīng)求的情況。在寫字樓市場(chǎng)上，長(zhǎng)寧區(qū)消化速度最快，目前寫字樓存量?jī)H9.8萬平方米，按照去年以來的月均成交量，只需9個(gè)多月即能消化。去年5月份，新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心就被SOHO中國(guó)收購(gòu)，其中寫字樓部分面積達(dá)10萬平方米，市場(chǎng)消化速度可見一斑。

    商鋪方面，消化周期最短的為原盧灣區(qū)，僅需17.5個(gè)月。該區(qū)域商鋪存量?jī)H4.6萬平方米，在全市范圍內(nèi)僅稍高于靜安區(qū)。原盧灣區(qū)商鋪存量主要集中在打浦橋板塊的金玉蘭廣場(chǎng)和綠地浦暉國(guó)際中心，而傳統(tǒng)商圈淮海中路板塊存量趨近于零。去年以來，原盧灣區(qū)的商鋪成交全部來自于被整購(gòu)的華麗家族匯景天地裙樓部分，成交面積接近4萬平方米。

    同昌盛業(yè)高級(jí)經(jīng)理何曄曠分析稱，商業(yè)氛圍以及單一項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況決定了其消化速度。商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的不同，住宅最看重的是地段，商業(yè)地產(chǎn)則更看重運(yùn)營(yíng)，地段因素反而屈居第二。相同地段內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)的關(guān)系導(dǎo)致租金、出租率存在差距的案例比比皆是。位于建國(guó)中路的八號(hào)橋二期項(xiàng)目，其對(duì)面就是智造局二期，兩者屬于相同類別的寫字樓項(xiàng)目，但因?yàn)閷懽謽莾?nèi)部經(jīng)營(yíng)完善度的不同，前者的租金比后者足足高出一倍。

    “由此可見，商業(yè)項(xiàng)目從定位，到招商，再到后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)的成熟度都直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，加上不同區(qū)域的商業(yè)氛圍存在差距，消化速度也因此不同。”何曄曠說。

    陸騎麟強(qiáng)調(diào)，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的分化程度會(huì)日益加大。首先，市中心土地的稀缺性將逐步顯現(xiàn)，市中心新建的商業(yè)項(xiàng)目日益減少，價(jià)格會(huì)逐漸上升，成為機(jī)構(gòu)投資者整購(gòu)的對(duì)象。而外圍區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目隨著大量開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，供過于求的態(tài)勢(shì)會(huì)越發(fā)嚴(yán)重，并且外圍區(qū)域的消費(fèi)能力不足，也勢(shì)必會(huì)限制商業(yè)地產(chǎn)的出租率、租金價(jià)格和升值空間。