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　　上海市中心高檔寫字樓辦公，筆挺的西裝，不俗的談吐，流利的英語(yǔ)。

　　國(guó)際五大地產(chǎn)代理行的形象似乎更為“國(guó)際”，但和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的老總一樣，國(guó)際代理行的工作節(jié)奏也很快。

　　第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)董事長(zhǎng)劉德?lián)P接受早報(bào)記者專訪后緊接著便去見(jiàn)客戶。

　　“我管轄范圍以內(nèi)的，有10個(gè)城市要去。每個(gè)星期出差一次。”高力國(guó)際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫對(duì)早報(bào)記者說(shuō)，“周一或者周二出去，會(huì)到其他辦事處，見(jiàn)見(jiàn)客戶、和員工談商業(yè)和策略、會(huì)議，平均花2至3天。周末回來(lái)。此外，每年去美國(guó)、日本，做一兩次訪問(wèn)。”

　　“低起點(diǎn)的爆發(fā)”

　　忙碌的背后，是國(guó)際代理行業(yè)績(jī)的飛速增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，一位業(yè)內(nèi)人士介紹，上世紀(jì)80年代末開始，國(guó)際代理行紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。但在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，都是很平緩的增長(zhǎng)。

　　“看看近十年以來(lái)的財(cái)報(bào)就知道，前期發(fā)展太慢了。最近才快起來(lái)。”一位業(yè)內(nèi)人士道出疑惑。

　　住宅市場(chǎng)瘋漲的十年，國(guó)內(nèi)中介爆炸式的擴(kuò)張，愜意享受著房?jī)r(jià)上漲的豐厚油水。而專注于商業(yè)服務(wù)的國(guó)際代理行，似乎對(duì)住宅一直不甚熱心。

　　彼時(shí)，調(diào)控引發(fā)的住宅市場(chǎng)風(fēng)暴，亦未席卷到國(guó)際代理行。國(guó)內(nèi)中介沒(méi)日沒(méi)夜拉客的同時(shí)，他們還是一如既往地過(guò)活。

　　此時(shí)，眾多住宅開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期剛剛開啟。國(guó)際代理行的增長(zhǎng)驟然拉升，且悄然壟斷了中國(guó)商業(yè)服務(wù)代理市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)中介想進(jìn)入商業(yè)市場(chǎng)，已然望塵莫及。

　　“貨如輪轉(zhuǎn)”的智慧

　　許是看完了國(guó)外樓市的浮沉種種，國(guó)際代理行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更理性。

　　“貨如輪轉(zhuǎn)”，在劉德?lián)P看來(lái)，是做房地產(chǎn)最重要的邏輯。意思就是把產(chǎn)品當(dāng)做貨物一樣，不停地套現(xiàn)再滾動(dòng)，周而復(fù)始。

　　“很多人沒(méi)有看得通，因?yàn)椴簧岬谩?rdquo;劉德?lián)P清楚地記得，香港金融危機(jī)的時(shí)候，有一個(gè)開發(fā)商賣掉整個(gè)樓幾十億的貨，但只賺一千萬(wàn)。那個(gè)開發(fā)商說(shuō)，收回了幾十億的現(xiàn)金，拿幾十億，對(duì)他來(lái)說(shuō)非常重要。因?yàn)�，這就是一個(gè)項(xiàng)目，還有其他的。

　　“房子不可以有感情，貨一定要賣。”劉德?lián)P認(rèn)為，星河灣降價(jià)，就是一種智慧。

　　過(guò)去一年，有開發(fā)商對(duì)早報(bào)記者表示，豪宅降價(jià)，舍不得。索性就不開盤，要保證利潤(rùn)率。

　　“過(guò)得了冬天，就還有春天。”這句話，對(duì)正飽受資金危機(jī)困擾的開發(fā)企業(yè)，或可參考。

　　有人說(shuō)，開發(fā)商可以和信托合作。

　　在劉德?lián)P看來(lái)，信托就是高利貸。融資成本太高，典型的年利率25%至30%。假如借高利貸，中間套現(xiàn)不了，會(huì)死得更慘。

　　“靜下心來(lái)做產(chǎn)品”

　　面對(duì)時(shí)下各地綜合體興起，開發(fā)商都開始把玩商業(yè)地產(chǎn)。

　　“危險(xiǎn)！中國(guó)的市場(chǎng)典型的，不敢說(shuō)是一個(gè)現(xiàn)象，但是很多時(shí)候都是一窩蜂。做商業(yè)地產(chǎn)一窩蜂，很危險(xiǎn)。價(jià)值不是因?yàn)樯w了一個(gè)購(gòu)物中心，而是經(jīng)營(yíng)得好，招商好、客戶生意好了，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生價(jià)值。加上先天的地理位置。”劉德?lián)P舉例，住宅送給別人都會(huì)有人要，但是商業(yè)做的不好，送給別人都不一定會(huì)要。

　　所以，綜合體不是在位置很好，就面臨一個(gè)很嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。有什么優(yōu)點(diǎn)？差不多，就頭疼了。

　　戴德梁行大中華區(qū)CEO張國(guó)正同樣提醒，轉(zhuǎn)型本身就是一個(gè)過(guò)程。

　　在張國(guó)正看來(lái)，金地、萬(wàn)科，大型開發(fā)商應(yīng)該走多元化。前幾個(gè)月，都在沖業(yè)績(jī)�，F(xiàn)在是時(shí)候靜下心來(lái)做產(chǎn)品了。

　　“大家都認(rèn)可轉(zhuǎn)型、多元化，但又沒(méi)有花時(shí)間把產(chǎn)品落實(shí)到迎合市場(chǎng)。”張國(guó)正說(shuō)，他現(xiàn)在看到很多轉(zhuǎn)型的開發(fā)商做出的商業(yè)產(chǎn)品是不到位的，應(yīng)該是時(shí)候沉淀一下，做產(chǎn)品，“住宅不行，跑去轉(zhuǎn)型做商業(yè)做辦公，做出來(lái)的手段、產(chǎn)品沒(méi)有到位。”