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    自3月份限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，蘇州住宅市場(chǎng)受限，商鋪、酒店式公寓等不限購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目逐漸成為開發(fā)商與投資客眼中的焦點(diǎn)，加之，蘇州政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也給予鼓勵(lì)，其發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

    酒店式公寓商住皆宜的特性注定成為商業(yè)地產(chǎn)中的佼佼者。明年，在整體房?jī)r(jià)較高的背景下，酒店式公寓房源憑借超高的性價(jià)比在蘇州市場(chǎng)占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

　　商鋪雖有著較大的收益率，但其高昂的價(jià)格也讓普通購(gòu)房者望而興嘆，加之商鋪投資的高回報(bào)附帶高風(fēng)險(xiǎn)，市民在購(gòu)房時(shí)應(yīng)多方位考慮。其中，商圈氣氛是較重要的一環(huán)，沒(méi)有足夠的商業(yè)氛圍，到手的商鋪很難出租，最后很有可能成為“死鋪”。所以市民購(gòu)房時(shí)一定要謹(jǐn)慎考慮。

　　經(jīng)歷近一年的市場(chǎng)緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金迫在眉睫，以價(jià)換量等促銷手段已成為年末樓市主旋律。而面對(duì)蘇州市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)的低價(jià)，越發(fā)理性的購(gòu)房者探底的決心卻毫不動(dòng)搖，開發(fā)商與購(gòu)房者之間的這場(chǎng)肉搏戰(zhàn)依舊轟轟烈烈。在住宅成交陷入僵局的情況下，此時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)成為了一塊新熱土。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，蘇州將有40家商業(yè)項(xiàng)目有推量計(jì)劃，純新盤與老盤加推各20家，總推量為228.02萬(wàn)方。其中晉合廣場(chǎng)、蘇州世茂廣場(chǎng)、新蘇吳地中心等樓盤超10萬(wàn)方的體量，給2012樓市帶來(lái)不少新鮮面目，并為商業(yè)地產(chǎn)增溫。

　　明年超200萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目入市增溫

　　蘇州作為住宅市場(chǎng)受限購(gòu)的二線城市，大量投資資本被強(qiáng)制抽身，逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。無(wú)論是開發(fā)商還是蘇州地方政府，為了規(guī)避政策給市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛將注意力集中于此類項(xiàng)目的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘇州年末的一次土拍中，商服用地占比達(dá)7成，唯一一塊溢價(jià)率高達(dá)128.16%的地塊也是環(huán)太湖板塊的商業(yè)用地。2011年蘇州商服用地入市量大幅度增加，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)火爆程度可見一斑。

　　隨著商業(yè)用地入市量的增加，2012年商業(yè)項(xiàng)目推量火爆的情況已經(jīng)有所顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，明年蘇州共有40家商業(yè)項(xiàng)目推盤，總推量約214.7萬(wàn)方，從產(chǎn)品類型來(lái)看，酒店式公寓最為火爆，共119.5萬(wàn)方待推量，占比約為55.4%;寫字樓待推量為62.2萬(wàn)方，占總量的29%;商鋪推量較少，為23萬(wàn)方，占總量的10.7%。從以上數(shù)據(jù)我們可以清晰看出，酒店式公寓憑借商住皆宜、投資風(fēng)險(xiǎn)小等的優(yōu)勢(shì)，一直走在商業(yè)地產(chǎn)推量的前端，而寫字樓與商鋪房源推量稍顯不足。

　　另外，從區(qū)域看，數(shù)據(jù)顯示，在本次商業(yè)推量中，吳中以8家65.8萬(wàn)方的推量位居榜首;另外園區(qū)13家，總推量62.8萬(wàn)方;相城區(qū)7家，總推量為10.8萬(wàn)方;新區(qū)6家，總推量為23.2萬(wàn)方;城區(qū)5家，總推量為41萬(wàn)方。

　　針對(duì)如今商業(yè)地產(chǎn)的火爆，部分業(yè)內(nèi)人士表示了自己觀點(diǎn)，“住宅市場(chǎng)受到宏觀政策打壓后，部分開發(fā)商對(duì)于住宅市場(chǎng)采取較為保守的戰(zhàn)略，由于商業(yè)地產(chǎn)處于限購(gòu)圈外，在銷售環(huán)節(jié)上少了一定的阻礙，所以一些開發(fā)商開始將關(guān)注度轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)期在未來(lái)的兩年中商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)將會(huì)保持齊頭并進(jìn)的狀態(tài)。”的確，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，是依附周邊居住區(qū)密集度情況而定義的，只有商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)同步健康向上的發(fā)展，才能保證雙方的得利。

　　酒店式公寓唱“主角”商鋪、寫字樓行事低調(diào)

　　商業(yè)地產(chǎn)總體可分三種類型，分別為酒店式公寓、商鋪、寫字樓，雖然在住宅市場(chǎng)遇冷的背景下，商業(yè)項(xiàng)目備受矚目，但三種產(chǎn)品類型受追捧程度仍有較大差異。

　　酒店式公寓商住皆宜的特性注定成為商業(yè)地產(chǎn)中的佼佼者。2012年總體推量119.5萬(wàn)方，占總量的55.4%。目前市場(chǎng)上酒店式公寓分兩種，一種是產(chǎn)權(quán)70年的住宅;另一種則為產(chǎn)權(quán)40年的公寓，商業(yè)用電、用水，而其中只有產(chǎn)權(quán)40年的公寓才屬于商業(yè)。這種酒店式公寓不限購(gòu)，總價(jià)低，風(fēng)險(xiǎn)小，商住皆宜是剛需族與投資客理想的選擇。近兩年，為了促進(jìn)市場(chǎng)的銷售，挑高loft公寓開發(fā)量增加，多變的功能、超大的使用面積成就了酒店式公寓量?jī)r(jià)齊升的局面。目前有l(wèi)oft公寓的房源樓盤不少，合景睿峰4.49米挑高酒店式公寓房源38萬(wàn)起，石路國(guó)際公寓近期即將加推4.8米酒店式公寓房源。在整體房?jī)r(jià)高昂的背景下，酒店式公寓房源憑借超高的性價(jià)比在蘇州市場(chǎng)占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

　　相比酒店式公寓，商鋪與寫字樓2012年推量就比較少。據(jù)悉，目前寫字樓租賃情況良好，但對(duì)于蘇州二線城市的購(gòu)房者來(lái)講仍然比較生疏，投資意識(shí)不強(qiáng)。唯有園區(qū)隨著金雞湖商業(yè)CBD的發(fā)展，寫字樓推量呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，為總體的49.6%，其他區(qū)域在這塊的實(shí)力都比較薄弱。另外商鋪18家樓盤預(yù)推雖比寫字樓多9家，但總體23萬(wàn)方的推量與寫字樓62.2萬(wàn)方相比，供應(yīng)不足情況明顯。商鋪雖有著較大的收益率，但其高昂的價(jià)格也讓普通購(gòu)房者望而興嘆，加之商鋪的投資收益受區(qū)位及后期規(guī)劃影響比較大，所謂高回報(bào)必定帶有高風(fēng)險(xiǎn)，市民在購(gòu)房時(shí)需要多方位考慮。

　　商業(yè)投資或成“糖衣”火爆的背后投資需謹(jǐn)慎

　　如今在通脹背景下，除了資格較老的商業(yè)投資者外，一些被擋在限購(gòu)圈外的普通市民也將目光鎖定商業(yè)地產(chǎn)。在住宅市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)取而代之，成為保值增值的“搖錢樹”，有待市場(chǎng)及時(shí)間的考量。

　　“一鋪養(yǎng)三代”的思想貫徹人心，但是并非商鋪就能帶來(lái)高效益，商圈氣氛是比較重要的一環(huán)，沒(méi)有足夠的商業(yè)氛圍，到手的商鋪很難出租，最后很有可能成為“死鋪”。因此購(gòu)房時(shí)一定要考慮后期的發(fā)展，是不是能帶來(lái)旺盛的人氣。如閱湖灣、蘇州世茂廣場(chǎng)、萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng)等樓盤附近具備大量的人流，后期的投資收益都比較大。寫字樓與酒店式公寓的投資也是如此，良好的地段與對(duì)應(yīng)需求人群大小是關(guān)鍵，不具備先決條件，后期收益就很難得到保證。

　　蘇州商業(yè)地產(chǎn)投資熱風(fēng)靡樓市，對(duì)于此類投資，上海一位資深商鋪投資人士提醒購(gòu)房者，“影響投資收益的不僅有商業(yè)總體環(huán)境，還有地段、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域人口構(gòu)成、項(xiàng)目自身規(guī)劃等等復(fù)雜的因素。因此商業(yè)地產(chǎn)的投資不僅門檻高，風(fēng)險(xiǎn)也很大，因此投資更需謹(jǐn)慎。”