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    高力國際發(fā)布的最新上海辦公樓物業(yè)市場研究報告中顯示，2011年第四季度，由于跨國公司和國內(nèi)企業(yè)持續(xù)擴張，辦公物業(yè)吸納量多達12.8576萬平方米，其中有一座6萬平方米的甲級辦公樓作為新增供應入市，帶動全市空置率一路走低至7.4%，為2008年以來最低水平。強勁的市場需求，帶來活躍的租賃和投資，使新近尋找租賃或擴租的企業(yè)備感壓力，部分核心區(qū)域整層優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)已相當難覓。

    需求上：市場更活躍

    高力國際華東和西南區(qū)暨中國物業(yè)投資服務董事總經(jīng)理翁琳認為，盡管全球經(jīng)濟環(huán)境有許多不穩(wěn)定因素，去年第四季度，上海甲級辦公樓市場仍舊活躍，黃浦區(qū)空置率僅為4.3%，跨國銀行對陸家嘴地區(qū)的甲級辦公樓需求也居高不下。

    事實上，由于跨國公司在上海持續(xù)擴張，業(yè)主對市場前景信心大增。該季度甲級辦公樓平均租金上漲至8.2元/平方米/天，環(huán)比增長2.5%。

    戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華表示：“近期，上海傳統(tǒng)CBD區(qū)域的甲級寫字樓新入市項目預訂情況良好，例如靜安嘉里中心、古北國際財富中心、東方金融廣場等，目前均以市場平均價格出租，足以證明租賃需求的旺盛。”

    調(diào)控上：激起投資熱

    分析上海辦公樓市場空前活躍的原因，除了跨國公司、金融機構、咨詢等高端服務業(yè)對于新設立機構、擴張以及遷址需求的持續(xù)增長之外，投資資金的強勢介入也是原因之一。

    在投資方面，住宅市場調(diào)控，激起了一波波商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮。德佑地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海甲級辦公樓租金回報率一般在5%-6%，這是住宅所不能及的；商用物業(yè)的“魅力”之二在于目前價格處于洼地，增值空間大，同一地段的商用物業(yè)價格要低于住宅50%甚至100%多。例如，位于新閘路石門二路的麗都新貴，目前單價3萬-3.2萬元，但該物業(yè)旁邊的住宅國際麗都城單價高達6.5萬-7萬元。這也是投資客越來越鐘情于商用物業(yè)的原因。

    事實上，辦公樓投資交易的活躍，迅速從中低端產(chǎn)品的散售傳導到高端產(chǎn)品的整棟交易。去年11月，瑞安房產(chǎn)將位于楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地項目以近人民幣6億元，出售給工商銀行用于自用。12月，奔騰電器以人民幣2.98億元購得上海環(huán)球金融中心第31層整層。高力國際預計，未來機構將繼續(xù)保持對上海甲級辦公樓的投資熱情。

    戴德梁行一份報告顯示，從上海來看，2011年住宅投資額所占的比例由2010年的31%下降至4%，商業(yè)地產(chǎn)比例卻大大增加。由于辦公樓租金、資產(chǎn)價格增長勢頭良好，運營起來比商鋪更為簡單，受到投資客追捧，在總投資額中占78%。2011年下半年出現(xiàn)多宗辦公樓的整棟、整層購買交易，拉高了下半年辦公樓市場的整體均價。

    新增上：市場有缺口

    預計2012年上海全市甲級辦公樓新增供應將達到53萬平方米，其中44%新增量在浦西，56%在浦東。高力國際預計，未來6個月內(nèi)上海甲級辦公樓的空置率會因此上浮，但不會超出12%，租金會保持平穩(wěn)或小幅上揚，增幅可能會放緩至個位數(shù)。

    但新增供應量相對于激增的市場需求，仍有不小缺口。翁琳認為，在浦西核心商務區(qū)，客戶已很難尋覓到整層優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)。但估計未來中長期會有更多的客戶選擇遷址浦東核心商務區(qū)或次中心地區(qū)，以滿足大面積的辦公需求。

    新增項目預租情況普遍看好，部分企業(yè)將不得不拓展選址范圍，不再局限在傳統(tǒng)CBD區(qū)域，另一些企業(yè)會衡量辦公樓穩(wěn)定的投資回報及物業(yè)保值增值情況，可能從租賃轉(zhuǎn)向購買，將給新興區(qū)域的辦公樓市場帶來機會。