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  68.25%的租戶認(rèn)為“租金”是選擇辦公物業(yè)的決定性因素。同時也表示，租金并非越低越好，租戶所認(rèn)可的租金其實(shí)是辦公物業(yè)所具備的多方面因素的綜合反映。目前受宏觀環(huán)境影響，寫字樓去化壓力又為租戶獲得了更大的議價空間，租金成為談判焦點(diǎn)。

  近日，高力國際聯(lián)合成都寫字樓信息網(wǎng)發(fā)布了一份“成都甲級寫字樓租戶調(diào)查”報告。該報告針對“甲級寫字樓目標(biāo)租戶的核心需求是什么”；“各種指標(biāo)在其需求中的權(quán)重如何分布”；“政策環(huán)境對租戶選址又有怎樣的影響”等目前市場極為關(guān)注的問題，進(jìn)行了專業(yè)市場調(diào)研。

  通過對逾60組從事信息技術(shù)、房地產(chǎn)、咨詢、金融等行業(yè)的租戶的走訪，其采樣調(diào)研的甲級寫字樓租戶中，大多數(shù)的辦公室位于中央商務(wù)區(qū)，不過另有高達(dá)20.63%的租戶落戶于現(xiàn)有的主流寫字樓板塊之外。相信這份新鮮出爐的市場報告，將有助于提高寫字樓市場供求對接的契合度。

  辦公室物業(yè)升級成租戶搬遷的首要原因

  本次問卷調(diào)研涉及63組真實(shí)租戶，其中47%的租戶為首次在成都設(shè)立辦公室，53%的租戶為非首次設(shè)立辦公室。

  調(diào)查顯示針對“非首次設(shè)立辦公室的租戶是通過擴(kuò)租還是搬遷形成了現(xiàn)在的辦公室？”的提問，僅有18.18%的非首次設(shè)立辦公室租戶是通過擴(kuò)租方式形成了現(xiàn)在的辦公室。隨著新項(xiàng)目不斷供應(yīng)入市和企業(yè)自身的發(fā)展，辦公室搬遷已成為成都甲級寫字樓市場頻繁發(fā)生的現(xiàn)象。而“促使租戶放棄擴(kuò)租選擇搬遷的主要原因？”大多數(shù)客戶認(rèn)為“物業(yè)升級”是租戶進(jìn)行辦公室搬遷的首要原因。正是這種“推高效應(yīng)”促使市場上的頂級寫字樓產(chǎn)品可獲得積極的市場反饋。

  同時，“無可擴(kuò)租面積”也是導(dǎo)致租戶“被迫”搬遷的原因，考慮到成本、便利等因素，如原物業(yè)有充足空間，多數(shù)租戶仍會選擇擴(kuò)租。物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和地理位置在租戶觀念中處于同等重要的位置。這兩個因素與租戶的切身體驗(yàn)息息相關(guān)，或決定未來是否續(xù)約。

  目前重慶甲級寫字樓平均租金約為成都的70%

  接受本次調(diào)查的租戶中，65.08%租戶認(rèn)為辦公室面積以100平方米至600平方米為最佳。41.27%偏好100-300平方米。按照10-15平方米/人的辦公面積標(biāo)準(zhǔn)計算，此類企業(yè)辦公人員規(guī)模為10至60人。

  同時，42.86%的租戶現(xiàn)有辦公室租約為3至4年，這一年限與此前成都甲級寫字樓供應(yīng)節(jié)奏相關(guān)。26.98%的租戶與業(yè)主簽訂了5年以上的租約，而通常在簽訂5年及以上租約的同時，租戶會要求業(yè)主在其所租用的同層或上下層預(yù)留充足的可擴(kuò)租面積。

  針對“如有開設(shè)新分支機(jī)構(gòu)的計劃，首選區(qū)域是哪些？”有26.98%的受訪企業(yè)表示有意在中西部進(jìn)行擴(kuò)張，其首選的落戶地為四川省內(nèi)，其次為重慶。因?yàn)槌啥己椭貞c始終是中西部最重要的發(fā)展雙核，但兩個城市在產(chǎn)業(yè)定位上各有側(cè)重。目前重慶的甲級寫字樓平均租金約為成都的70%。部分四川省內(nèi)二級城市在近年表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，但具體到優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)和服務(wù)供應(yīng)方面仍存在待改善空間。

  68.25%的租戶認(rèn)為“租金”是決定因素

  “選擇辦公室的過程中，租金是否是租戶最為看重的因素？”對于這個問題，68.25%的租戶認(rèn)為“租金”是選擇辦公物業(yè)的決定性因素。同時也表示，租金并非越低越好，租戶所認(rèn)可的租金其實(shí)是辦公物業(yè)所具備的多方面因素的綜合反映。目前受宏觀環(huán)境影響，租戶在辦公室租賃預(yù)算方面更加謹(jǐn)慎，同時寫字樓去化壓力又為租戶獲得了更大的議價空間，租金成為談判焦點(diǎn)。

  在構(gòu)成租金的多方面因素中，租戶最愿意為之買單的首要因素是“交通便利”，這一因素不僅可以節(jié)約時間、資金成本，更可在很大程度上彌補(bǔ)地段、配套等方面的劣勢。“業(yè)務(wù)需要”是租戶從自身發(fā)展戰(zhàn)略和行業(yè)特性、客戶需求等角度考慮，選擇適合本企業(yè)的辦公物業(yè)。“辦公環(huán)境”決定租戶日常體驗(yàn)，包括戶型、層高、空調(diào)、電梯、采光等諸多細(xì)節(jié)要素。

  有57.14%的租戶認(rèn)為辦公室條件是吸引和留住員工的重要因素。健康環(huán)保的辦公環(huán)境更能贏得員工的認(rèn)同和歸屬感。

  “綠色科技”作為營銷亮點(diǎn)短期內(nèi)難以獲得積極反饋

  此外，調(diào)查顯示，無論是國內(nèi)企業(yè)還是國外企業(yè)，高管對于選擇辦公物業(yè)都有著極大的話語權(quán)。大多數(shù)外資企業(yè)的區(qū)域級分公司甚至需要將辦公物業(yè)備選方案提交至中國區(qū)總部。財務(wù)部和行政部更多是從其各自職能角度對辦公物業(yè)選擇提供專業(yè)支持，如對辦公物業(yè)所涉及的預(yù)算、資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行審核與評估，以及撰寫考察建議、制定和執(zhí)行裝修方案等。

  良好的辦公條件并非特指頂級寫字樓內(nèi)的辦公空間，但無疑建筑品質(zhì)較好、設(shè)計合理的辦公環(huán)境更能獲得認(rèn)同。有42.86%的租戶認(rèn)為綠色建筑指標(biāo)并非其選擇辦公物業(yè)的決定性因素，只是在其他條件相同的情況下，或許會優(yōu)先選擇更為環(huán)保的物業(yè)。

  高力國際指出，綠色建筑是長期的發(fā)展趨勢，但在目前階段，受眾認(rèn)可度不高，且此類設(shè)備前期投入和后期維保成本都較高，因此開發(fā)商無論是將“綠色科技”作為營銷亮點(diǎn)還是切實(shí)實(shí)施，都難以在短期內(nèi)獲得積極的市場反饋。