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    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的主要價(jià)值是運(yùn)營(yíng)而不是開發(fā)，開發(fā)很簡(jiǎn)單，誰(shuí)都會(huì)做。過(guò)去很多公司都從住宅轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)，在開發(fā)商業(yè)用地的時(shí)候，往往考慮住宅的模式，先開發(fā)后銷售后招商，或者理念先行，沒(méi)有足夠的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，促成了很多發(fā)人深省的現(xiàn)象。在今天回顧起來(lái)，這些現(xiàn)象不僅具有警示作用，也同時(shí)意味著，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還在探索成長(zhǎng)階段，也就預(yù)示著未來(lái)還有更長(zhǎng)遠(yuǎn)更廣闊的機(jī)會(huì)。

    啟示1 修樓與招商，都要有的放矢

    成都人耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)故事是著名的“熊貓城”，1993年喊出口號(hào)“西部第一MALL”的大型綜合體，18年來(lái)起起伏伏，中間停建8年。富力集團(tuán)伸出橄欖枝，接手之后熊貓城已更名為“富力·天匯城”，改建為總建筑面積60萬(wàn)平方米的大型城市綜合體，曾經(jīng)“大而無(wú)當(dāng)”的熊貓城終于迎來(lái)了新的生機(jī)。

    以熊貓城為例總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去十年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，王永平認(rèn)為：做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要確定服務(wù)的對(duì)象和目標(biāo)客戶，使商家對(duì)物業(yè)的需求相匹配，也就是做訂單地產(chǎn)。在日本，開發(fā)商一般不會(huì)去開發(fā)沒(méi)有訂單的商業(yè)化地產(chǎn)，往往是零售企業(yè)主動(dòng)出擊尋找良好的投資伙伴定制商業(yè)物業(yè)。在美國(guó)，做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有50%的客戶的訂單，而且這些客戶要有非常好的品牌和信譽(yù)度，否則銀行是不會(huì)放款的，所以客戶的訂單開發(fā)是非常重要的，可以避免以后的損失、獲得金融的支持，也可以讓招商的時(shí)間大大地縮短。

    啟示2 租金與售價(jià)不均衡，投資者陷入兩難

    商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格主要是由租金來(lái)主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)期，而未來(lái)的現(xiàn)金流收入主要就是租金。租金更高，投資者才會(huì)用更高的價(jià)錢去買。十年來(lái)，成都的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)不少怪現(xiàn)狀，2002年后商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度開發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)提前透支，大量的商業(yè)地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)市場(chǎng)導(dǎo)致“消化不良”，另一方面，市面上大量的商鋪因?yàn)闊o(wú)人租賃或經(jīng)營(yíng)慘淡而閑置。翻查資料，截至2006年6月底，成都營(yíng)業(yè)用房空置44.75萬(wàn)平米，2006年當(dāng)時(shí)城西商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)僅為6860元/平米，市中心部分商業(yè)物業(yè)，如鉑金城、新城市廣場(chǎng)、第一商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目的商鋪價(jià)格都不高，很多僅為5000多元/平米，不少商業(yè)項(xiàng)目甚至打出了“以住宅價(jià)格買商鋪”的廣告，商住倒掛成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

    啟示3 取代傳統(tǒng)百貨Shopping Mall才是主流

    成都購(gòu)物消費(fèi)的商場(chǎng)從早期的人民商場(chǎng)，到后來(lái)的以王府井百貨、伊藤洋華堂、太平洋百貨為主力店的商業(yè)物業(yè)都不能算是購(gòu)物中心。凱德置地的相關(guān)人士做了以下介紹：購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，從幾平方米到幾萬(wàn)平方米不等。百貨店是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理零售業(yè)態(tài)。購(gòu)物環(huán)境上來(lái)說(shuō)，Shopping Mall是體驗(yàn)式購(gòu)物，超大型購(gòu)物中心功能多、全，匯集了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、展覽、服務(wù)、餐館等功能，環(huán)境和整體氛圍更好；從管理的角度來(lái)說(shuō)，Shopping Mall運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營(yíng)租戶為主，通過(guò)物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造統(tǒng)一營(yíng)造的購(gòu)物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。而百貨商城的商品來(lái)自供貨商、商場(chǎng)歸物業(yè)方所有，甚至商場(chǎng)推廣費(fèi)都要從每家供貨商收取，承載的責(zé)任更像是一個(gè)物管公司，運(yùn)營(yíng)模式單一、雷同，差異價(jià)值難以呈現(xiàn)，很多30萬(wàn)到40萬(wàn)平方米的百貨公司，就有千店一面的情況。目前，成都擬建、在建的商業(yè)綜合體超過(guò)100家，開發(fā)商都打出Shopping Mall的旗號(hào)，我們無(wú)法得知最后的實(shí)際呈現(xiàn)會(huì)是什么狀況，但Shopping Mall取代傳統(tǒng)百貨業(yè)占主導(dǎo)地位的時(shí)代來(lái)臨已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟冉立春會(huì)長(zhǎng)稱，城市綜合體的出現(xiàn)其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)從綜合到專業(yè)、再?gòu)膶�業(yè)到綜合的必然發(fā)展結(jié)果，而Shopping Mall則是百貨零售業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。

    啟示4 主力店，并不是唯一制勝砝碼

    11月8日，伊藤洋華堂在成都的第五家店———高新店開業(yè)，這個(gè)被城南諸多樓盤念叨了三年的配套終于兌現(xiàn)。這個(gè)項(xiàng)目由世豪廣場(chǎng)引入，但是惠及了包括華潤(rùn)鳳凰城、建發(fā)天府鷺洲、保利心語(yǔ)花園在內(nèi)的系列樓盤。

    伊藤錦華店的成功將商業(yè)地產(chǎn)的主力店模式推到了一個(gè)全新高度，自此以后，成都商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都紛紛將主力店作為重要的宣傳噱頭，國(guó)宏騰五彩城、優(yōu)品時(shí)代引入歐尚，龍湖北城天街、時(shí)代天街、金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中航國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目也都有大型百貨入駐。但與此同時(shí)，成都一些已經(jīng)成功的商業(yè)項(xiàng)目證明，主力店模式并非唯一，凱丹廣場(chǎng)、龍湖三千集，都沒(méi)有大型主力店入駐，但依靠整體打造，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟冉立春說(shuō)，此前很多開發(fā)商對(duì)于主力店模式的膜拜其實(shí)并不完全合理，過(guò)分依靠商業(yè)主力店推動(dòng)地產(chǎn)升值本身是一種冒險(xiǎn)行為。

    啟示5 物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛，開發(fā)商需遠(yuǎn)見(jiàn)和運(yùn)作力

    2010年，經(jīng)營(yíng)了6年的百聯(lián)天府撤出成都，導(dǎo)火線是商場(chǎng)承租方四川友誼購(gòu)物中心有限公司與房東匯城房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司牽涉的一樁租賃糾紛案件。行業(yè)人士分析，導(dǎo)致糾紛的原因一是大股東資金不足，二是物業(yè)不完整。2004年，百聯(lián)為了降低這種分割出售產(chǎn)權(quán)式商鋪導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，于2005年6月由獨(dú)資公司變更為與開發(fā)商天府匯城共同出資成立合資公司，百聯(lián)在合資公司只占25%的股份，雖然是降低風(fēng)險(xiǎn)的做法，卻也為此后的經(jīng)營(yíng)埋下禍根。另外一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割、商鋪分拆出售的案例是大世界商業(yè)廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)坐落于城南富人居住區(qū)，無(wú)論從消費(fèi)人口還是交通區(qū)位，都有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。但在2002開業(yè)以來(lái)，大世界商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者換了一批又一批，多數(shù)商鋪用來(lái)開大排檔、燒烤、面食等，商場(chǎng)中間不臨街的鋪面很多空置至今。

    在國(guó)外的商用物業(yè)中，一般95%是持有物業(yè)。王永平表示，中國(guó)正好相反，不少大型商場(chǎng)和綜合MALL在物業(yè)開發(fā)階段，為了迅速回籠資金，把商鋪分拆出售，這是最致命的一點(diǎn)，商鋪分割出售以后再經(jīng)營(yíng)是很難統(tǒng)一的，而持有經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的客戶層次一般較高，持有經(jīng)營(yíng)者一般會(huì)從長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利角度考慮，配備優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為租戶提供最好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

    啟示6 綜合體時(shí)代，持有成為一種潮流

    根據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最新的統(tǒng)計(jì)，成都綜合體可能超過(guò)100個(gè)。如今成都已經(jīng)成為全國(guó)城市綜合體建設(shè)規(guī)模最大的城市之一。購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、酒店、住宅，這些物業(yè)形態(tài)成為城市綜合體的基本特征。

    那么商業(yè)地產(chǎn)是否過(guò)剩？成都珠江房地產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理徐道斌說(shuō)，2010年成都的人均商業(yè)建筑面積是0.9到1.2平方米，上海是2008年人均商業(yè)面積是2.65平米。從這個(gè)數(shù)量上看，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�還很大。另外，麥格理基金今年六月收購(gòu)成都凱丹廣場(chǎng)50%的股份，據(jù)財(cái)新網(wǎng)披露，麥格理認(rèn)為目前成都市人均零售物業(yè)面積0.55平米，即使人均水平上漲0.1平米，也還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    不過(guò)在大建綜合體的同時(shí)，開發(fā)商也逐漸意識(shí)到萬(wàn)達(dá)模式所提供的另外一種思路———持有物業(yè)。因?yàn)槌钟形飿I(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)租金收益，在現(xiàn)金流不足時(shí)也是向銀行抵押貸款的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    啟示7 寫字樓，消化還需要時(shí)間

    成都仲量聯(lián)行發(fā)布《第三季度市場(chǎng)回顧》顯示，2011年第三季度，成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)強(qiáng)勁，總吸納量達(dá)53276平方米，同比大增320%；同時(shí)，需求大增推升全市甲級(jí)寫字樓平均租金至118.3元/平方米/月水平，環(huán)比增長(zhǎng)7.7%，再創(chuàng)歷史新高。

    萊蒙置業(yè)有限公司成都公司總經(jīng)理羅小華認(rèn)為，現(xiàn)在成都寫字樓租售比大概是1：100左右，跟北京、上海、深圳是差不多的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際的安全線1：200。再看一下租金的絕對(duì)值，高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在的月租金是140元/平米，上海和北京已經(jīng)接近300了，所以從絕對(duì)值上來(lái)講，成都的經(jīng)濟(jì)在未來(lái)的發(fā)展中我覺(jué)得還有很大的空間。從2010年1月份到今年的10月份供給量有400多萬(wàn)方，銷售量只有200多萬(wàn)平方米，存量就有200多萬(wàn)平方米。花樣年實(shí)業(yè)成都公司總經(jīng)理孫洪說(shuō)，現(xiàn)在談過(guò)剩還為時(shí)尚早，既然規(guī)劃了如此多的寫字樓，那么自然就應(yīng)該有這么大的經(jīng)濟(jì)體量作為支撐�；蛟S再過(guò)三五年，這些寫字樓也就全部消化了，只不過(guò)我們還需要用點(diǎn)時(shí)間耐心等待。