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    商業(yè)地產(chǎn)的投資已然進(jìn)入了白熱化的階段，投資者越來越多，商業(yè)地產(chǎn)庫存量也愈來越大，每月消化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不及增長量，商業(yè)地產(chǎn)市場泡沫形成速度加劇。而北京作為全國最發(fā)達(dá)城市之一和經(jīng)濟中心，商業(yè)地產(chǎn)市場的隱憂更為嚴(yán)重。

    商業(yè)地產(chǎn)“蜂窩鉆”現(xiàn)象多

　　“北京望京區(qū)域的常住人口為30多萬，但商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到了180萬平米，這部分商業(yè)我覺得一輩子也消化不掉。”接受新浪商業(yè)地產(chǎn)訪問時，中國房地產(chǎn)信息集團商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王永對目前的商業(yè)地產(chǎn)市場表示擔(dān)憂。近兩年，伴隨諸多房企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)項目開始雨后春筍般涌現(xiàn)，然而，部分房企的盲目介入心態(tài)，使其并未真正了解市場供求現(xiàn)狀，由此導(dǎo)致大批項目落戶在商業(yè)氛圍欠缺、消費能力不足的區(qū)域，并直接導(dǎo)致項目后期招商、運營陷入被動局面。

　　“房地產(chǎn)市場還是難逃一窩蜂的現(xiàn)象，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目對于房企而言猶如買菜一樣，把錢一拿，大手一揮，就這么開始了。很多房企基本都是盲目展開商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，并沒有考慮科學(xué)長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略”業(yè)內(nèi)人士稱，這給房企帶來很多潛在的風(fēng)險，尤其是當(dāng)一個購物中心或者城市綜合體建在消費市場并不成熟的區(qū)域時，絕對會令項目后續(xù)運營很難展開。

　　2009年7月，大興火神廟商業(yè)中心項目開盤，該項目在當(dāng)時被認(rèn)為是區(qū)域商業(yè)配套升級的“功臣”，開業(yè)當(dāng)天吸引大量居民和投資客的關(guān)注。然而，僅僅在一個月之后，其人氣就急速下滑，商鋪出租率難以提升，即便在兩年后的現(xiàn)在，火神廟商業(yè)中心依然難以走出不慍不火的局面。有專家分析，原因在于該項目未能正確把脈消費市場，“火神廟周邊居民雖然較多，但并未形成成熟的商業(yè)氛圍，而且該項目定位相對高端，但區(qū)域消費人群卻是中端。”

    切忌盲目盲從 投資需理智

　　面臨同樣困境的還有望京區(qū)域的商業(yè)項目。“項目多、顧客少，區(qū)域內(nèi)的各個項目都存在一定的運營難題，招商工作不好展開，但也只能硬著頭皮去做，處境非常尷尬。”望京某商業(yè)項目工作人員透露。

　　據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計，望京區(qū)域目前有天陸購物中心(12萬平米)、賽特奧特萊斯(15萬平米)、華彩國際商業(yè)中心(25萬平米)、望京旺角廣場(2萬平米)、望馨商業(yè)中心(2萬平米)、望京凱德Mall等30個左右商業(yè)建筑，面積共達(dá)180萬平米，而望京區(qū)域的常住人口僅為30多萬。據(jù)了解，國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部早就出臺過國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》，這一國家標(biāo)準(zhǔn)的最新版本規(guī)定，每個可容納5萬人的居住區(qū)，應(yīng)配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。照此計算，望京區(qū)域所需商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為40多萬平米，目前的商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)超出3倍多。“這部分商業(yè)我覺得一輩子也消化不掉。” 中國房地產(chǎn)信息集團商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王永表示。

　　專家認(rèn)為，望京區(qū)域的商業(yè)項目以及大興火神廟商業(yè)中心面臨的運營困境，主要歸結(jié)于項目規(guī)劃之初沒有對區(qū)域進(jìn)行深入分析和實地調(diào)研。“房企切忌盲目盲從，理性開發(fā)至關(guān)重要，市場調(diào)研更是堪稱項目運作的核心，項目定位、招商等一系列工作都是參照市場調(diào)研報告展開的。當(dāng)然，目前多數(shù)房企并不具備專業(yè)的調(diào)研能力，大多需要借助專業(yè)機構(gòu)來完成，CRIC商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫以及各大代理機構(gòu)定期發(fā)布的市場報告都可以為房企提供有力的數(shù)據(jù)支持。”