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    住宅市場(chǎng)頹勢(shì)難改，“不限貸不限購(gòu)”的商業(yè)地產(chǎn)又迎來新一輪高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)上關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)“春天來了”的論調(diào)，讓各家房企、各路資金逐鹿商業(yè)地產(chǎn)。

    尤其在二三線城市，自2010年開始，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府提速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”，大量分布在二線甚至三四線城市的城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目在建或已經(jīng)開業(yè)。

    中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬平方米；石家莊的購(gòu)物中心將超過20家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽則將擁有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。

    值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)不斷高漲的行情已經(jīng)引起了政府部門的注意。此前，銀監(jiān)會(huì)向多家銀行下發(fā)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知，要求對(duì)炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，各銀行尤其是非金融機(jī)構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會(huì)今年第三次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。

    銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康亦公開表示，將加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)。同時(shí)，有關(guān)部門則繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平則表示，商業(yè)地產(chǎn)既要慎提春天論，也要慎提泡沫論，因?yàn)殚_發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型有很多是被動(dòng)和盲動(dòng)的。

    二三線城市的瘋狂

    對(duì)比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家人均的商業(yè)物業(yè)面積是1.2平方米，而在中國(guó)，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個(gè)數(shù)字，上海甚至超出了人均2平方米。不少二線城市也在快速向這一數(shù)字靠近。

    根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅東莞、石家莊、貴陽3個(gè)城市在2011年年底將迎來約780萬平方米的商業(yè)供應(yīng)。

    而在沈陽、成都等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火熱狀況更甚。沈陽目前開發(fā)超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)55個(gè)以上，成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過80個(gè)，總體量近千萬平方米。

    中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報(bào)告還稱，珠海、中山、�？�、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過�；�的趨勢(shì)。

    對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說：“一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。”

    讓業(yè)界擔(dān)心的是，三四線城市出現(xiàn)了太多的綜合體，而當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)市場(chǎng)根本沒有那么大的承受能力，當(dāng)供應(yīng)量超過市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。

    即使在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)凸顯。

    以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達(dá)959萬平方米，如果按較快的銷售速度計(jì)算，也至少需要28個(gè)月才能消化完。

    香港恒隆地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗即預(yù)言，未來一兩年內(nèi)，內(nèi)地很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)問題；3年左右，會(huì)有一批項(xiàng)目倒閉。

    更為關(guān)鍵的是，城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有創(chuàng)新，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，大部分城市綜合體都是拷貝“萬達(dá)模式”，以現(xiàn)金流滾資產(chǎn)形式運(yùn)營(yíng)。

    “從二三線城市商業(yè)綜合體的現(xiàn)狀來看，商業(yè)部分越做越小，住宅和公寓等銷售型物業(yè)卻越做越大，綜合體里有一大半物業(yè)都賣掉了，這會(huì)造成很多潛在問題。”業(yè)內(nèi)人士表示。