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    根據(jù)萊坊商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告顯示，受租金快速增長(zhǎng)、空置率持續(xù)走低的影響，三季度上海寫(xiě)字樓和零售商鋪市場(chǎng)頻現(xiàn)整層及整棟交易，2011年第三季度大宗商業(yè)地產(chǎn)成交總面積共達(dá)22.87萬(wàn)平方米，總金額同比增長(zhǎng)88%至人民幣78.16億元，成交金額已連續(xù)三個(gè)季度超過(guò)人民幣70億元。事實(shí)上，不僅商業(yè)地產(chǎn)交易在全市所有項(xiàng)目類型中的比重不斷加碼，基金公司、開(kāi)發(fā)商、自用企業(yè)、零售商組成“四大勢(shì)力”正集體角力，已經(jīng)成為本輪滬上大宗投資交易的特點(diǎn)。

    零售商成商用物業(yè)潛在買家

    在三季度滬上大宗投資交易中，香港新世界百貨以約人民幣14.6億元的價(jià)格，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式購(gòu)買位于長(zhǎng)壽路的調(diào)頻壹商場(chǎng)最為引人注目，按照4.2萬(wàn)平方米的建筑面積粗略估算，成交均價(jià)為34762元/平方米。

    萊坊中國(guó)區(qū)董事孫俊安分析：“收購(gòu)?fù)瓿珊螅�新世界百貨將在上海地區(qū)擁有九家門店。我們預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，零售商可能成為大宗商用物業(yè)的潛在買家之一。”

    事實(shí)上，近兩年，外資零售企業(yè)如英特宜家、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等逐漸放棄了沿用多年的租房經(jīng)營(yíng)策略，轉(zhuǎn)而在中國(guó)購(gòu)買土地自建商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)此，高力國(guó)際華東及西南區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示：“在租賃的方式下，零售公司不能享受到物業(yè)的升值。隨著外資零售公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)日漸熟悉，團(tuán)隊(duì)在商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增加之后，會(huì)更多地開(kāi)始考慮自建項(xiàng)目，英特宜家宣布計(jì)劃投資人民幣40億元在上海建設(shè)大型購(gòu)物中心；樂(lè)購(gòu)宣布至2015年將在中國(guó)總共建設(shè)50家樂(lè)都匯。”

    基金公司開(kāi)始涉足開(kāi)發(fā)領(lǐng)域

    綜觀大宗交易頻現(xiàn)的年份，一般有兩種情形導(dǎo)致，一是開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張或急于回收資金，二是買賣雙方對(duì)于市場(chǎng)前景出現(xiàn)不同預(yù)期，今年的情況也不例外，一些基金公司看好上海市場(chǎng)，為了追求更高的租金回報(bào)率，開(kāi)始涉足開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

    華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托日前推出其在上海開(kāi)發(fā)的“TheHQ虹橋城”,2013年竣工，擴(kuò)建后形成26.4萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓和零售空間，是既有的“虹橋上海城”及與其相連的 88000平方米新的擴(kuò)建項(xiàng)目的整合，達(dá)到能源與環(huán)境設(shè)計(jì)認(rèn)證（LEED）的國(guó)際金質(zhì)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，項(xiàng)目將提供逾 10萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售商鋪空間，以及 885個(gè)地下車位，該公司近期作品包括獲獎(jiǎng)項(xiàng)目香港的圓方（Elements）及新加坡的 IONOrchard，英國(guó)的領(lǐng)先零售商瑪莎（Marks&Spencer）已經(jīng)承諾將租賃此項(xiàng)目的 4000平方米以開(kāi)設(shè)其旗艦店；辦公空間方面，除現(xiàn)有的90000平方米的雙子塔寫(xiě)字樓外，計(jì)劃再興建另一棟符合國(guó)際A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓。此前，華瑞已經(jīng)在上海收購(gòu)了中區(qū)廣場(chǎng)、財(cái)瑞大廈、淮海商城等多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在中國(guó)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)125億元人民幣。對(duì)此，華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托的行政總裁理查·戴維表示：“現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金回報(bào)大概在6%，我們希望涉足開(kāi)發(fā)領(lǐng)域后，能提高在中國(guó)投資的整體收益率，同時(shí)也會(huì)積極尋找合適的投資項(xiàng)目。”

    企業(yè)買家兼顧自用及投資

    在三季度，企業(yè)買家也開(kāi)始發(fā)力，其主要目標(biāo)是寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不少買家兼顧自用與投資。寶鋼集團(tuán)及其下屬公司分別購(gòu)入了上海環(huán)球金融中心3個(gè)樓面和上海港國(guó)際客運(yùn)中心的1幢辦公樓，面積分別為10433平方米和21400平方米，購(gòu)買單價(jià)分別為人民幣83000元/平方米和人民幣72000元/平方米。此前，昆山統(tǒng)一食品公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式以6.3億元收購(gòu)了長(zhǎng)寧臨空?qǐng)@區(qū)的“卡帝樂(lè)鱷魚(yú)大廈”。

    業(yè)內(nèi)人士分析，按照交易總價(jià)和建筑面積估算，寶鋼資源收購(gòu)的上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目1號(hào)樓的均價(jià)達(dá)到7.21萬(wàn)元/平方米，作為一宗整購(gòu)交易而言，這樣的單價(jià)已然不低，已經(jīng)超過(guò)附近幾個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均價(jià)格。據(jù)了解，目前，北外灘周邊如中信廣場(chǎng)和白金灣廣場(chǎng)最近售出的寫(xiě)字樓成交均價(jià)皆為5萬(wàn)－6萬(wàn)元/平方米。

    而萊坊研究部的數(shù)據(jù)指出，預(yù)計(jì)四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)中，約有50%面積為業(yè)主自用，另有50%的面積則供對(duì)外出租，企業(yè)自用比例相當(dāng)高。

    商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛增持

    面對(duì)基金公司、自用企業(yè)、零售商的搶灘，中外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也紛紛增持旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，顯示出其對(duì)市場(chǎng)前景的看好。

    本季度，SOHO中國(guó)以人民幣18.9億元的價(jià)格將浦東世紀(jì)大道的嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)收入囊中，折合樓板價(jià)約人民幣44,000元/平方米，這是近三年來(lái)SOHO中國(guó)在上海的第九個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，SOHO中國(guó)已將此辦公樓重命名為SOHO世紀(jì)大道。

    凱德商用以7億8900萬(wàn)美元（9億4970萬(wàn)新元），收購(gòu)上海閔行凱德龍之夢(mèng)及虹口凱德龍之夢(mèng)，交易完成后，凱德商用與其聯(lián)號(hào)公司將全資擁有這兩個(gè)綜合項(xiàng)目。

    對(duì)此，凱德商用總裁林明志表示：“這兩項(xiàng)收購(gòu)將鞏固公司在上海的地位，并強(qiáng)化租賃實(shí)力，這兩個(gè)大型購(gòu)物中心所帶來(lái)的額外租金收入將從現(xiàn)在至年底帶來(lái)利潤(rùn)收益。我們對(duì)中國(guó)和上海的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)始終感到樂(lè)觀。隨著這兩個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)?fù)瓿�，我們�(cè)谥袊?guó)的物業(yè)總值將占凱德商用總物值的42%。”