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    政策針對住宅市場的調(diào)控愈見真章，同時受經(jīng)濟(jì)、金融、市場等多方因素的影響，當(dāng)下的住宅市場正處于“水深火熱”，商業(yè)地產(chǎn)卻“因調(diào)控得福”。多項房地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，商業(yè)地產(chǎn)已由早先半紅不紅的“跑龍?zhí)?rdquo;配角成為2011年當(dāng)之無愧的“樓市一哥”。如今，以住宅產(chǎn)品為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始放緩擴(kuò)張步伐，并加大商業(yè)地產(chǎn)投入比重，一場不期而遇的行業(yè)轉(zhuǎn)變正在悄然進(jìn)行。據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年以來，宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場的大型住宅開發(fā)商已有近20家，保利、萬達(dá)、綠地等品牌房企逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)。娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大魅力可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)今樓市的一枝獨(dú)秀說明些什么？其風(fēng)光正勁的背后，有怎樣的力量做支撐？升溫火爆的表象之下，又是否有些需要我們冷靜判斷的“深思點(diǎn)”？

    勢力漸強(qiáng)大商業(yè)地產(chǎn)熱潮涌動

    近年來的房地產(chǎn)調(diào)控多針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)成為“被保護(hù)對象”。全國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，其發(fā)展規(guī)模達(dá)到歷史新高。

    據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在其重點(diǎn)監(jiān)控的12個大中城市，2010年商辦用地成交面積所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。

    另據(jù)北京市土地整理儲備中心的公告顯示，今年第一季度，在北京市已成交的20宗土地中，純住宅用地僅兩宗，總規(guī)模約3.24萬平方米。其他18宗為商業(yè)、金融等性質(zhì)用地，規(guī)模達(dá)237萬平方米，是住宅用地供應(yīng)規(guī)模的73倍，且這18宗土地的總成交價高達(dá)138.5億元，是住宅用地成交價的58倍。

    萬科、保利、萬達(dá)等品牌房企紛紛調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，明顯加大了對商業(yè)地產(chǎn)的投入，開啟了轉(zhuǎn)型之旅。

    數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業(yè)物業(yè)，總市場價值超過150億元。今年保利地產(chǎn)更高調(diào)表示，在未來的三年內(nèi)，持有商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，使其成為整個企業(yè)全新的利潤增長點(diǎn)。

    不可否認(rèn)，處于政策“避風(fēng)港”之下的商業(yè)地產(chǎn)終于結(jié)束多年的沉寂，氣勢漸強(qiáng)力量漸大，吸引著眾房企的目光，出現(xiàn)了投資涌動熱潮。

    一枝獨(dú)秀眾力托起商業(yè)盛宴

    在市場疲軟的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)反而風(fēng)景獨(dú)好。風(fēng)光正勁的商業(yè)地產(chǎn)盛宴背后，有怎樣的力量做支撐？

    首先從宏觀環(huán)境來說，政策性因素是商業(yè)地產(chǎn)得到發(fā)展機(jī)遇的重要誘因。近年來政府密集出臺針對住宅市場的緊縮政策，商業(yè)地產(chǎn)卻幾乎未受政策影響。相對較低的政策性風(fēng)險吸引了大量投資性資金流入，使商業(yè)地產(chǎn)得到更多發(fā)展機(jī)會。

    其次，城市化進(jìn)程的提速也是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃繁榮的誘因之一。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，中國城市化進(jìn)程到去年年底為49.6%。在商業(yè)發(fā)展史上，城市化進(jìn)程發(fā)展到50%的時候，恰是商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的起點(diǎn)。

    再次，大型居住區(qū)的延伸和公共交通的輻射、經(jīng)濟(jì)的不斷增長，讓各地政府對于商業(yè)配套的要求也越來越高，為商業(yè)地產(chǎn)搭建的舞臺也越來越大。
   
    再從微觀環(huán)境分析，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品雖形式多樣，但具有較強(qiáng)抗風(fēng)險性。無論是大型購物中心、特色商業(yè)街，還是社區(qū)底商、寫字樓、酒店式公寓，一旦售出后，所獲得的投資回報較為穩(wěn)定。尤其國內(nèi)寫字樓及商鋪的租金收益率相對住宅均處于高位。

    在目前的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)不失為眾多房企完成分?jǐn)傦L(fēng)險任務(wù)，穩(wěn)定現(xiàn)金流的一顆重要棋子。

    大幕初啟還是曇花一現(xiàn)“商業(yè)熱”背后的“冷思考”

    近年來稀缺地段的商業(yè)價值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關(guān)注程度明顯增加。房企高舉大旗催熱商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“春天論”的說法甚囂塵上。

    有資深業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)至少是未來十年地產(chǎn)界的發(fā)展熱點(diǎn)，從城市結(jié)構(gòu)角度來講，一線城市商業(yè)地產(chǎn)處于提升期，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

    但不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式正處于探索階段。市場對商業(yè)地產(chǎn)過度的熱情，某種程度上也提高了商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”的風(fēng)險。

    如一位業(yè)內(nèi)人士所言，商業(yè)地產(chǎn)本身是全產(chǎn)業(yè)鏈整合的行業(yè)，從融資模式確立、前期選址定點(diǎn)，到項目運(yùn)營管理、后期物業(yè)管理都需要專業(yè)化、綜合化的考量。商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻要高，對開發(fā)商不僅有資金的要求，也有人才的要求。

    面對“商業(yè)地產(chǎn)熱”，無論是開發(fā)商，還是置業(yè)者抑或政府，需要的也許不只是熱情，還要有喧囂背后冷靜的思考。