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    房地產(chǎn)調(diào)控效果不斷累積，國內(nèi)樓市房價溫和下跌的趨勢已日益明朗；部分開發(fā)商在選擇適度降價之后開始打起了“保值牌”。通過引入名校和三甲醫(yī)院、完善區(qū)域商業(yè)配套、優(yōu)化社區(qū)園林等方式，不少新開的樓盤被賦予了可觀的保值功能。

    與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的營銷也開始金融化，通過售后資產(chǎn)的打理和“精裝修”，商業(yè)地產(chǎn)領域出現(xiàn)了類似“第三方理財”的營銷模式，開發(fā)商銷售商用物業(yè)后，委托專業(yè)機構(gòu)進行統(tǒng)一規(guī)劃和招商，部分物業(yè)甚至是帶租約銷售；由此，物業(yè)購買方可獲得穩(wěn)定的回報，物業(yè)資產(chǎn)的保值作用也顯著增強。

    提高地產(chǎn)附加值

    今年以來，一二線城市房價下跌預期增強，樓市成交持續(xù)低迷，開發(fā)商對旗下樓盤的運作也日益精細化。位于北京大興區(qū)西紅門的“鴻坤·理想城”項目近期有新盤推出，銷售均價從先前預期的21500元/平方米下調(diào)至19000元/平方米，并通過引入北京實驗二小主打教育地產(chǎn)的招牌。

    無獨有偶，和記黃埔地產(chǎn)在天津和平區(qū)開發(fā)的綜合體項目“世紀都會”也通過教育地產(chǎn)來吸引眼球。和記黃埔地產(chǎn)北京及天津公司副總經(jīng)理陳淑霞介紹，世紀都會項目位于天津市核心區(qū)，商業(yè)中心、市政府、CBD和不少旅游名勝都是在兩公里以內(nèi)；項目包含一棟260米高的地標式建筑作為寫字樓、三棟住宅以及6萬多平方米的商場。據(jù)了解，世紀都會所在的區(qū)域內(nèi)聚集了天津耀華中學和實驗小學等一批重點學校，該項目還通過提升配套物業(yè)的品質(zhì)來提高地產(chǎn)的附加值。陳淑霞還表示，“世紀都會”還將為物業(yè)的購買者提供租賃、抵押以及轉(zhuǎn)售等方面的中介服務。

    “目前市場壓力確實比較大，多數(shù)項目都給出很大的優(yōu)惠和折扣，均價都調(diào)低了，開發(fā)商在項目品質(zhì)的打造方面也比以前更加用心了。”北京一樓盤的銷售人員表示。

    據(jù)統(tǒng)計，上周，記者探訪的70個京城在售樓盤特惠總額達到4900萬元，大多數(shù)項目為購房者提供各種特殊優(yōu)惠，其中包括子女入學、業(yè)主就醫(yī)等社會福利方面的內(nèi)容。

    引入資產(chǎn)管理模式

    與以往單純的房產(chǎn)銷售不同，近期在商業(yè)地產(chǎn)領域內(nèi)興起了一種類似“第三方理財”的營銷模式。有著10余年樓盤實操經(jīng)驗的北京譽翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂對中國證券報記者表示，隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，商用物業(yè)的價值日益金融化。“客戶掏幾個億、甚至十幾個億購買商業(yè)地產(chǎn)，既看重物業(yè)的保值功能，又看重資產(chǎn)的現(xiàn)實回報。因此，對售后資產(chǎn)進行打理的需求也日益增加。”

    王珂的團隊近期正在嘗試結(jié)合資產(chǎn)打理的銷售模式。據(jù)悉，譽翔安承接的位于北京東三環(huán)的“高和萃”項目便將以此模式銷售。王珂介紹，地產(chǎn)基金高和投資在收購博瑞大廈底商后，將對其進行整體改造，并統(tǒng)一規(guī)劃和招租，包裝為“高和萃”，在運營一段時間后，委托譽翔安進行銷售。“高和萃”項目內(nèi)的商鋪將分為大小不等的10個資產(chǎn)包，每個資產(chǎn)包均是帶租約的物業(yè)�？蛻糍徺I后便可享受現(xiàn)成的回報，而后續(xù)的資產(chǎn)管理和運營也將由專業(yè)機構(gòu)負責。

    高和投資董事長蘇鑫將這種“第三方理財”的模式比喻為“資產(chǎn)精裝修”。此前，高和投資對中莎廣場、金澳國際等運作也采取類似模式，但不同之處在于：中莎和金澳的招商處于銷售之后。銷售完成后高和投資再負責項目整體出租，并許諾一定的租金水平。

    王珂指出，大部分客戶認可這種附加的資產(chǎn)管理服務，因為客戶投資寫字樓的目的既為出租，更為長期穩(wěn)定的高租金回報。這種模式可以不斷豐富和改良資產(chǎn)管理服務，滿足投資型客戶的需要。