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    近日,位于海珠區(qū)上渡路的幾個鋪面出現(xiàn)在拍賣市場上,一樓鋪面參考價2萬元/平方米,二樓鋪面的參考價格在6600元/平方米左右,價格誘人。不過記者查看現(xiàn)場之后發(fā)現(xiàn)，這個商鋪雖然價格“筍”，但由于“手尾”多，風(fēng)險非常大。

    上渡路近日放出的一批商鋪拍賣標(biāo)的的參考價格明顯低于市場價格，吸引了很多投資者關(guān)注。

    記者昨日實地考察發(fā)現(xiàn)，這幾個標(biāo)的鋪面都位于中信樂濤苑的裙樓，整個小區(qū)位于上、下渡路的中間位置，非常繁華。不過拍賣的幾個鋪面位置都不太好，其中125號之六的那個鋪面并不是正對上渡路，而是位于內(nèi)街，旁邊的鋪面以經(jīng)營餐飲為主，而該鋪面目前在經(jīng)營服裝。

    一樓鋪市價3萬元左右

    該路段以靠近濱江一帶的商鋪為例，小面積的臨街鋪放盤價16萬~17萬元/平方米左右，實際成交為14萬~16萬元/平方米之間。中原工商鋪區(qū)域總監(jiān)法永能透露，前3個月一個小商鋪的成交價為14萬~15萬元/平方米之間，15萬~16萬元/平方米的價格略高。而100平方米以上的大面積單位普遍為12萬~13萬元/平方米，面積大則價格可能稍低。
 
    據(jù)了解，下渡路的臨街商鋪以60~70平方米之間的小面積單位為主。據(jù)了解，大面積臨街鋪租金約為120~150元/平方米/月之間，而面積較小的臨街鋪300~500元/平方米/月不等。

    合富置業(yè)專家估計，從這幾個一樓商鋪的位置來看，估計市價在3萬元/平方米左右，租金估計在200元/平方米上下。

    二樓鋪考驗經(jīng)營能力

    本次拍賣的2樓大面積商鋪面積為2543.92平方米，參考價格1683.57萬元，即參考均價約為6600元/平方米。

    法永能認(rèn)為，這種二樓單位的租金約為40元/平方米·月，如果以6600多元/平方米價格成交，回報率很高；經(jīng)過裝修租金可達60元/平方米·月。不過，投資者要注意這個商鋪的“可塑性”，比如是否有獨立門面，還是樓梯在背對馬路之后等。

    中原地產(chǎn)三級市場發(fā)展總監(jiān)劉廣浩也認(rèn)為二樓商鋪比較筍，“但從過去幾次易主的經(jīng)歷來看，對于這種大型商鋪，投資者要先對其進行籌劃，具備經(jīng)營能力后再出手”。

    升值空間有限

    法永能認(rèn)為,該板塊的社區(qū)成熟,附近也沒有大規(guī)模的規(guī)劃,沒有大型商業(yè)中心,整個板塊已經(jīng)基本成型成熟,如果投資者想要尋求穩(wěn)定的投資回報,可以考慮該區(qū)域的商鋪,如果希望獲得較大的升值空間,這個區(qū)域未來較難有大幅的提升空間。

    風(fēng)險提示

    鋪面似被重新分割 復(fù)原有困難

    記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),一樓的幾個商鋪與拍賣公告上標(biāo)注的面積相差甚遠。以125號之六為例,拍賣公告稱有39.87平方米,然而實際目測不超過10平方米。139號之四在公告中稱有54.6765平方米,目前是一家修鞋店,記者目測不超過20平方米。鞋店老板也告訴記者,租賃合同上寫的是十幾平方米,租金為2200元/月,這樣算起來這兩個鋪面的實用率可能只有30%左右。

    記者隨后向多方求證,劉廣浩告訴記者,這種比較老的商鋪不太可能出現(xiàn)這么低的實用率。一般來說這種裙樓項目如果屬于一個業(yè)主的話,很多會被隔成多間出租,有時可能會任意間隔,而不遵循房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積,這些商鋪很可能也是出現(xiàn)了這樣的情況。

    拍賣行的工作人員也告訴記者,125號之六的很大一部分被電房所占用,業(yè)主購買之后要自行解決;139號之五目前的面積則超過了實際面積,買入后也要自覺間隔出來。139號之四不足的面積目前難以確定,估計投資者買入之后收回這一部分面積會面臨一些困難。