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　　大虹橋及大浦東戰(zhàn)略，使得上海別于紐約、東京、香港等金融中心城市，有望形成“多核心”概念，無論是傳統(tǒng)CBD還是新興CBD，都將在多核心趨勢中加重“戲份”，加上實體經(jīng)濟的復(fù)蘇及商住倒掛的現(xiàn)象，上海寫字樓市場前景有了旺盛終端需求及投資者關(guān)注的“雙保險”，進入加速升溫的上升通道。

　　新興CBD寫字樓崛起

　　根據(jù)上海數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在寫字樓銷售市場，2011年一季度成交套數(shù)排名前十的寫字樓中，九成為新興CBD區(qū)域的寫字樓項目，嗅覺敏銳的投資者顯然已經(jīng)關(guān)注到了這種發(fā)展趨勢。

　　對此，戴德梁行商業(yè)部董事陳浩認為，隨著軌道交通發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，會有越來越多新興CBD在上海不斷出現(xiàn)，將來的發(fā)展一定是多中心、沿軌道、放射狀的發(fā)展趨勢，并對有著航運中心概念北外灘區(qū)域相當看好。

　　事實上，隨著眾多新興商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，上海下一個引人注目的CBD話題已經(jīng)出現(xiàn)了相當多的侯選區(qū)域。在最近舉行的大話地產(chǎn)活動上，大華光啟城總經(jīng)理劉健表示：“能輻射傳統(tǒng)CBD的新興區(qū)域，往往可以快速崛起，例如周邊宜山路作為泛徐家匯區(qū)域，無論從地段、交通、商圈商務(wù)氛圍等CBD必備條件來講，優(yōu)勢都顯而易見。”

　　贏華國際廣場崔廣琪則更看好那些打造生態(tài)、臨水概念的大體量商務(wù)區(qū)：“長風CBD150萬平方米的體量已經(jīng)形成規(guī)模，濱河生態(tài)商務(wù)區(qū)的概念更是傳統(tǒng)CBD無法比擬的。”

　　值得一提的是，新興CBD內(nèi)開發(fā)商對地塊的整體運作能力，也將直接決定商務(wù)氛圍形成的強度與速度。大成商業(yè)市場研展部經(jīng)理綦振寧認為，新興商務(wù)區(qū)針對大客戶的定向開發(fā)或?qū)⒊蔀橐环N趨勢，融真集團副總經(jīng)理吳娟對這一觀點表示贊同，近期市場整層整棟交易寫字樓的現(xiàn)象，已經(jīng)證明了市場的需求。

　　在租賃市場，新興CBD的寫字樓需求也開始升溫，例如閘北區(qū)和曹家渡板塊的寫字樓近期吸引了多家企業(yè)入駐，由寶礦集團開發(fā)建設(shè)的寶礦洲際中心，目前日均租金為每平方米人民幣5元；曹家渡板塊的悅達889的租金水平在每平方米人民幣5.5至6.0元。“由于能夠給大客戶提供極富競爭力的價格，次中心商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓持續(xù)走俏。”高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳分析。

　　傳統(tǒng)CBD預(yù)租熱回歸

　　在甲級寫字樓市場，位于傳統(tǒng)CBD區(qū)域的嘉里中心和上海環(huán)貿(mào)廣場二座雖然為2011年第一季度市場新增供應(yīng)15.7萬平方米，且兩幢樓宇在正式入市時的預(yù)租比例均達到40%左右，進一步表現(xiàn)出上海寫字樓市場近期的活躍度。“在當前的寫字樓‘超供’預(yù)期下，市場氛圍和吸納情況均比預(yù)想的還要良好，40%的預(yù)租比例回升至2007年歷史水平的高位。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)資深董事馬雪明表示。

　　據(jù)悉，由于制造業(yè)和服務(wù)業(yè)近期良好的經(jīng)營活動勢頭，使得企業(yè)自用和擴租需求大幅增加。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2011年一季度，上海寫字樓平均租金取得5.9%的5年來最大季度環(huán)比增幅，報每月每平方米232.3元。浦西和浦東的寫字樓租金本季分別上漲6.7%和4.4%，2011年一季度末，上海全市寫字樓空置率為8%，較上季度下降1.2個百分點。

　　在高力國際的最新寫字樓報告中也顯示，雖然靜安區(qū)租金打破歷史記錄達到每天每平方米人民幣8.7元，黃浦區(qū)租金上漲最快，較上一季度增長11.4%，達到每天每平方米人民幣7.8元，此前的《全球?qū)懽謽茄芯繄蟾妗芬仓赋觯?010年下半年上海甲級寫字樓租金持續(xù)上揚，在全球最貴寫字樓排名中，位列第42位，比上半年上升了5位。但這些因素并沒有影響金融服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)服務(wù)公司以及本地電子商務(wù)公司和創(chuàng)意設(shè)計公司的擴張意愿，例如，在今年一季度，上海中之良實業(yè)有限公司在閘北區(qū)的寶礦洲際中心承租1500平方米，物流企業(yè)邁輝集團在黃浦區(qū)的黃浦中心租下1200平方米，宏達貿(mào)易在會德豐廣場承租了860平方米。

　　展望未來，雖然在2011年預(yù)期新增供應(yīng)表上仍有相當長的一串名單，其中預(yù)計在未來六個月內(nèi)完工的一些主要項目包括上海國金中心二座，太平金融大廈和1788國際中心。由于當前的市場氛圍和吸納情況均比預(yù)想的還要良好，馬雪明預(yù)計盡管市場空置率可能出現(xiàn)適度的上升，未來六個月的租金增長仍有望5%-7%。

　　整層交易頻現(xiàn)投資市場

　　2011年第一季度，甲級寫字樓整層出售的趨勢也愈加明顯。上海環(huán)球金融中心、恒生銀行大廈、原匯豐銀行大廈和太平金融大廈都有整層出售給以自用為目的的業(yè)主的交易，成為投資市場的主角。

　　其中，最引人注目的成交是上海環(huán)球金融中心，湯臣集團以總價人民幣2.67億元購得上海環(huán)球金融中心第72層，整層面積為3222平方米，成交價格約為每平方米人民幣83000元，國華人壽購進兩個整層，分別位于69層和70層，協(xié)鑫集團控股有限公司買下第68層，另外第71層也于近日成交，盡管買家身份尚未透露，但估計成交均價與湯臣集團的交易相近。此外，長江實業(yè)旗下的ARA基金斥資人民幣11.6億元從資本策略購得盛邦國際大廈，這個綜合性項目的均價約為每平方米人民幣21467元。

　　值得一提的是，根據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2010年年內(nèi)新增跨國公司地區(qū)總部45家，投資性公司22家，外資研發(fā)中心15家，至年末，全市各類金融單位從787家增加到910家，其中在滬經(jīng)營性外資金融單位數(shù)達到173家。“由于國內(nèi)外企業(yè)持續(xù)進入上海的勢頭，再加上近來政府的調(diào)控政策聚焦于住宅市場，高品質(zhì)寫字樓的需求將持續(xù)強勁，投資價值也進一步看漲，勢必吸引大批投資者的注目。”翁琳表示。