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    一、為什么要研究和學習房地產市場營銷？
 
    1、黨的十五大提出“要加快社會主義市場經(jīng)濟的進程”，而市場營銷正是市場經(jīng)濟中的一種經(jīng)營理念。
    2、我國的房地產市場正處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉軌的重要時期，樹立現(xiàn)代化的經(jīng)營觀念，掌握現(xiàn)代化的營銷技術，是企業(yè)立于不敗之地的思想武器。
 
    二、什么是房地產市場營銷？

    隨著房地產市場的成熟和發(fā)展，“市場營銷”已扮演著越來越重要的角色，什么是“市場營銷”？市場營銷是西方市場經(jīng)濟發(fā)達國家誕生的一門學科，在西方有一種說法：“我是在市場營銷的熏陶下成長的”。市場營銷這門學科，是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展形成的，它反過來又服務于市場經(jīng)濟，在當前，市場營銷的哲學思想已成為西方所有公司整體戰(zhàn)略的基石。
    1、市場營銷的概念
    市場營銷的觀念的核心是：了解消費得的需求，運用合適的產品、定價、渠道、促銷和服務等方法來滿足消費者需要。它包括以下四個方面的含義：
    （1）認清消費的需求。
    （2）激起和滿足消費者的欲望。
    （3）制造所能銷售的產品并有效地組織實施銷售活動。
    （4）以顧客為主體，一切為了滿足消費者。
    市場營銷不等同于銷售，它不只是流通階段的經(jīng)濟活動。市場營銷觀念與推銷觀念也有本質的區(qū)別。市場營銷觀念是以消費者需求為中心，通過分析把握者需求，開發(fā)產品滿足需求，使消費得在滿足需求的同時企業(yè)獲得利潤。市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動，即整體營銷，在市場上把產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協(xié)調一致，實現(xiàn)最佳的營銷組合，以達到綜合最優(yōu)的效果。在企業(yè)內部，實行全員營銷管理，在增進整體利益的前提下積極配合營銷計劃，很好地服務于市場，服務于顧客，以實現(xiàn)整體營銷，從而創(chuàng)出品牌效應，達到企業(yè)長遠利益。
    2、市場營銷的發(fā)展階段
    市場營銷發(fā)展經(jīng)歷三個階段：
    （1）注重產品階段：開發(fā)各類產品吸引消費者；
    （2）注重銷售階段：運用推銷術，擴大市場份額；
    （3）全過程的市場營銷概念：了解消費者需求，合理運用資源和技術，生產出適合的產品，滿足消費者。
    通過市場營銷活動可以達到以下兩個目標：
    （1）擴大企業(yè)或其產品的知名度；
    （2）擴大產品的市場占有率，最終達到獲取更大的利潤的目的。
    3、市場營銷理論的主要內容
    （1）市場分析：市場需求和購買行為分析、市場細分和選擇目標市場。
    （2）營銷策略：四大策略的營銷給合。
    （3）營銷管理：計劃、組織、控制。

    三、房地產市場營銷策略

    主要有四大策略就是就房地產的價格、檔次、類型把握好，進行有針對性地銷售。首先對房地產產品有 正確的認識。

    1、房地產商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：

    （1）房地產商品的組合性
    組合性表現(xiàn)在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結合；三是消費品與投資品的組合。
    （2）位置固定性
    A、市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產要更加注重本地市場的研究。
    B、房地產產品在不同的市場上不可調劑余缺。
    （3）房地產商品的異質性，即個別性
    A、不可批量生產。為分期開發(fā)、滾動開發(fā)創(chuàng)造了條件。
    B、沒有完全相同的房地產：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結構等判斷困難。
    C、認識檢測的專業(yè)性和復雜性。
    （4）房地產商品價值的巨額性
    土地是稀有商品，房屋的建造費用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產這種商品價值量巨大。
    A、房地產銷售是件困難的工作；
    B、專業(yè)代理的重要性；
    C、發(fā)展二手市場和租賃市場的必要性。
    （5）房地產開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關行業(yè)多
    房地產商品與其他商品不同的地方還在于房地產商品更多地受到政府政策的限制。房地產業(yè)的發(fā)展不權受現(xiàn)行政策的影響，還會受未來政策的影響。
    A、對投資區(qū)域前景正確分析和預測；
    B、對投資時機的準確判斷；
    C、對投資方式和投資種類的合理選擇；
    （6）房地產使用的長期性、耐用性
    房地產是相當耐久的生活資料和生產要素，房地產具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經(jīng)濟壽命卻很難確定。
    A、了解當代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。
    B、預測未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。
    由于房地產商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應房地產這一特定行業(yè)的需要。