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    營銷：效果和品牌無法兼得

　　行業(yè)普遍認為，目前的營銷方式有效果營銷和品牌類的營銷，比如戶外廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告等屬于品牌類的營銷，地推、渠道和一二手聯(lián)動等屬于效果類營銷。

　　據(jù)了解，品牌類的營銷帶來的可量化的交易比較有限，而效果類的營銷方式就比較明顯，可以帶來比較大的銷量，但往往對品牌的損傷也是很大；中介人員在停車場、售樓處肆意妄為的攔截極大的影響了品牌形象。

　　但事實是，傳統(tǒng)的營銷手段在當(dāng)下已經(jīng)滿足不了需求，市場氛圍也不再是單純的廣告投放可以營造。要想在品牌不受影響的情況下保證效果，其實可以參考最近新興的一種新房直賣模式。

　　所謂的新房直賣，可以簡單得理解為就是在線上直接賣房子，指的是有一套完整的線上訂單來完成一整套的成交服務(wù)。居理新房就是新房直賣模式的創(chuàng)立者和踐行者，居理新房CEO王鵬表示，新房直賣的效果相當(dāng)于規(guī)模一萬人左右，門店八百家左右的公司，對品牌的檢索量和關(guān)注度的提升大概會等于主流媒50萬的廣告套餐同等時間持續(xù)滾動，同時還可以獲得線下交易量和線上的品牌影響結(jié)合構(gòu)建出領(lǐng)先行業(yè)至少兩年以上的大數(shù)據(jù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，自己的產(chǎn)品本身非常好，不用在乎所謂的營銷。但實際上尤其是新房，品牌感受一般是前置的，消費者在網(wǎng)上搜索的時候就已經(jīng)感受到品牌價值了，入住之后的感受一般是滯后的。

　　大數(shù)據(jù)：線上和線下無法兼得

　　如今，消費者的思維方式和購買行為早已不好操控和掌握。所以，無論是開發(fā)商還是營銷代理公司，要想真正的保持利潤的穩(wěn)定增長，就必須從傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造業(yè)轉(zhuǎn)向新型的服務(wù)行業(yè)，依靠大數(shù)據(jù)分析畫像，進行精準的營銷指導(dǎo)。

　　但數(shù)據(jù)顯示，目前市場上的房產(chǎn)大數(shù)據(jù)都是割裂的。有些非常偏線下，比如說有一些代理公司會出一些所謂的房產(chǎn)大數(shù)據(jù)，只能精確到每個售樓處有多少客戶到訪，多少客戶進店，有多少套成交，但是當(dāng)客戶從進店到成交的時候，其實已經(jīng)在網(wǎng)上關(guān)注一段時間了；二有些大數(shù)據(jù)非常偏線上，只有用戶在線上檢索的內(nèi)容，但是根本落實不到線下的交易；還有些所謂的大數(shù)據(jù)只有網(wǎng)簽量和人口。

　　確切的來說，未來合格的大數(shù)據(jù)一定是從線上到線下連貫的，基于用戶的需求，進行精準的畫像，為開發(fā)商和服務(wù)商，提供精準的營銷指導(dǎo)。“居理新房的直賣模式為的就是解決這一點，居理新房的服務(wù)是從用戶產(chǎn)生決策的那一刻起到最終完成交易，不斷收集關(guān)鍵數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)準確、大量，可以更準確的判斷當(dāng)前環(huán)境和預(yù)測未來走向。”王鵬介紹。

　　模式：絕對和相對轉(zhuǎn)化率無法兼得

　　實際上現(xiàn)在的房產(chǎn)市場有點像10年前的中關(guān)村，一個客戶的絕對轉(zhuǎn)化率其實很高，但落到每個服務(wù)者身上相對轉(zhuǎn)化率就很低。

　　因為沒有人能給客戶提供專業(yè)可信賴的服務(wù)，所以客戶就會接觸更多服務(wù)者、而服務(wù)者也傾向于短平快的處理更多客戶，即使流失也在所不惜，這就是一個惡性循環(huán)。

　　高轉(zhuǎn)化率的線下服務(wù)團隊是新房直賣最關(guān)鍵的一環(huán)，因為房產(chǎn)交易周期很長，客戶和服務(wù)者接觸的頻率和深度非常高，因此服務(wù)者本身在轉(zhuǎn)化和體驗中起了決定性的作用。

　　但說到底新房直賣只是一個可選擇的新的連接模式，不會顛覆任何人本身也需要不斷進化。如果拿樓盤對應(yīng)蘋果產(chǎn)品，那么蘋果體驗店就類似售樓處的自然來訪，迪信通和國美蘇寧類似地產(chǎn)行業(yè)中的一二手聯(lián)動，中關(guān)村在線等媒體類似房天下等網(wǎng)絡(luò)廣告，而居理新房的直賣模式則類似于京東的自營模式。

　　王鵬說，如果往后看20年，所有行業(yè)都在完成線下交易的線上訂單化，就像是京東對于零售的改造，攜程對于旅行的改造，美團對于餐飲的改造，滴滴對于出行的改造。所以未來房產(chǎn)也會把類京東的模式，也就是直賣的模式，變成一個非常關(guān)鍵的模式。（原標題：新房直賣模式：解決房產(chǎn)營銷三大痛點 記者：吳佳佳）