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    日前，讀者繆先生來電咨詢，在當(dāng)前新政下，他該如何安全賣房。

    4年前，繆先生在松江新城購置了一套三室二廳二衛(wèi)的住房。近來他想置換，把外郊環(huán)的大房子賣掉，然后買內(nèi)中環(huán)的小房子。

    從繆先生把賣房信息向中介委托起，他的手機就不時響起中介公司經(jīng)紀(jì)人來電，有的說買家先付房價的3/5的房款，讓繆先生過戶給下家，余下的2/5房款等買家申請貸款后再付；有的說先付總房價的三成，等等。

    繆先生說，他想賣掉的房屋無貸款，如像有的中介說，付了3/5房款后即要他過戶，那他的權(quán)利如何得到保證？這樁住房交易是否安全？下家不就可以用買下的住房去抵押貸款了？

    繆先生想知道，根據(jù)新 “國8條”、“滬9條”等相關(guān)政策，他在賣房時，需要買家提供哪些相關(guān)資料。買家買第一套房、與買第二套房提供的資料有區(qū)別嗎？

    至今他接了七、八個中介公司50多個電話。電話中與他“砍”價，談付房款方式，維修資金的處理等等，擾得他心里很煩，影響了他的正常生活，他想就他賣房事宜全權(quán)委托專業(yè)律師經(jīng)辦,收費的標(biāo)準(zhǔn)如何？

    律師解答：王進律師 （京衡律師集團上海事務(wù)所）

    一、買家是否需要貸款，二手房交易可分為兩種情形。

    （1）買家需要向銀行申請按揭貸款，此種交易涉及到買家、賣家和貸款銀行。買家只需支付首付款給賣家即可，余款由貸款銀行直接支付給賣家。雖然買家沒有支付房屋全款，賣家就辦理了房屋過戶手續(xù)，但此種情況風(fēng)險是可控的。因為在辦理過戶手續(xù)前，銀行都是要求買家授權(quán)銀行在過戶完成后，把余款直接支付給賣家。

    （2）買家在過戶前或者當(dāng)天付清全款，對賣家而言，風(fēng)險也不大。但如繆先生所說，支付一部分房款后就辦理過戶，則有很大的風(fēng)險，這和我們平時說的按揭購房已經(jīng)完全是不同的交易模式了。一來，所售房屋是否能獲得銀行貸款存在不確定性。二來，即使所售房屋能貸到款，貸款也無法保證能支付給繆先生，而不被買家挪作他用。一旦出現(xiàn)上述風(fēng)險，繆先生將后悔莫及，因為房屋已經(jīng)過戶，繆先生已經(jīng)不享有房屋的所有權(quán)了。

    二、除了買家一般要提供的資料，如戶口本、身份證等資料外，根據(jù)新“國8條”和“滬9條”，賣家一定要買家提供如下新的資料。1、《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》。2、購房人向區(qū)縣房屋狀況信息查詢窗口查詢的購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況的《查詢結(jié)果》。3、如果是非本市居民的，還要提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅，或者繳納城鎮(zhèn)社會保險的證明。4、稅務(wù)機關(guān)出具的《上海市個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。至于買家是第一套房還是第二套房，主要區(qū)別在于是否屬于限售對象，以及首付款和利率水平。

    三、近期由于國家和地方政府密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控的各項措施，使得房市瞬息萬變。確實有一些售房人和購房人對政策把握不準(zhǔn)，或者模糊不清，很容易碰到一些交易風(fēng)險，繆先生可以把售房事宜委托給專業(yè)律師，買方也可以委托律師陪同購房，具體費用由雙方協(xié)商確定。

    四、在此，我們也特別提醒買方，在購房時一定要把握好政策尺度。對自己是否屬于限購對象、需要繳納的稅費等要有準(zhǔn)確的認識。如果把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致簽訂合同后，貸不到款或者被交易中心認定不予辦理過戶等，將可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

    綜上所述，我們建議買賣雙方要及時關(guān)心房市政策、準(zhǔn)確把握。必要時，及時求助于專業(yè)人士。