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    “限購令”對于抑制投機(jī)性需求將發(fā)揮巨大作用，但也抑制了正常的住房消費(fèi)需求，對剛性購房的消費(fèi)者具有一定“殺傷力”。對此，現(xiàn)階段購房人應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)政策后做出購房決定。

    一、貸款問題。上海房產(chǎn)新政規(guī)定“各商業(yè)銀行對居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款”，這明顯地提高了銀行貸款的門檻和首付比例，增加了購房成本，對剛性需求者影響很大。

    對此，改善者對房源的選擇要更加慎重，珍惜每次購房機(jī)會。如果這一次購房不滿意，下次換房時，可能要付出巨大的糾錯成本，甚至可能被禁止購房。購房人應(yīng)當(dāng)考慮自己的資金能力，如果貸款成數(shù)固定后，首付款不足，可以考慮出售居住的房屋，置換一套價格、面積、位置滿意的房屋，這樣免去再次置換的煩惱。畢竟在短期內(nèi)換房，無論從首付款還是貸款的利息方面成本都是很高的。建議購房人向貸款銀行詳細(xì)了解貸款政策，評估資信狀況，以獲得更好的貸款成數(shù)和貸款利率。

    二、限購一套房。上海房產(chǎn)新政規(guī)定：暫定本市及外省市居民家庭 （包括夫妻雙方及未成年子女）只能在本市新購一套商品住房 （含二手存量住房）。這是首次動用限購的行政手段，規(guī)定本市與外省市家庭只能新購一套房，對樓市影響巨大。

    按照新政規(guī)定，居民家庭主要指夫妻雙方及未成年子女，并不包括成年子女，因此夫妻雙方及未成年子女購房后，成年子女再以自己的名義單獨(dú)購房在政策上應(yīng)當(dāng)不受限制。

    當(dāng)然從這一條款的內(nèi)容來看，未成年子女單獨(dú)購房也應(yīng)當(dāng)不受此限，這有別于廣州“對于未滿18周歲的人士，不得在本市單獨(dú)購買商品住房”的硬性規(guī)定。當(dāng)然，未成年子女單獨(dú)購房，意味著其無法以貸款形式支付購房款，必須一次性付款。從上海的情況看，房價動輒百萬元，有此經(jīng)濟(jì)實(shí)力的未成年人畢竟是極少數(shù)，對這樣極端個案進(jìn)行宏觀調(diào)控，也沒有必要，相比廣州規(guī)定，有一定的進(jìn)步意義。

    總之，在限購新政面前，購房人的投資機(jī)會變得非常有限。在市場經(jīng)濟(jì)中有錢也可能買不到房，這不再聳人聽聞。因此，房產(chǎn)市場上也會出現(xiàn)采用歪招規(guī)避新政的做法，比如假離婚、租本地人的身份證等情況，律師認(rèn)為這些做法并不可取。盡管這在一定程度上具有可操作空間，可以買到滿意的房屋，但不可否認(rèn)的是，這對當(dāng)事人雙方都留下了很大的隱患，也會對未來房屋轉(zhuǎn)讓帶來諸多麻煩，將來有可能得不償失。

    （作者為上海市德尚律師事務(wù)所律師）