色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　12月28日，中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授、知名商業(yè)地產(chǎn)專家魯炳全在2013中國西部商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示，商業(yè)地產(chǎn)春天來了。

　　50%空置率不代表泡沫

　　魯炳全表示，2010年下半年開始中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生重大變化，所有一線房地產(chǎn)企業(yè)高調(diào)宣布加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。其中包括龍湖地產(chǎn)以及之前聲稱堅(jiān)決不涉及商業(yè)地產(chǎn)的萬科。

　　為什么加大這方面投資？魯炳全認(rèn)為，受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，很多房企認(rèn)識(shí)到以前依靠大量存量土地進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)模式走到盡頭。一線房企要繼續(xù)保持良好的盈利能力和市場競爭力，只有改變以往投資模式，通過經(jīng)營性資產(chǎn)投資開發(fā)，優(yōu)化資產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)，提高持續(xù)盈利能力。

　　“商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目永遠(yuǎn)不可復(fù)制。”魯炳全還認(rèn)為，50%左右空置率不代表這個(gè)行業(yè)的泡沫化。空置的商業(yè)物業(yè)從根本來講不是商業(yè)地產(chǎn)，而是盲目決策的垃圾地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)營性物業(yè)

　　魯炳全表示，從一鋪養(yǎng)三代到三代養(yǎng)一宅，折射出兩種不同類型的物業(yè)，最終有著不同歸宿。商鋪的自身屬性，表現(xiàn)在可以通過交易能力，給業(yè)主提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流、租金。它的增值部分，既有長期收益也有短期收益。住宅雖然也有租金，但回報(bào)期恐怕超過25年。

　　“住宅算不上投資品，只是消費(fèi)品。”魯炳全稱，投資住宅最多只能做到保值，最多買3套就夠。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)，可以滿足多次融資功能。

　　商業(yè)地產(chǎn)的春天為何來得緩慢？魯炳全稱，就是因?yàn)樗�的盈利模式和以往房地產(chǎn)盈利的價(jià)值觀發(fā)生沖突。“傳統(tǒng)住宅更多高利乃至暴利，商業(yè)地產(chǎn)需要長期堅(jiān)守。真正的商業(yè)地產(chǎn)一定是經(jīng)營性物業(yè)。”

　　步行街不超過500米

　　經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的要點(diǎn)在哪里？魯炳全稱，第一個(gè)是選址與商圈研究，決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資定位、市場定位和業(yè)態(tài)定位。定位問題解決了，意味著至少獲得50%成功率。

　　其次便是規(guī)劃與設(shè)計(jì)，決定商業(yè)地產(chǎn)未來。魯炳全稱，一些地方提出打造3公里長商業(yè)步行街，“哪個(gè)人逛街走3公里？”商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要牢記一個(gè)核心要素，就是以人為本，沒有了人氣，就沒有了商氣。普通人以正常的速度行走500米，大約需要10分鐘，所以把商業(yè)步行街叫做商業(yè)10分鐘。