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    業(yè)內人士稱，今年的商業(yè)地產整體勢頭良好，市場需求十分旺盛。

    合富置業(yè)高級營業(yè)經理黃偉強給記者算了一筆賬：買入價格為100萬元的商業(yè)物業(yè)4年之后以220萬元的價格賣出（假設評估價格等于實際出售價格），則應該支付營業(yè)稅12.43萬元，個人所得稅36萬元，契稅6.6萬元，即總交易稅額約為55.03萬元，接近交易差價的50%。

    上周日，央視曝光45家房企欠繳3.8萬億元土地增值稅，在業(yè)內外引起軒然大波，一場圍繞土地增值稅進行的博弈由此開始�；厮莸绞�八屆三中全會后公布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》稱，加快房地產稅立法并適時推進改革，房產稅同樣是業(yè)界關注的焦點。

    一系列圍繞房地產行業(yè)稅費問題的討論正如火如荼，但對于市場形勢尚好的佛山來說，這些似乎是隔岸觀火隔靴搔癢，對岸如何混雜，我自巋然不動，尤其是商業(yè)地產。近年來，隨著綠地國際中心、萬達廣場、萬科廣場等商業(yè)項目的集中面市，季華路及千燈湖兩大板塊已經成為商場、寫字樓、公寓等商業(yè)地產項目的高度聚集區(qū)。據不完全統(tǒng)計，佛山商業(yè)綜合體數量已超過40個。

    合富輝煌佛山分公司市場研究總監(jiān)曹紹林表示，今年的佛山商業(yè)地產整體勢頭良好，市場需求十分旺盛，涌現多個標桿項目，如智慧新城寫字樓銷售額近20億元、佛山萬科廣場的商鋪和寫字樓產品已售出約10億元。

    但這種良好的勢頭卻并不包括二手商業(yè)物業(yè)。合富置業(yè)高級營業(yè)經理黃偉強透露，由于受到高額交易稅和銀行按揭放緩的雙重影響，到目前為止，今年的二手商業(yè)物業(yè)（包括公寓、寫字樓、商鋪、車位等）成交量比去年同期減少了三四成，售價已經連續(xù)數月低位徘徊。

    部分交易稅趕超毛利

    曾女士于2008年在禪城以28萬元總價買下一間商鋪，去年底想以56萬元的價格出售，然而根據佛山房管局相關部門評估價格計算，該商鋪的轉手交易稅竟臨近30萬元，接近轉手毛利潤。

    商業(yè)物業(yè)交易稅主要由三個部分組成，一是營業(yè)稅，約等于評估價格的5.65%，二是個人所得稅，計算方法為評估價格與購買價格差額乘以20%至60%不等（評估價格不超過原價100%的以20%計算，超過100%—150%，以30%計，超過150%—200%，以40%計，超過200%，直接以差價乘以60%），三是契稅，等于評估價格的3%。

    根據以上算法，黃偉強給記者算了一筆賬：買入價格為100萬元的商業(yè)物業(yè)4年之后以220萬元的價格賣出（假設評估價格等于實際出售價格），則應該支付營業(yè)稅12.43萬元，個人所得稅36萬元，契稅6.6萬元，即總交易稅額約為55.03萬元，接近交易差價的50%。

    “這一前提是評估價格等于實際出售價格，但在實際操作過程中，評估價格卻往往高于成交價格”，黃偉強表示，評估價格高于成交價格的情況不在少數，“經常出現只能賣100萬元，但房管部門給出120萬甚至150萬元評估價格的情況，今年以來為了這件事情，我們的客人跟相關部門吵架都吵了好多次了”。

    影響三至四成二手交易

    在高額的交易稅面前，買賣雙方多會卻步。黃偉強告訴記者，從事商業(yè)地產代理業(yè)務多年，曾親見過多起緣于高額交易稅的猶豫與矛盾。曾女士便是個現成的例子，雖然已經離開佛山，但由于交易稅實在太高，曾女士不得不繼續(xù)持有該商業(yè)物業(yè)，異地遠程收租，好在并不急著花錢。

    “一般而言，業(yè)主會因為多種原因出售商業(yè)物業(yè)，原因之一便是缺錢，亟待資金周轉”，原滿堂紅營業(yè)經理林都堅分析表示。但此種情況之下，高額的交易稅費無疑頗讓人傷神和無奈，“至少影響了三至四成業(yè)主的出售決心和行為”。

    高額的交易稅費之余，逐漸放緩的銀行按揭程序令二手商業(yè)物業(yè)的轉手雪上加霜。黃偉強透露，由于銀行銀根收緊，今年的二手商業(yè)物業(yè)交易按揭放款沒有7—8個月根本放不出來，部分3、4月份申請的放款業(yè)務現在還遲遲難有進展，而去年同期的放款周期約為3—4個月，比今年的速度至少快一半。

    不過并非每一類型的商業(yè)物業(yè)按揭放款都如此緩慢，由于同時代理一手商業(yè)物業(yè)，黃偉強對這一板塊的業(yè)務十分熟悉，他告訴記者，即便在銀根收緊的情況下，一手商業(yè)物業(yè)由于具有開發(fā)商的背景及其他利好因素，按揭放款時間和交易過程并不受影響，這也是今年佛山一二手商業(yè)物業(yè)發(fā)展差距逐漸增大的原因之一。

    瞄準新區(qū)價值洼地

    投資有風險，出手需謹慎。世聯(lián)地產分析師今年初曾公開表示，各類調控政策之下，住宅市場在一定時期內難以復蘇，投資客被迫轉戰(zhàn)商業(yè)地產，但商用物業(yè)的交易稅費較住宅要高出不少，投資者需要了解清楚。

    曹紹林對這一觀點表示認同，“商用物業(yè)的增值能否抵得過相對較高的稅收？”他建議，在商業(yè)地產普漲的階段，并非所有的商業(yè)地產都具有非常好的投資價值，切忌盲目投資入市。

    不過，林都堅對此也有著自己的看法。畢竟不是所有的商業(yè)物業(yè)評估價都高于實際出售價，也有許多商業(yè)物業(yè)能夠以高于評估價的價格賣出，如此一來賣家可就賺翻了。“我之前就經手過一個評估價格為90萬元，但賣到了100萬的商鋪轉手，結果除去約23萬元交易稅，業(yè)主還凈賺了70多萬，說是一本萬利都不為過”。

    事實上，即便在轉手過程中，價格方面沒有任何優(yōu)勢的話，出售之前所收的租金收入一般也比較可觀，比把錢存在銀行還是要劃算很多，林都堅如是說。

    多年從業(yè)經驗讓黃偉強對商業(yè)物業(yè)投資頗有心得，“一定要選擇價值洼地”，黃偉強表示，不論是一手還是二手物業(yè)，能準確判斷出地塊的升值潛力和前景十分重要，“目前禪桂核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)價格普遍偏高，但核心區(qū)歷來是熱點，‘土豪’們可以考慮入手；而對于余錢不多，并且等不了太久的投資客來說，可以不用考慮這部分物業(yè)，建議將眼光更多地放在新區(qū)，比如獅山、羅村等鎮(zhèn)街，升值潛力和空間或更大”。

    另外，從總價方面來看，黃偉強表示，總價為200—300萬的商業(yè)物業(yè)最容易出手。