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　　2月底國務(wù)院推出的房地產(chǎn)調(diào)控新版“國五條”已走完一個完整的二季度，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政策已逐步發(fā)揮效力，住宅市場去年四季度以來的過熱跡象顯著降溫，與此對應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)市場則持續(xù)升溫。

　　分析人士指出，住宅市場適度降溫是新版“國五條”調(diào)控意圖的正確落實(shí)，而商業(yè)地產(chǎn)市場升溫對于優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、防止住宅市場過熱風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)具有積極意義。隨著經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)對于商業(yè)物業(yè)需求的穩(wěn)步增長，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和持有、經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的企業(yè)將顯著受益。

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫

　　相比住宅市場的相對降溫，今年以來商業(yè)物業(yè)升溫已是不爭的事實(shí)。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，今年以來，我國辦公樓銷售面積始終處于高速增長態(tài)勢，且進(jìn)入二季度，辦公樓銷售面積增速顯著回升。同時，辦公樓銷售額增速與銷售面積增速之間超過30個百分點(diǎn)的增速缺口說明了辦公樓銷售價格的快速上漲。

　　前述地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，與住宅市場面臨頻繁的調(diào)控壓力不同，商業(yè)物業(yè)未收到限購等政策限制。中國穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長帶來的持續(xù)不斷的辦公需求和城市中心區(qū)狹小的供給限制使得我國商業(yè)物業(yè)的銷售仍處于穩(wěn)定增長的通道。未來，在北京、上海、深圳等中心城市開發(fā)第二、甚至第三、第四商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為城市規(guī)劃難以回避的話題。此外，商業(yè)物業(yè)由于租售并舉，租金收入占比高，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期，對于開發(fā)商而言，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化、Reits等多種金融工具融資的有效渠道。從wind數(shù)據(jù)反映的情況看，商業(yè)物業(yè)加速的銷售面積增長和更快的銷售額增長不僅將拉動巨額的商業(yè)物業(yè)投資，更有利于進(jìn)一步優(yōu)化主要開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，助其規(guī)避因資產(chǎn)負(fù)債過度集中于住宅領(lǐng)域帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者近期在北京市的調(diào)研證實(shí)了該分析師的判斷。以北京市為例，政府關(guān)于在望京建設(shè)第二個CBD高端商務(wù)區(qū)的部署正加快落實(shí)。近期保利國際廣場、綠地中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、望京SOHO、中航投資大廈等項(xiàng)目正在開工建設(shè)。眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已顯著加大了對商業(yè)物業(yè)的投資。

　　多類公司或收益

　　前述分析師表示，商業(yè)物業(yè)的不斷升溫將使兩類企業(yè)顯著受益。

　　一是直接從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。無論從出租或出售角度看，商業(yè)物業(yè)收益率都顯著高于住宅，雖然前期投入較大。更重要的是，通過持有商業(yè)物業(yè)回籠的租金收入可以較好地覆蓋投資成本，從而減輕開發(fā)商銷售壓力。近年來SOHO中國轉(zhuǎn)變思路加大對商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營就是最好的明證。

　　二是投資建設(shè)自用辦公樓的企業(yè)。其建設(shè)自用辦公樓不僅能為企業(yè)儲備“硬資產(chǎn)”，更能享受商業(yè)物業(yè)價格上漲帶來的增值收益。記者的調(diào)研也證實(shí)了該分析師的觀點(diǎn)。根據(jù)記者近日在北京市望京地區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)研得知，目前該地區(qū)頂級寫字樓售價在65000元/平米-80000/平米之間，且近期有公司在該中介擬以66000元/平米價格整層購買自用辦公樓居然空手而歸。據(jù)此建設(shè)自用辦公樓的企業(yè)可能獲得巨額收益。如中航投資6月20日曾公告擬以不超過25億元建設(shè)位于大望京的自用辦公樓，該辦公樓地上建筑面積超過9萬平米，地下建筑面積3萬平米。據(jù)此測算，即使至2016年該辦公樓建成時望京地區(qū)寫字樓價格不出現(xiàn)上漲，且忽略地下建筑面積的價值，中航投資此舉也將至少獲得140%的投資回報(bào)。

　　前述分析師認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)市場強(qiáng)有力的投資回報(bào)預(yù)期將吸引更多開發(fā)商和實(shí)力企業(yè)進(jìn)入這一領(lǐng)域。隨著我國經(jīng)濟(jì)增長帶來的需求提升和資產(chǎn)證券化標(biāo)的范圍的不斷拓展，商業(yè)物業(yè)仍面臨發(fā)展黃金期。