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    大鱷壟斷土地市場(chǎng)的序幕才剛剛拉開(kāi)

    國(guó)王選婿，應(yīng)征者眾。國(guó)王想，公主的丈夫首先必須是個(gè)勇敢的青年。于是他想出了一條妙計(jì)，把所有的年輕人都集中到一個(gè)鱷魚(yú)池旁邊，池里的鱷魚(yú)們看起來(lái)很饑餓，對(duì)著岸上的人們掉口水。國(guó)王命人把公主的鞋子扔進(jìn)鱷魚(yú)池，然后問(wèn)：誰(shuí)愿意跳進(jìn)池里取回公主的鞋子，就把公主嫁給他。這時(shí)候有一個(gè)年輕人二話沒(méi)說(shuō)跳進(jìn)鱷魚(yú)池，迅速地取了鞋子，扒開(kāi)來(lái)勢(shì)洶洶的鱷魚(yú)，游到了對(duì)岸。國(guó)王很高興，他說(shuō)，勇敢的年輕人，我說(shuō)話算話，我把公主嫁給你。年輕人全身濕淋淋如同落湯雞，雙腿發(fā)軟，不停發(fā)抖，沖對(duì)岸的眾人怒吼：“哪個(gè)王八蛋把我推進(jìn)鱷魚(yú)池的？”

    在地產(chǎn)大鱷云集的杭州樓市，我們總是能看到一些貌似勇敢的人跳進(jìn)這個(gè)鱷魚(yú)池，然后雙腿發(fā)軟地逃上岸：2013年6月，雅戈?duì)柾说�，退掉的宅地樓面價(jià)高達(dá)18114元/平方米且創(chuàng)下了申花板塊地價(jià)新高；2012年11月，溫州天元退地，退掉是拱墅區(qū)政府附近一宗可建面積僅約1.1萬(wàn)平方米的迷你宅地，樓面價(jià)約11141元/平方米，當(dāng)時(shí)由于該地塊出讓中達(dá)到上限價(jià)格，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍配建保障房面積，最終配建保障房面積被推高到了3722平方米，占總建筑面積的31.8%。

    在眾多地產(chǎn)大鱷尚未進(jìn)入杭州的年代，就已經(jīng)有人雙腿發(fā)軟地從池子里逃上岸：2005年7月，杭州三墩樓盤(pán)“名都·西雅城”建設(shè)用地被杭州市國(guó)土資源局強(qiáng)行收回，成為杭州自1998年實(shí)施土地招投標(biāo)制度以來(lái)，第一塊被政府強(qiáng)制性收回的經(jīng)營(yíng)性用地；在更早的2003年9月，以制造業(yè)起家的大元房產(chǎn)以25.34億元的高價(jià)投標(biāo)競(jìng)得杭州錢(qián)江新城、濱江新城等板塊的四塊土地，雖然每塊土地的單價(jià)并不算高，但高達(dá)25億的總價(jià)卻是當(dāng)時(shí)的歷史之最，面對(duì)巨大壓力，大元拿下的四塊地中有三塊以主動(dòng)退地結(jié)束開(kāi)發(fā)，還有一塊轉(zhuǎn)讓給了其他公司。

    當(dāng)然，在杭州樓市，這些退地事件只能算是偶發(fā)事件。過(guò)去十年，也就發(fā)生了這么四次。但是在這個(gè)鱷魚(yú)池里，那些低技術(shù)含量的開(kāi)發(fā)商，如果不肯逃上岸，恐怕也只能被大鱷吞食。正如在綠城事關(guān)生死存亡的2011年年底，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾撰文發(fā)問(wèn)：“在房地產(chǎn)行業(yè)的河流里，那些原本稚嫩而可愛(ài)的蝦米們，它們能經(jīng)得起更長(zhǎng)久的考驗(yàn)嗎？”克而瑞與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合剛剛發(fā)布了一份《2013上半年中國(guó)房地產(chǎn)企銷(xiāo)售TOP50排行榜》報(bào)告。在銷(xiāo)售金額十強(qiáng)中，僅有恒大地產(chǎn)尚未進(jìn)入杭州。在銷(xiāo)售金額五十強(qiáng)中，共有28家已經(jīng)進(jìn)入了杭州樓市，也就是說(shuō)，除了杭州本土的綠城中國(guó)與濱江集團(tuán)外，五十強(qiáng)中已有超過(guò)半數(shù)的大鱷在杭州游弋。在那些尚未進(jìn)入杭州的大鱷中，和記黃埔、雅居樂(lè)、方興地產(chǎn)都曾出現(xiàn)在杭州土地出讓會(huì)的臺(tái)前幕后，而招商地產(chǎn)與藍(lán)光地產(chǎn)則隨時(shí)可能進(jìn)入杭州。

    地產(chǎn)大鱷們?cè)阡N(xiāo)售業(yè)績(jī)上的那種強(qiáng)勢(shì)，同樣投射在了土地競(jìng)買(mǎi)市場(chǎng)上。2013年上半年，外來(lái)大鱷在杭州拿下的宅地，購(gòu)地金額占宅地收入總額約75%。

    這就是杭州樓市的現(xiàn)狀。有人退地，有人繼續(xù)飆地。大鱷主導(dǎo)樓市生態(tài)的趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，關(guān)注一下這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)你就可以對(duì)這種趨勢(shì)確認(rèn)無(wú)疑：一，綠城什么時(shí)候在杭州拿地？二，原浙大華家池校區(qū)地塊什么時(shí)候出讓?zhuān)�哪些大鱷會(huì)參與競(jìng)買(mǎi)過(guò)程，誰(shuí)將最終折桂？

    是什么讓土地市場(chǎng)如此亢奮？

    我想現(xiàn)在杭州開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)后悔，去年沒(méi)拿地“太虧了”。 如果時(shí)光倒回，我相信大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是愿意回去“撿漏”的。去年上半年土地市場(chǎng)“寒氣逼人”的寡淡程度， 完全和今年上半年地王頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)，形成了鮮明的對(duì)比。

    經(jīng)歷前兩年的調(diào)控之后，土地需求出現(xiàn)了一個(gè)暴發(fā)式的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭)，土地出讓收入總額達(dá)413.9億元，創(chuàng)近五年同期最高水平，同比去年大幅增加416%。與此相對(duì)應(yīng)的是，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。據(jù)悉，1-6月，除兩宗住宅商業(yè)混合用地“遇冷”外，其余24宗宅地溢價(jià)率均超過(guò)30%。猶記得，去年上半年，杭州政府大幅降低門(mén)檻賣(mài)地。面對(duì)難得的抄底機(jī)遇，遭遇政策調(diào)控和回籠資金不暢的地產(chǎn)大鱷集體選擇“零拿地”。而今，就像購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)個(gè)盤(pán)最低點(diǎn)，時(shí)隔不過(guò)一年，開(kāi)發(fā)商能跟政府“討價(jià)還價(jià)”時(shí)代一去不返。

    去年10月至今，杭州主城與余杭一些板塊的樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，中海三堡地塊刷新杭州宅地總價(jià)和樓面價(jià)（剔除保障房面積）雙地王紀(jì)錄、龍湖創(chuàng)丁橋地王、萊蒙奪奧體地王、越秀勾莊創(chuàng)地王。當(dāng)然，杭州絕對(duì)不是個(gè)例。近來(lái)，北上廣等一線城市土地拍賣(mài)居住用地溢價(jià)率達(dá)最高上限，僅上海5月份就8次刷新總價(jià)地王紀(jì)錄。

    其實(shí)，公眾對(duì)高地價(jià)的過(guò)度關(guān)注，主要是擔(dān)憂(yōu)高地價(jià)會(huì)否助推高房?jī)r(jià)。毋庸置疑，土地成本、建造成本（含融資成本分?jǐn)偅�、管理成本、預(yù)期利潤(rùn)、應(yīng)交稅費(fèi)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成要素。據(jù)了解，目前，土地出讓金、購(gòu)買(mǎi)土地融資成本等與土地相關(guān)的成本，占房?jī)r(jià)五成以上。這意味著，土地成交單價(jià)趨高，房地產(chǎn)成本大幅增加，絕大多數(shù)樓盤(pán)需要用更高的房?jī)r(jià)才能支撐高地價(jià)。

    為什么說(shuō)絕大多數(shù)，而不是絕對(duì)的。這是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)行情下，高地價(jià)并不意味著就能賣(mài)出高房?jī)r(jià)。就如購(gòu)房者投資失誤會(huì)被套一樣，開(kāi)發(fā)商如果在土地市場(chǎng)上判斷失誤，也會(huì)出現(xiàn)被深套，不得已采取虧本或割肉行為。今年，當(dāng)初的申花地王雅戈?duì)栐谀玫厝�年后選擇黯然退出，足以表明，土地作為一種自然形成的“特殊物品”，雖然稀缺性決定了內(nèi)在價(jià)值，但也并不足以成為衡量高房?jī)r(jià)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。伴隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)化，并不是所有的“時(shí)間換空間”策略都能在土地市場(chǎng)上成功實(shí)現(xiàn)。

    此外，值得注意的是，杭州土地市場(chǎng)的升溫和外來(lái)房企大鱷的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入不無(wú)關(guān)系。今年上半年杭州出讓土地多半被外來(lái)房企斬獲。僅上海某房企在杭州土地市場(chǎng)“四天拿三地”的表現(xiàn)，就足以表明土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。令人遺憾的是，在外來(lái)大鱷強(qiáng)大資金實(shí)力面前，杭州的本土房企基本上集體“失聲”。資金話語(yǔ)權(quán)的效應(yīng)，在未來(lái)土地市場(chǎng)將進(jìn)一步被放大。

    雖然“錢(qián)荒”未解，但開(kāi)發(fā)商們卻拿地?zé)崆楦邼q、出手闊綽。那么，是什么讓土地市場(chǎng)如此亢奮，也許只有開(kāi)發(fā)商心中的預(yù)期房?jī)r(jià)看漲這一主因了。