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    近段時(shí)間，有幾件事情引起我的注意，一件是一次與國(guó)土局的人聊天，聊到杭州的房?jī)r(jià)，他直言杭州的房?jī)r(jià)沒(méi)有下探的可能，“原因很簡(jiǎn)單，就是沒(méi)什么地了，主城區(qū)位置好點(diǎn)的地塊，也都用來(lái)做商業(yè)了。”另一件是跟外婆家連鎖餐飲的投資人聊天，他告訴我，外婆家目前已接到的進(jìn)駐邀約已達(dá)100多個(gè)項(xiàng)目，“從南到北，遍布全中國(guó)，很多做商業(yè)綜合體的，都想把外婆家引進(jìn)去，租金什么的也都好談。”這兩件事疊加到一塊兒，讓我提出了一個(gè)基本的結(jié)論，那就是商業(yè)開(kāi)發(fā)太過(guò)量了。

    最近幾年，住宅市場(chǎng)連續(xù)遭遇嚴(yán)格調(diào)控，地方政府供地向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，大量住宅開(kāi)發(fā)商、零售商、制造商集體轉(zhuǎn)型或多元化開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。大規(guī)模投資涌入后，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量急劇增加。開(kāi)發(fā)商的這種選擇與地方政府不謀而合，因?yàn)榫椭袊?guó)現(xiàn)狀而言，建設(shè)摩天大樓和宏大商場(chǎng)，往往被視為現(xiàn)代化及官員能力的證明，有利于官員積淀政治資本和未來(lái)擢升。因此，即便開(kāi)發(fā)商不想轉(zhuǎn)型，地方政府在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，也明顯傾向于商業(yè)地產(chǎn)，大量的商業(yè)用地被推出。即使是住宅用地，通常也被要求配建10%—20%的商業(yè)面積。這種趨勢(shì)在杭州這些年的土地供應(yīng)中也可得到佐證。

    大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的上馬，引發(fā)的一個(gè)普遍后果就是招商困難、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、空置率過(guò)高等問(wèn)題。近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于零售業(yè)的增長(zhǎng)，零售業(yè)的增長(zhǎng)速度最近兩年大概為13%—15%，而商業(yè)地產(chǎn)投資的增速為27%左右，從而導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目空置率大幅上升。而線(xiàn)上零售的迅速崛起，更令這一局面雪上加霜。據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)中心的統(tǒng)計(jì)，2013年，中國(guó)新增的購(gòu)物中心面積將超過(guò)4444萬(wàn)平方米。到2013年年底，中國(guó)購(gòu)物中心累計(jì)存量將超過(guò)2.5億平方米。易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)也顯示，2011年至2015年，中國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新增的城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。

    現(xiàn)在所謂的商業(yè)綜合體招商到底有多難，外婆家連鎖餐飲的投資人告訴我，以前只有高端奢侈品品牌能要求地產(chǎn)商提供裝修補(bǔ)貼的事，如今也發(fā)生在快消品和餐飲品牌身上。類(lèi)似于H&M、ZARA等快消品牌在進(jìn)駐一、二線(xiàn)城市商場(chǎng)時(shí)，都會(huì)向地產(chǎn)商要每平方米幾千元不等的裝修補(bǔ)貼，外婆家現(xiàn)在也正在效仿他們的這種做法。此外，品牌商和零售商不僅對(duì)進(jìn)駐的樓層和面積更加挑剔，還開(kāi)始要求將谷底租金轉(zhuǎn)為流水抽成，讓地產(chǎn)商分擔(dān)開(kāi)店風(fēng)險(xiǎn)。

    有些開(kāi)發(fā)商本來(lái)運(yùn)營(yíng)能力就弱，多少也感受到商業(yè)地產(chǎn)的寒流，因此很多項(xiàng)目都最終難逃被散售的命運(yùn)，而散售會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商、經(jīng)營(yíng)上陷入更大混亂，降低購(gòu)買(mǎi)者的收益。這也是為什么，前段時(shí)間有朋友來(lái)問(wèn)我，能不能購(gòu)買(mǎi)濱江某散售的商業(yè)項(xiàng)目，被我斷然否決，因?yàn)閺暮贾莸臍v史經(jīng)驗(yàn)看，還沒(méi)有一處散售的商業(yè)項(xiàng)目能做成功。

    萬(wàn)象城是杭州迄今為止經(jīng)營(yíng)得比較成功的商業(yè)體，但至今它的百貨業(yè)仍是虧錢(qián)的。我一直跟朋友說(shuō)，對(duì)于很多買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊有個(gè)萬(wàn)象城，還不如有處平價(jià)超市來(lái)得更實(shí)惠，因?yàn)槟悴豢赡鼙е�一個(gè)萬(wàn)象城天天過(guò)日子，卻能抱著一個(gè)世紀(jì)聯(lián)華過(guò)一輩子。杭州這樣的城市，以往的商業(yè)發(fā)展過(guò)于滯后，大量商業(yè)體的出現(xiàn)，本有希望改變這種局面，只是過(guò)大的開(kāi)發(fā)量以及過(guò)于雷同的布局，使得商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出遠(yuǎn)比住宅更為濃重的泡沫跡象。