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    “限購(gòu)、限貸……”近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，使得住宅投資已沒(méi)有任何空間。在政策強(qiáng)勢(shì)調(diào)控住宅市場(chǎng)的情況下，不少投資者開(kāi)始“棄房從商”，商業(yè)地產(chǎn)的地位也開(kāi)始逐漸凸顯。那么投資商業(yè)地產(chǎn)有哪些風(fēng)險(xiǎn)，在選擇產(chǎn)品時(shí)又該注意哪些呢？本期話題，記者采訪了寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李剛、思源經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目總監(jiān)翟雷及一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，看看他們對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的理解和建議。

    新政調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)投資漸熱

    李吏是一家噴繪公司的老板。近幾年做噴繪生意掙了些錢，除了擴(kuò)大店面外，他用掙來(lái)的錢投資了兩套住房。但最近，他迫于樓市新政的壓力，將投資的住房全部賣出，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資。

    李吏告訴記者，2006年時(shí)，房子的價(jià)格還不算高，均價(jià)每平米2000元左右。他花費(fèi)30多萬(wàn)在城東投資了兩套90多平米的住宅，一套自己住，一套出租。隨著生意的擴(kuò)展及生活水平的提高，去年他又在觀湖一號(hào)購(gòu)買了一套住宅。李吏說(shuō)：“本想將城東的兩套住房繼續(xù)作為投資，但今年的新政要征收20%的個(gè)稅，算下來(lái)繼續(xù)投資住宅的話就沒(méi)有多大的意義，不如投資一個(gè)商鋪，既可以自己用，也可以出租，相對(duì)住房來(lái)說(shuō)回報(bào)率也高一些。”

    和李吏有同樣想法的人并不在少數(shù)。記者在銀川房地產(chǎn)交易中心大廳遇到了正在辦理交易手續(xù)的孫女士，她表示將自己的二套住房出售后，準(zhǔn)備在新開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上購(gòu)買一套小一些的商鋪。記者還從“大世界商務(wù)廣場(chǎng)”、“龍馬·鼓樓財(cái)富廣場(chǎng)”等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目了解到，近期有不少市民咨詢商鋪情況，除一些經(jīng)營(yíng)戶外，還有不少普通市民。就連還未開(kāi)盤銷售的“鼓樓尚街”也有不少市民詢問(wèn)商鋪價(jià)格。

    思源經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目總監(jiān)翟雷表示，目前，在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的情況下，一些人會(huì)觀望，一些人則會(huì)加速購(gòu)買。投資住宅的人群會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎，而商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控政策的限制，將會(huì)吸引更多的投資客戶。

    商業(yè)地產(chǎn)投資有別住宅投資

    近年來(lái)，銀川市區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升，投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境不斷改善，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。在樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的影響下，銀川市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷增加。目前，銀川商業(yè)地產(chǎn)已呈現(xiàn)出多元化、規(guī)�；�的特點(diǎn)，大多集購(gòu)物、餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一體。既有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地21城等全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也有建發(fā)集團(tuán)、民生地產(chǎn)等本土企業(yè)帶來(lái)的力作。那么，對(duì)于“棄房從商”的人來(lái)說(shuō)，如何投資商業(yè)地產(chǎn)呢？

    開(kāi)發(fā)“鼓樓尚街”項(xiàng)目的寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李剛指出，投資商業(yè)地產(chǎn)有別與投資住宅。首先投資者應(yīng)弄清商業(yè)地產(chǎn)的概念。李剛說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

    李剛介紹，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPINGMALL，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平米；規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平米，甚至幾十平米。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目采取租金回收的方式，也有很多商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。與投資住宅相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻較高，投入的費(fèi)用多，但商業(yè)地產(chǎn)目前不在調(diào)控范圍之內(nèi)，對(duì)于資金保值來(lái)講，保值性更強(qiáng)一些。目前，從銀川市場(chǎng)整體水平看，住宅投資回報(bào)率約為3%~4%，商業(yè)投資回報(bào)率約為7%~8%，部分核心商圈的沿街商鋪投資回報(bào)率可達(dá)10%或以上。

    投資商業(yè)地產(chǎn)位置很重要

    目前，銀川開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已不局限于商業(yè)核心區(qū)，在新建小區(qū)周邊也涌現(xiàn)出了一些配套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，投資者的選擇余地也相對(duì)會(huì)多一些。業(yè)內(nèi)人士指出，在投資時(shí)，一定要選好位置，這一點(diǎn)非常重要。

    思源經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目總監(jiān)翟雷介紹，投資商業(yè)地產(chǎn)一般要選擇成熟商圈和未來(lái)規(guī)劃商圈，各種業(yè)態(tài)成行成市，互相支持，易于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。翟雷說(shuō)，一般成熟商圈問(wèn)題不大，尤其是商業(yè)繁華核心地段是商家的必爭(zhēng)之地。以鼓樓商圈為例，在全國(guó)很多城市都有鼓樓，都會(huì)成為一個(gè)商圈的核心，例如北京的王府井、西安的鐘鼓樓等。選擇這樣的位置投資，雖然價(jià)格較高，但回報(bào)率相對(duì)更高，且回收成本的時(shí)間也會(huì)更短。目前，銀川鼓樓商圈的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金且有價(jià)無(wú)市。

    對(duì)于新建社區(qū)內(nèi)或附近未來(lái)規(guī)劃的商圈來(lái)說(shuō)，其前期銷售的價(jià)格往往相對(duì)較低,隨著入住率、人流量增加以及消費(fèi)人群的增加，其物業(yè)升值的空間也就會(huì)逐漸變大，但相對(duì)成熟商圈來(lái)說(shuō)，回報(bào)率相對(duì)低一些，回收成本的時(shí)間也會(huì)長(zhǎng)一些。因此在投資未來(lái)規(guī)劃商圈的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，除了位置還要考慮到所在商圈的消費(fèi)能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等，評(píng)估其是否具有發(fā)展的潛力。

    寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李剛也表示，商業(yè)地產(chǎn)投資的資金大于住宅投資，選個(gè)好位置將會(huì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。位置決定一切，在選擇時(shí)一定要記住”郊區(qū)不如市中心，市中心不如商業(yè)區(qū)”的原則。

    商業(yè)地產(chǎn)投資方式要分清

    據(jù)了解，目前商業(yè)地產(chǎn)的投資方式主要為產(chǎn)權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)投資及租賃投資三種。

    業(yè)內(nèi)人士解讀，產(chǎn)權(quán)投資是指投資者向開(kāi)發(fā)商或原產(chǎn)權(quán)人處購(gòu)買了商鋪的所有權(quán)，包括對(duì)商鋪的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。一般情況，在投資者購(gòu)買商鋪后，其后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理、收益等均與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，由投資者自行負(fù)責(zé)。經(jīng)營(yíng)權(quán)投資是指商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商具有完全的所有權(quán)，投資者出資購(gòu)買一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)（如10年或20年），但仍在統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃下，有專業(yè)公司統(tǒng)一管理，投資者享有預(yù)先約定的高回報(bào)，期滿后，仍歸產(chǎn)權(quán)擁有者所有。租賃投資是指投資者從產(chǎn)權(quán)方以比較低的租金價(jià)格租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是用于出租以賺取租金差價(jià)來(lái)取得收益的投資方式。

    業(yè)內(nèi)人士提醒，雖說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，但作為商業(yè)地產(chǎn)，只有運(yùn)營(yíng)成功才能體現(xiàn)租金的升值，所以每種投資產(chǎn)品都有其優(yōu)弱勢(shì)。投資者在看到利益的同時(shí)也要看到風(fēng)險(xiǎn)，一旦商鋪不能租賃出去，投資者還要負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。投資者應(yīng)對(duì)自己有準(zhǔn)確的定位，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光再做投資商業(yè)地產(chǎn)的打算。此外，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)專業(yè)能力、資金門檻、開(kāi)發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)的能力要求都非常高，在這種情況下，投資商業(yè)地產(chǎn)要保持一種謹(jǐn)慎的心態(tài)，盡量選擇一些風(fēng)險(xiǎn)比較小的項(xiàng)目。